З кінця грудня у Києві триває дискусія щодо проекту зонування центру столиці. Проект зонінгу центральної частини міста Києва — містобудівний документ, який разом з генпланом та детальними планами території, є основою ефективного управління містом.
Проте до проекту у громадських активістів та юристів виникає чимало запитань, як стосовно легальності цієї розробки, так і щодо конкретних помилок у запропонованому документі. Громада столиці має цілий спектр позицій щодо зонінгу – від повної переробки після ухвалення нового генерального плану міста, також розробленого «з нуля» (адже проект Генплану-2025 скомпрометував себе), до конструктивної критики і безумовного схвалення проекту. «Хмарочос» запитав громадських активістів та представника КМДА про основні переваги та недоліки проекту зонування центру столиці.
Григорій Мельничук
співкоординатор Ради з урбаністики Києва
Якими, на вашу думку, є переваги та недоліки проекту зонінгу?
Які конкретні приклади ви можете навести у проекті, які не завадило б змінити?
Чи підвищує, на вашу думку, зонінг корупційні ризики?
Головна перевага, потреба у зонінгу — це встановлення наперед відомих правил гри, коли перед купівлею чи отриманням в оренду землі потенційний забудовник чітко знає, яку будівлю, якої висотності, якого призначення він тут може збудувати і, відповідно, скільки заробити. Так само забудовник буде юридично захищений від громадських протестів — адже зонінг прозорий, і громадськість також наперед знає, що може з’явитися у конкретному місці. Тому прийняття зонінгу — дуже важливий процес, він має бути якісним.
Зараз же містобудівні умови і обмеження, з яких починається проектування, видають чиновники, цей процес є непублічним і, відповідно, корупційним.
Мінуси запропонованого проекту зонінгу — це питання довіри і стратегії розвитку. Довіри — бо він розроблений на базі проекту генплану-2025, що різко не сприймається суспільством, адже розробники одній й ті самі. Тому є думка: не змогли протягти генплан – спробуємо зонінг.
Питання стратегії — її просто немає. У нас немає стратегії міста, відстуній по суті легітимний і актуальний генплан, тож зонінг в будь-якому разі до прийняття цих документів — це тимчасова редакція.
Прикладів невідповідності зонінгу сьогоднішнім реаліям чимало. Наприклад, вулиця Інститутська у ньому — магістральна, хоча ми знаємо, що вона перекрита, і це — Алея Небесної Сотні. На Контрактовій площі і вулиці Братській, за версією розробників, досі ходить трамвай, який закрили у 2011 році. Там, де зараз будується житло, позначені промислові чи адміністративні зони.
Щодо розвитку — не враховано жодних проектів й ініціатив щодо пішохідної вулиці Сагайдачного і Контрактової площі.
І більш серйозні питання щодо пам’яткоохоронного захисту — за одним з обмежень біля Лаври можна будувати 16-поверхівки, які вже намагаються будувати через дорогу. Так само немає захисного статусу територій Печерської фортеці — найбільшої у Європі, з величезним туристичним потенціалом. Немає виносу з центру промзон — вони лишаються у місті, за невеликим виключенням. Серед цих виключень, наприклад, забудова житлом Мотозаводу на Лук’янівці – але тут не вирішується транспортна проблема. Там треба створити додаткову вулицю – але ж це не вигідно забудовнику, де можна ще декілька будинків поставити.
Владислав Смілка
завідуючий сектором містобудівного моніторингу
в Департаменті містобудування та архітектури КМДА
Якими, на вашу думку, є переваги та недоліки проекту зонінгу?
Як корелюють між собою Генплан, зонінг та ДПТ? Яку функцію виконує кожен з документів?
Новий метод визначення висотності будівель – в чому полягає його суть та чи потрібно його якось окремо легалізовувати на київському чи національному рівні?
Величезним плюсом зонінгу є те що він є. Інше питання який він. Зонінг відповідає на питання, як можна використовувати земельні ділянки. Які обмеження діють стосовно конкретної території. На мою думку, недоліком зонінгу є: 1) його недостатня деталізація -— розробники опустились не до конкретної земельної ділянки, а до групи земельних ділянок. Наприклад, на даний момент вільна земельна ділянка прибудинкова територія, за планом зонування — житлова зона. Теоретично підприємець зможе звертатись за клопотанням відведення земельної ділянки для будівництва магазину мікрорайонного значення. І відмовити йому з причин невідповідності містобудівній документації неможна; 2) загальний опис дозволених функцій. Наприклад, усі квартали розбиті на функції. В текстовій частині наведено дозволені види використання для для конкретної зони, конкретного кварталу. У дозволених видах використання території парку, в районі мого прожиння написано, що там можна розташовувати — озера, водні атракціони, пляжі (і це в центрі Києва), бульвари, зоопарк і ще багато способів використання території, які абсолютно точно не зможуть там реалізуватись. У мене виникає питання для чого потрібені такий зонінг, який описує загальні види використання території. Тоді можна було прописати регламенти для функціонального зонування за чинним Генеральним планом і все. Тому я вважаю, що дозволені види використаня треба наблизити до наших реалій, а не описувати велику кількість абстрактних способів використання території.
Зонінг відповідає лише зонуванню проекту генерального плану м. Києва, не деталізує (тільки школи та дитячі садочки виділили), не уточноює його. Він не відповідає проектам містобудівної документації (ДПТ), яку розробляє інша проектна організація — не Сергій Броневицький. На мою думку, план зонування має бути детальнішим за схему зонування генерального плану.
Законодавчо відсуній механізм коригування плану зонування (у частині дозволених видів використання території) після затвердження нових ДПТ в межах розробки плану зонування. На мою думку, цей механізм можна прописати на рівні Київради при затвердженні генплану або плану зонування.
Законом визначена наступна ієрархія: Генплан (вищий рівень), план зонування, детальний план території.
Генплан визначає загальні напрямки розвитку території, план зонування визначає регламенти використання території, ДПТ – конкретизує використання території та її забудову.
План зонування має доходити до земельних ділянок, а не повтроювати схему зонування генерального плану міста.
Метод визначення висотності ґрунтується на видовому сприйнятті памяток культурної спадщини з видових точок. Можливі висоти визначені з розрахунку, щоб не закривати визначні памятки Києва. Метод використаний в межах історичного ареалу. Доволі цікавий метод. Не думаю що його треба якимось чином легалізовувати, він більше відноситься до наукового способу вирішення проблеми. Методів може бути безліч, головне щоб з ним погодились опоненти. Я поки не чув про невдоволення застосування цього методу. Єдине, до чого варто скептично віднестись, це до способу вибору цих видових точок.
Тетяна Максименко
громадська активістка
Якими, на вашу думку, є переваги та недоліки проекту зонінгу?
Що можуть зробити активісти, щоб не допустити зловживань з боку виконавців та замовників зонінгу?
Чи правда, що за наявності зонінгу, рішення про передачу землі в оренду буде вирішуватись у КМДА, а не в КМР?
Зонінг є надзвичайно важливим документом для нашого міста, адже він фактично визначатиме умови та обмеження використання території міста Києва для містобудівних потреб у межах визначених територіальних зон і підзон, відповідно до яких будуть встановлюватися межі для забудов кварталів столиці.
Наразі Проект досить неоднозначно сприймається як пересічними киянами, так і провідними експертами архітектурно-будівельної галузі. Наявність цілої низки неузгоджень, недоліків, абсолютно незрозумілих та відверто «дивних» положень, а також період зимових свят, обраний для його поспішного громадського обговорення, викликають значний суспільний резонанс. Так, виникає обґрунтоване побоювання наявності корупційної складової і бажання негайного «узаконення» сумнівного будівництва, а також надання зеленого світла для нових захоплень земель у центральній частині м. Києва.
Враховуючи аналіз положень проекту, слід зокрема зауважити на наступному:
по-перше, як для пересічних громадян, так і професійних експертів є незрозумілою методика, за якою розроблявся проект. Зокрема, вбачається застосування підходів та способів викладення, що значною мірою ускладнюють сприйняття, розуміння та трактування Зонінгу, його окремих положень.
Наприклад, лінії граничної висоти забудови визначаються у Проекті в абсолютних відмітках висот Балтійської системи координат, що тільки заплутує користувача, адже для киян ця система є незрозумілою, а для експертів – важкою для сприйняття в аспекті великих площ. Очевидно, що доцільно визначити висоту забудови у метрах від рівня землі.
По-друге, Проект був розроблений не на основі чинного Генерального плану м. Києва до 2020 р. (затверджений рішенням Київської міської ради від 28 травня 2002 року, №370/1804), а на основі неприйнятного проекту Генерального плану м. Києва до 2025 р. (надалі – «Проект Генплану»), що протирічить чинному законодавству України, адже відповідно до ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», план зонування території розробляється на основі діючого генерального плану населеного пункту. Крім того, Проект Генплану м. Києва очевидно негативно сприймається територіальною громадою м. Києва та професійними експертами через його як технічну недосконалість, так і відверто корупційну складову, «узаконення» сумнівних землевідведень у зелених зонах, навколо пам’яток архітектури, впритул до житлових будинків тощо.
По-третє, у відкритому доступі знаходиться не повний перелік матеріалів Проекту. Зокрема, відсутня інформація та документи, передбачені п. 3 ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме:
– повне відображення інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва;
– узгодження меж зон з межами територій природних комплексів, смугами санітарно-захисних, санітарних, охоронних та інших зон обмеженого використання земель, червоними лініями;
– відображення меж прибережних захисних смуг і пляжних зон водних об’єктів; – відсутність опорного плану території планувального утворення.
Активісти можуть проводити активну піар-кампанію, щоб довести, що цей зонінг не матиме жодної користі для міста. Також активно працювати з депутатським корпусом, який буде приймати рішення, яке нібито «надходить від жителів». Усі кроки висвітлювати у пресі. Якийсь депутат дослухається, якийсь — ні. З розробниками варто працювати за тією ж схемою. Усі зауваження залишати їм у журналі, на сайті і фейсбуці, також висвітлювати їхні відповіді на конкретні запитання. КМДА — це «виконавчий орган» влади, у нього просто не може бути таких повноважень.
Зонінг просто регулює цільове призначення і висотність тієї чи іншої забудови, але рішення буде приймати КМР, або районні адміністрації (якщо їм повернуть такі повноваження).
Перш ніж прочитати матеріал, розгляньте можливість підтримати нас. «Хмарочос» пише про розвиток міст 9 років та 269 днів. За цей час ми опублікували 23431 новин та статей. Весь контент – в безкоштовному доступі. На нас не впливає жоден олігарх чи великий бізнес, ми працюємо для наших читачів й читачок. Ваш внесок дозволить продовжити працювати нашій редакції. Долучіться до спільноти з сотень осіб, які вже підтримують «Хмарочос».
Підтримати | Хто ми такі?
Найпопулярніше за тиждень
Коментарі:
*Ці коментарі модеруються відповідно до наших правил ком’юніті