З 2015 року забудовник не може отримати земельну ділянку для будівництва, поки для цієї території не розроблять детальний план території (ДПТ). Це пов’язано з набранням чинності вимоги Закону України «Про регулювання міс­тобудівної діяльності». «Хмарочос» дізнавався, що чекає на місто, якщо його стануть забудовувати за ухваленими ДПТ.  

Генеральний план Шредінгера

Формально у Києві діє Генплан розвитку міста до 2020 року. Проте столичні чиновники вважають його застарілим і таким, що не відповідає сучасним викликам. На їхню думку, треба затверджувати новий генплан, який має врахувати рішення вже розроблених ДПТ. Адже саме вони конкретизують використання території та її подальшу забудову.

«Детальний план території – єдиний документ, який показує мені, як директору Департаменту, що відбувається у місті. Він показує всю проблематику з інфраструктурою: ситуацію з лікарнями, школами, дитячими садками, зеленими насадженнями, кількість жителів, стан доріг», — так пояснював необхідність розроблення і прийняття ДПТ головний архітектор Києва Олександр Свистунов.

Програму оновлення містобудівної документації депутати Київради затвердили декілька років тому. Вже у 2013 році було вирішено: спочатку приймають ДПТ, а потім на їхній основі затверджують новий генплан. Поки що вони вносяться у якості чисельних коригувань до існуючого Генплану. Хоча на нього, здається, вже мало хто зважає.

Розробленням всіх детальних планів опікуються приватні фірми. За даними київських чиновників, цим зараз займається п’ятнадцять компаній. Фінансують ці проектні роботи приватні інвестори (середня вартість послуги — 500 тисяч гривень за один ДПТ). Як правило, такими інвесторами стають будівельні компанії, зацікавлені у розбудові на власних земельних ділянках. Заступник голови КМДА Олександр Спасибко вважає, що в такому фінансуванні немає корупційної складової: мовляв, об’єкти інвесторів в межах всієї ділянки планування невеликі, а оплачують вони проектування для всього району.

«Сьогодні детальний план території — це головний документ, який дозволяє забудовувати місцевість. Але при цьому він базується на старих проектах та будівельних нормах», — наголошує Ігор Тищенко, експерт аналітичного центру CEDOS.

Всього для Києва треба підготувати 160 детальних планів територій. На сьогодні міська рада затвердила більше двадцяти проектів, розроблених для конкретних територій. Що ж там з’явиться і як розвиватимуться ці райони?

Теремки-III

Перший ДПТ для цієї території був розглянутий ще у 2004 році на засіданні містобудівної ради. Тоді його розробили на замовлення компанії «Київміськбуд». Проектанти отримали декілька рекомендацій: зменшити висотність будинків до дев’яти поверхів і звернути увагу на принципи квартальної забудови, оскільки завдяки їй «інакше формується соціум». Втім, автори сучасної редакції ДПТ забули про них і знову повернулися до ідеї масштабного житлового будівництва. У 2016 році через невдоволення місцевої громади проект змушені були відправити на доопрацювання (зокрема, мешканці обурились намірами звести школу на місці кладовища, прокласти дорогу через місцевий заповідник і скоротити площу зелених насаджень на 10 га).

Після внесених змін проектна площа третіх Теремків складає 272 га. На першому місці для проектувальників — житлова забудова (будинки висотою до 24 поверхів, загальна площа житла — 1 млн 700 тисяч кв.м). Будівництво нового мікрорайону триватиме 20 років. За цей час, як вважають автори ДПТ, має зрости і чисельність місцевого населення — з семи тисяч до 58 тисяч людей.

На додачу до житлового масиву, мешканці району мають отримати чотири нових школи, дитячий садок на 280 місць, поліклініку та станцію швидкої допомоги. Також їм обіцяють багаторівневі паркінги і новий ТРЦ «Республіка».

Але і скоригований ДПТ не справив позитивного враження на місцеву громаду, адже заради масштабного будівництва заплановано знести чинні гаражні кооперативи та вирубати зелені насадження. Та й про ці плани мешканці району дізналися постфактум — на громадські слухання їх не запросили.

«Громадські обговорення цих документів, як правило, відбувається без активної участі самих громадян. Навіть якщо мешканці вчасно дізнаються про слухання і приходять, то конструктивного обговорення все одно не буде, відбувається лише одностороннє інформування. Якщо людина не експерт-планувальник і не дуже розуміється в юридичних документах — їй буде дуже важко розібратися у тому, що їй презентуватимуть», — розповідає Ігор Тищенко.

До речі, реалізація цього ДПТ готує неприємні сюрпризи і для нових мешканців району.

«Покупці квартир у цих новобудовах стикнуться з великими труднощами. Особливо це стосуватиметься доступу до міської інфраструктури. Безсистемно зводяться нові житлові масиви, навколо яких не облаштовують робочі місця. Єдине виключення — орендовані площі з продуктовими магазинами, перукарнями й невеликими кафе. У ДПТ вносять мільйони квадратних метрів житла, але автори і гадки не мають, куди нові жителі їздитимуть на роботу і як це вплине на транспортне навантаження.

Непродумане надмірне будівництво житла зношує чинні інженерні комунікації, збільшує навантаження на пожежні депо, поліцейські відділки і ремонтні служби, збільшує попит на громадський транспорт. Також це призводить і до зростання рівня автомобілізації. Відтак парковки все більше займатимуть території пішохідних зон, якість міського повітря і води постійно погіршуватиметься», — пояснює експерт.

Позняки

Цей ДПТ охоплює територію 226,97 га. Вона розподілена на шість кварталів, утворених магістралями й Канальною, Клеманською, Здолбунівською, Причальною та Сортувальною вулицями. Проект ставить перед собою амбітні завдання — наприклад, сформувати у мікрорайоні «повноцінне високоякісне життєве середовище».

Нові висотні комплекси мають прийняти 35 тисяч нових мешканців. З іншого боку автори ДПТ згадали і про соціальну інфраструктуру, запланувавши будівництво дев’яти дитячих садків і чотирьох шкіл (кількість місць у школах — 4640, у дитячих садках — 1380). Крім того, у мікрорайоні має бути нова лікарня на 330 ліжок, а також станція швидкої допомоги. Але місцева громада побоюється, що вся запланована соціальна інфраструктура так і залишиться на папері.

«Архітекторам, які отримують замовлення на розроблення ДПТ, складно узгодити інтереси інвестора із вимогами міської громади, — скаржився начальник «Київгенплану» Сергій Броневицький. — Наприклад, забудовники часто вимагають від проектантів не розміщувати на їхній ділянці школу, оскільки замість неї вони можуть звести додаткове житло».  

Тому набагато більш вірогідним виглядає заплановане будівництво двох торговельно-розважальних центрів. Перший має з’явитися між Здолбунівською вулицею та Дніпровською набережною, другий —  вздовж Канальної вулиці.

Автори ДПТ заклали й озеленення кварталів й двох парків навколо озер Корольок та Нижній Тельбін. Кількість зелених зон, за підрахунками проектантів, має збільшитися на 13 га. Але чи буде це втілено?

«Справа в тому, що у Києві площа міського озеленення часто збільшується суто штучними методами, — пояснює Ігор Тищенко. — Наприклад, по всьому місту розкидано багато зелених насаджень, які не мають жодного юридичного статусу. Легким розчерком чиновницького пера вони перетворюються на сквери. Це зовсім не означає, що їх будуть краще облаштовувати та доглядати. Просто у статистиці тепер буде інформація про те, що у Києві зросла площа зелених насаджень на душу населення».

Микільська Слобідка

Наприкінці 2016 року київські депутати затвердили детальний план Микільської Слобідки у Дніпровському районі. Проект включає Панельну і Челябінську вулиці, залізничні колії, а також першу Садову і Садово-Набережну вулиці.

Цей ДПТ порівняно невеликий за площею — лише 80 га. Тут мають постати 26-поверхові будинки, розраховані на вісім тисяч нових мешканців, офісні та торгівельні центри, спортивний комплекс та багаторівневий паркінг. На перших поверхах житлових будинків вирішили розмістити бібліотеки, фітнес-клуби, сімейні амбулаторії і офісні приміщення.

Знайшлося місце і для двох дитячих садків на 160 та 120 місць. На території місцевого будівельного комбінату може бути зведена школа на 1500 місць. Розвивати місцеву транспортну інфраструктуру планують за рахунок запуску тут швидкісного трамваю і добудови Подільсько-Воскресенського мосту.

Втім, на думку Ігоря Тищенка, нічого дивного у такому підході до планування немає.

«На жаль, ті столичні управлінці, які відповідальні за просторове планування та розвиток, не дуже задаються питанням, як численні житлові новобудови зможуть інтегруватися в місто, і не пропонують адекватної стратегії його розвитку. Незрозуміло, як в адміністрації оцінюють щоденну трудову міграцію по Києву, вивчають зв’язки міста із областю, враховують транспортну динаміку і рівень мобільності населення. І чи роблять вони це взагалі?».