«Хмарочос» з’ясовував, які висотні обмеження забудови діють в різних містах світу, і наскільки успішно їх вдається реалізувати.

Регулюйте, ви нам не заважаєте

Мережа старих кварталів Києва має певну типологію забудови. Ширина вулиць та щільність забудови розраховані на невисокі будинки. Але девелопери, прагнучи якомога більшого прибутку, зводять тут висотки, мало пристосовані для комфортного проживання. 

Такому стану речей сприяє законодавча плутанина й неефективна робота чиновників. Наприклад, Генплан Києва до 2020 року дозволяє зводити в історичній частині міста будівлі висотою до 27 метрів. При цьому історико-містобудівне обґрунтування для ЖК «Фреско Софія» у буферній зоні Софії Київської визначило нову граничну висоту для місцевої забудови – 41 метр. Чимало забудовників навчилися знаходити шпаринки у чинних законах і зводять стільки поверхів, скільки вважають за потрібне.

Документом, який би виправив ситуацію, міг стати план зонування Києва. У 2015 році його автори запевняли, що це нова містобудівна документація, розроблена за новітньою методикою. Її мета — встановити чіткі правила забудови в центральній частині столиці. Особливо це стосувалося проблем висотності.

Втім, невдовзі авторам зонінгу почали закидати ігнорування громадської думки та незрозумілу методику розробки. Наприклад, лінії граничної висоти забудови вони визначали не від рівня землі, а підраховували за Балтійською системою координат. Така система є незрозумілою не лише для пересічних містян, але й для спеціалістів.

Крім того, навіть у такому вигляді план зонування так і не був прийнятий. Нові правила гри для забудовників залишилися на папері.

Захід нам порадить

Законодавче регулювання висоти будівель почали застосовувати у країнах Західної Європи ще в середині ХIХ століття. Не відставали від них й США, де у 1916 році був прийнятий закон про зонування Нью-Йорка. В документі прописані висотні обмеження нової забудови. У 1961 році розробники нового нью-йоркського зонінгу додали до нього коефіцієнт інтенсивності забудови ділянки. Це дозволило формувати навколо висоток відкриті громадські площі. Втім, центри американських міст все одно перетворювалися на багатоповерхові вулики. А місцеві журналісти навіть іронізували над співвітчизниками, які заради «європейського шарму» протестували проти висотної забудови.

Вежа Веласка, Мілан

Натомість висотні будівлі в історичних центрах європейських міст — це скоріше данина сучасним архітектурним тенденціям. Хмарочоси часто дисонують з історичною забудовою, тому до їх проектування підходять обережно. Європейські хмарочоси — це, як правило, офіси та готелі, а висотне житло найчастіше відноситься до преміум-класу. Звідси позитивне ставлення до висоток, які радше є архітектурними домінантами. Вони не лише формують силует міста, але й допомагають орієнтуватися у ньому. Крім того, такі домінанти підкреслюють навколишню історичну забудову. Наприклад, у центрі Мілана поруч розмістилися знаменитий кафедральний собор і Вежа Веласка — найвідоміший місцевий хмарочос, зведений в 1950-х роках у стилі бруталізм. Не менш відоме сусідство — 116-метрова адміністративна будівля «Мілбенк-тауер» біля лондонського парламенту.

При цьому, наприклад, в Амстердамі, Мадриді та Барселоні діє інша модель регулювання висотної забудови. Тут хмарочоси можна зводити лише поза історичним центром.

Інша ситуація склалася в Парижі. На початку 1970-х років тут розпочали реконструкцію 13-го округу. В оновленому районі звели декілька десятків висоток. Житлові блоки призначалися для проживання «молодих спеціалістів». Тоді цей проект під назвою Italie 13 розкритикували за порушення «небесної лінії» міста та знесення історичної забудови. З 1977 року почало діяти висотне обмеження на всі нові будівлі. Встановлений ліміт складав майже 37 метрів (для порівняння, висота Ейфелевої вежі — 324 метри). Міська рада Парижа переглянула ці обмеження лише у 2010 році, піднявши планку до 180 метрів.

Париж, 13-й округ

Центральна частина Рима визначається по кордону знаменитої стіни Авреліана. Тут жодна нова споруда не може перекривати висоту собору святого Петра (136 метрів). Перший римський хмарочос Eurosky Tower був зведений лише у 2012 році. Висота цієї будівлі сягнула 155 метрів.

У Німеччині кожне місто самостійно визначає граничну висоту забудови. Наприклад, у Мюнхені, щоб зберегти історичну панораму міста, ввели обмеження – 100 метрів. Зовсім протилежна ситуація у Франкфурті-на-Майні, де сконцентрована найбільша кількість хмарочосів у країні. Більша частина міста була зруйнована під час Другої світової війни. Новий Франкфурт почав розвиватися за північно-американським сценарієм, коли центр міста забудовується високими спорудами. Найбільш популярні будівлі міста вражають своїми розмірами. Це, наприклад, Коммерцбанк, чия висота сягає 259 метрів, будівля Європейського центрального банку та вежі-близнюки Дойче Банк. Через такий висотний силует центр Франкфурта називають «Майнхетен».

«Наше місто настільки зруйнували під час Другої світової війни, що тут майже не залишилося архітектурної спадщини, яку треба було б захищати від хмарочосів. У багатьох німецьких містах громадська думка стоїть на сторожі історичної забудови. Але наше населення набагато більш приязне до висоток», — пишуть мешканці Франкфурта.

Франкфурт-на-Майні

Непроста ситуація із висотним будівництвом склалася у Лондоні. Британська столиця щільно забудована хмарочосами. По всьому місту їх вже налічується близько чотирьохсот. І містяни виказують з цього приводу все більше невдоволення. Зі шквалом критики стикнувся італійський архітектор Ренцо Піано, автор лондонського хмарочосу The Shard («Осколок»). Містяни організовували протести проти цього будівництва в історичному центрі, порівнюючи «Осколок» з північнокорейською архітектурою. Згодом висотка все ж завоювала симпатію лондонців завдяки унікальному фасадному склінню.

Настрої лондонців показують результати торішнього опитування, проведеного місцевою організацією Skyline Campaign. За результатами дослідження, 59% жителів Лондона хочуть, щоб для нових хмарочосів ввели висотні обмеження, а 56% – взагалі виступають за їх будівництво лише у межах чинних бізнес-районів на кшталт місцевого Сіті. Крім того, лише 11% опитаних вважають, що зведення висоток допоможе вирішити житлову кризу. Натомість, 60% лондонців впевнені, що житлові хмарочоси мають попит лише серед заможних іноземців.

Ірландська столиця Дублін, чиє населення складає трохи більше мільйона, славиться малоповерховою забудовою. В історичних районах Дубліна не дозволяється будівництво вище 45 футів (13 метрів). Висотки можна будувати лише в окремих локаціях (наприклад, в районі Доклендс західніше від історичного центру). Втім, висота найбільшого місцевого «хмарочосу» становить лише 67 метрів.

Прискіпливо регулюють висотність в Афінах. У грецькій столиці не можна зводити будівлі вище 12 поверхів, щоб не псувати панорамний вигляд на Парфенон. Але й тут є виключення — знаменита Афінська вежа, збудована у 1973 році. Це найвища архітектурна споруда Греції та єдиний хмарочос у країні. Його висота сягає 103 метрів, будівля налічує 28 поверхів. Її найближчі суперники — Atrina Center Tower та Apollo Tower. Висота цих будівель складає 80 метрів. Мешканці Афін виправдовуються тим, що ці хмарочоси були збудовані за часів політичної нестабільності.

У 2016 році прийнятий генеральний план Праги, який регулює й висотність місцевої забудови. Його автори кажуть, що під час розробки документа враховували містобудівний досвід Відня, Амстердама, Копенгагена та Берліна. Вся Прага поділена на зони з обмеженнями висотності: територія міста розбита на окремі квадрати, у кожному з яких діє свій тип висотного регламенту. Висота забудови визначається від рівня землі до головного карнизу. Максимальна висота забудови – 40 метрів. Перевищувати цей ліміт можуть лише споруди громадського призначення.

Висотні обмеження доволі успішно діють й в Туреччині. Губернатор провінції Мугла Амір Чічек розповідав, що зберегти місцеві курорти від висотної забудови їм допоміг спеціальний закон: «У нас законодавчо заборонено будівництво висоток та будь-яких споруд в межах пляжної зони, які можуть зіпсувати зовнішній вигляд курорту. Ми прискіпливо стежимо й за зовнішнім виглядом наших будинків: наприклад, якщо власники готелю захочуть перефарбувати свій фасад, їм треба буде отримати дозволи від шести державних структур. І контроль за ними буде суворим: доведеться перевіряти навіть те, як обрана ними фарба впливатиме на навколишнє середовище».

Можна згадати й кейси ближчих до України країн. На початку 2016 року муніципальна рада Кишинева заборонила реконструкцію старих пам’яток архітектури, якщо проект передбачає зміну фасадів. Депутати підтримали заборону на висотне будівництво в історичному центрі Кишинева. Тепер там не можна зводити будівлі вище 12 поверхів.