За даними КМДА, сьогодні у Києві нараховується близько 40 будинків, які були зведені компаніями «Сіті-груп» та «Укогруп», які пов’язують із забудовником Анатолієм Войцеховським.

Раніше ми розповідали, як живеться в будинках, які досі не ввели в експлуатацію. Нині місто розробило алгоритм поступової легалізації деяких з цих забудов. Тепер «Хмарочос» дізнався, як недобуди Войцеховського вводять в експлуатацію за розробленим планом, а жителі потроху повертають управління своїм майном.

ЖК «Мега-Сіті»

Киянка Юлія купила квартиру у «Мега-Сіті» недалеко від залізничної станції «Дарниця» ще у 2005 році. Як зізнається жінка, квартира від компанії Войцеховського «Укоінвестбуд» її зацікавила доступною ціною – 3374 гривні за кв. м (тоді один долар коштував ще п’ять гривень).

ЖК «Мега Сіті». Фото: domik.ua

«Вже пройшло майже 13 років, а я запам’ятала цю цифру. Мені дуже хотілось тоді мати власне житло. Ми розглядали варіанти і від “Київміськбуду”, і від “Аркади”, однак у мене, як молодого спеціаліста, тоді не було коштів, щоб придбати у них житло. В той же час компанія Войцеховського пропонувала житло за хорошими цінами», – згадує жінка.

Щоб купити квартиру, Юлія витратила $12 тис. власних заощаджень, а ще $30 тис. – взяла в кредит у «Райфайзенбанк Аваль».

«Мене підкупило те, що поважна банківська установа дала кредит на купівлю житла в ЖК “Мега-Сіті”. Якщо до цього у нас були певні застереження, але після того, як нам видали кредит у банку, то всі сумніви у нас зникли», – згадує жінка.

Квартиру вона повинна була отримати ще в грудні 2005 року. Однак фактично заїхати у власне житло їй вдалось лише у 2011 році. «Завершення будівництва майже весь час відтягувалось – то під будинком було знайдено річку, то ще якісь нові проблеми. У 2007 році нам раптово повідомили, що змінився проект будинку і запропонували доплатити по 12 000 гривень за додаткові квадратні метри. Однак нам вдалось відстояти первинні умови придбання житла», – розповідає Юлія.

Лише через чотири роки після цього Юлія з родиною змогла в’їхати в своє житло. «Будинок ще не був введений в експлуатацію, у багатьох людей не було жодних документів на власність. При цьому, щоб і далі витягувати з нас кошти, забудовник створив свої ЖЕКи, які кілька разів змінювались. Останній з них, що працює зараз, – ТОВ «Дім-Сервіс 19». За усі комунальні послуги ми платили їм, при цьому за незрозумілими тарифами, які вони брали “зі стелі”. Аргументували це тим, що будинок ще не введений у експлуатацію і ми маємо платити за так званим будівельним тарифом», – пояснює Юлія.

При цьому створити ОСББ «Мега-Сіті 19А» у будинку мешканцям вдалось лише у грудні 2016 року, коли більшість власників житла отримали свідоцтва на право власності. На початку наступного року воно було зареєстроване у районній адміністрації і отримало статус юридичної особи.  

Нині у житловому комплексі діє три ОСББ: одне з них об’єднує торговий центр, іншим керує ТОВ «Діс-Сервіс 19». Ці два ОСББ створені людьми Войцеховського. Лише одне ОСББ – «Мега-Сіті 19А» – є незалежним об’єднанням співвласників. Однак його мешканці вимушені купувати комунальні послуги у «Дім-Сервіс 19» за його тарифами.

За словами Юлії, постачальники комунальних послуг відмовляються укладають угоди з ОСББ «Мега-Сіті 19А». «Вони постійно вигадують різні причини, щоб не укладати договори, а влада лише годує  мешканців обіцянками з допомоги у вирішенні цієї ситуації, створюючи робочі групи, комісії, погоджувальні ради. Ми змушені вдаватись до радикальних кроків, щоб перестали вимикати воду і світло», – пояснює Юлія.

При цьому у відповідь на запит від «Хмарочоса» в КМДА повідомили, що з ділянки «Мега-Сіті» за адресою Харківське шосе, 19, де знаходиться нежитловий фонд, зняли арешт у вересні. Нині ж розглядається питання, щоб зняти арешт з ділянки за адресою Харківське шосе, 19а. Паралельно відбувається і розробка детального плану території (ДПТ), однак коли він буде завершений, мешканці будинку поки не знають.

ЖК «Сосновий бір»

Киянин Олександр купив квартиру у ЖК «Сосновий бір» на початку 2014 року. «У мене якраз тоді було поповнення у родині – народився син. Я зрозумів, що батьківська двокімнатка стала надто затісною для нас, тому й подумав, де б купити квартиру. “Сосновий бір” сподобався відразу, адже тут поруч ліс, та й сподобалась ціна – за квартиру 40 кв. м я віддав $25 000. У момент підписання договору мені показали всі документи на будинок і запевнили, що все робиться згідно з законом», – розповідає чоловік.

Проект ЖК «Сосновий бір». Зображення: bild.ua

За словами Олександра, він мав в’їхати у свою квартиру вже в кінці 2015 року. Однак здача будинку у експлуатацію постійно переносилась. «Коли я купував квартиру, то будинок уже було збудовано до сьомого поверху, тому я сподівався, що вже за півтора року в’їду у свою квартиру. Але вже на початку 2016-го ми стали підозрювати, що з будинком щось не так. Ми ходили до забудовника, нас переконували, що все буде гаразд і вже скоро ми отримаємо своє житло. Однак на майданчику в середньому було 5-7 будівельників», – згадує інвестор.

Проте у вересні 2016 року мешканцям стало відомо, що забудовник їх остаточно покинув і добудовувати будинок не буде. «Ми дзвонили у компанію Войцеховського, але там ніхто не брав слухавку. Ніхто з нами не хотів говорити. Тоді від когось з мешканців почув, що міська рада розробила схему легалізації таких будинків. Там нам порадили створити юридичну особу – житлово-будівельний кооператив, адже з натовпом людей ніхто говорити не буде», – згадує Олександр.

Тому у кінці 2017 року мешканці будинку створили ЖБК «Екобуд». На сьогодні кооперативу вдалось добитись зняття арешту з земельної ділянки на вулиці Олевській 13/50, де знаходиться будинок.

Зараз завершується розробка ДПТ Новобіличів, на території якого знаходиться будинок. Зараз план території проходить експертизу Держбудінспекції.

«Наш ДПТ зараз вважається першочерговим. Якщо він пройде експертизу, то вже тоді його можна буде винести містобудівну раду і на громадське обговорення. Лише потім він потрапить у Київраду. Загалом у мене є два сценарії – оптимістичний і реалістичний. За оптимістичним, ми зможемо в’їхати у квартиру в кінці 2019 року. За реалістичним – коли завершимо усі роботи по легалізації ЖК», – пояснює чоловік.

Як це бачить міська влада

Два роки тому 2018 року міська адміністрація представила дорожню карту, як планується провести легалізацію будинків, побудованих компаніями Войцеховського. У цій схемі ціла низка пунктів, що робити ошуканим інвесторам. Схема дуже складна і розгалужена, але ключовими є три моменти:

– створити юридичну особу, яка б представляла інтереси інвесторів;
– закріпити за собою землю, на якій знаходиться будинок, в Детальному плані території;
– знайти генпідрядника для будівництва будинку, добудувати його та ввести в експлуатацію. При цьому кошти для добудови ЖК мають шукати самі інвестори, а не місто.

У КМДА наголошують на важливості саме першого пункту – інвестори мають об’єднатись і створити юридичну особу. Для добудованих будинків це ОСББ (Об’єднання співмешканців багатоквартирного будинку). ЖБК (житлово-будівельний кооператив) потрібен для будинків, покинутих на етапі будівництва. Після цього юридичну особу має зареєструвати відповідна районна адміністрація. Тоді ОСББ або ЖБК отримує свою печатку і має можливість діяти від імені інвесторів будинку. Зараз ОСББ та ЖБК створені у 26 комплексах з понад 40, які пов’язують з Войцеховським, в тому числі й у будинках на Харківському шосе.

Другим важливим етапом є зняття арешту з земельної ділянки, де знаходиться будинок, а також включити цю земельну ділянку до складу детального плану території (ДПТ). У КМДА повідомили, що на сьогодні знято арешт з п’яти ділянок:

ЖК «Маргарита» (вул. Булгакова, 12-а),
ЖК «Східна брама» (вул. Світла, 3),
ЖК «Фрагман 1С» (вул. Гашека, 20),
ЖК «Сосновий бір» (вул. Олевська, 13/50),
ЖК «Мега-Сіті» (Харківське шосе, 19).

Щодо ДПТ, Київрада поки прийняла рішення лише по одному плану території, де знаходяться об’єкти Войцеховського. Йдеться в першу чергу про ЖК «Перлина Троєщини», мешканці якого погрожували ночувати в КМДА, якщо ДПТ не буде прийнятий. Однак цей документ викликав і чимало дискусій, адже крім легалізації «Перлини Троєщини», він передбачає, що щільність населення району зросте на 20 тисяч осіб – до 112 тисяч жителів.

Однак в Департаменті будівництва КМДА відмічають, що для вирішення проблеми з нелегальними забудовами їм нині не вистачає повноважень. «Фактично місту довелось самотужки продумувати схему, оскільки законодавство взагалі майже не передбачає механізму захисту інвестора в такому випадку», – стверджують у Департаменті.

Це підтверджує і юрист Сергій Бабенко. Зараз питання щодо інвестування фізичних осіб фактично регулюється законом «Про інвестиційну діяльність». Однак суди у таких випадках схильні виносити рішення не на користь інвестора. Прецедент показав Верховний суд у 2015 році, коли постановив, що договір, укладений на купівлю квартири фізичною особою, не є договором інвестування і не потрапляє під дію закону.

Тому Мінрегіонбуд розробив законопроект, який має врегулювати питання прав інвесторів, а також механізм та джерела фінансування для добудови незавершених об’єктів. Втім, на думку Сергія Бабенка очікувати на швидке прийняття цього законопроекту не слід.