У партнерстві з SAGA Development розповідаємо про принцип змішаного використання територій і чому він стає новим трендом.

Промисловість завжди відігравала одну з найважливіших ролей у житті міста. У середньовіччі ремісництво давало поштовх розвитку поселень, а за часів промислової революції – заводи та фабрики сприяли створенню нових міст. У ХХ столітті масштаб індустріалізації значно зріс. Замість невеликих фабрик почали будувати величезні промислові зони, а для їхніх працівників зводили окремі містечка – спальні райони. 

Однак зі зниженням ролі промисловості в містах фабрики та заводи почали закриватися. Провідні міста переходять на економіку послуг та створюють умови для розвитку високотехнологічних галузей. Щоб уникнути занепаду колишніх промислових зон, міста вдаються до їхнього редевелопменту. На місці колишніх фабрик створюють житло, офіси, торговельні центри чи кав’ярні. А іноді – все одразу. Так з’являються  mixed-use простори.

Що таке mixed-use?

Mixed-use development – це тенденція в сучасній архітектурі, яка передбачає змішане використання територій. На відміну від звичних для нас житлових масивів, у такій забудові поєднуються житло, бізнес та елементи соціальної інфраструктури. 

Термін сформувався у середині ХХ століття. У 1961 році виходить книга американської урбаністки Джейн Джекобс «Смерть та життя великих американських міст», в якій вона розповідає про важливість багатофункціональної забудови для міського простору. Джекобс зазначає, що різноманітні активності, які знаходяться у пішій доступності, є дуже важливими для комфортного життя та успішного функціонування місцевої економіки. 

Багатофункціональна архітектура склалася історично, коли в містах не був розвинений транспорт. Люди пересувалися переважно пішки, тому всі активності знаходилися близько одна до одної, часто – в одному будинку. Наприклад, на перших поверхах розміщувалися магазини, а на верхніх – жили їхні власники. У ХХ столітті на противагу кварталам зі змішаною забудовою приходять багатоповерхові мікрорайони, в яких кожна будівля має окрему функцію. Такі райони дозволяють створити багато житлових площ, однак на роботу чи за дозвіллям їхнім мешканцям доводилося їздити в центр міста. Крім цього спальні райони навантажували транспортну інфраструктуру. Вдень мікрорайони ставали безлюдними, а вночі – перетворювалися на осередки злочинності. Враховуючи ці недоліки, наприкінці минулого століття архітектори повертаються до ідеї змішаної забудови.

Розрізняють два типи змішаної забудови – вертикальний та горизонтальний.

У забудові вертикального типу кожна будівля виконує одразу декілька функцій. Зазвичай, на перших поверхах розміщують комерційні приміщення та офіси, а на верхніх – житло. 

Горизонтальний тип передбачає забудову будівлями різного призначення. Однак на відміну від мікрорайонної забудови, в mixed-use архітектурі всі активності знаходяться в пішій доступності. 

Які переваги має mixed-use забудова?

Гнучкість

Забудовники районів змішаного типу зазвичай створюють розмаїття апартаментів та комерційних приміщень. Відповідно до запитів, район зможе легко забезпечити мешканців усіма типами житлових приміщень та підлаштуватись під їхні потреби. Таким чином, mixed-use райони мають більший строк життя.

Відповідає концепції розумного зростання

Часи, коли міста активно розбудовували порожні території на околицях, відходять у минуле. Дослідники зрозуміли, що таке розширення дорого коштує та має більше мінусів ніж плюсів. Тому міста перейшли до «розумного зростання» – інвестування в розвиток та переосмислення ічинної інфраструктури, а не будівництва нової. Mixed-use простори не створюють додаткового навантаження на інфраструктуру міста, адже район пропонує його мешканцям усі види активностей. Так, замість зведення нового району, девелопери перетворюють колишні промислові зони на комфортне міське середовище. У 90-ті роки в лондонському районі Хакні місцева влада вирішили перетворити промислову зону на житловий район. Вони не хотіли будувати виключно житлові будинки, тому містян заохочували селитися в колишніх промислових будівлях та розвивати тут бізнес. 

Сприяє сумісному використанню землі

Один з мінусів модерністських мікрорайонів – вартість їхнього обслуговування. Ідеальні модерністські забудова та благоустрій можуть існувати тільки при регулярному фінансуванні муніципалітетами їхнього обслуговування або за умови високих платежів за утримання прибудинкових територій. Адже мешканці не асоціюють себе з цими величезними просторами та не турбуються про їхнє становище, для цього потрібно наймати спеціалістів, які будуть доглядати за будинком та територією навколо. У змішаних районах за інфраструктуру відповідають не тільки мешканці, але й організації та бізнеси, які тут розташовані. Вони мають змогу координувати свої зусилля та слідкувати за районом разом. Така координація забезпечує хороші сусідські зв’язки та підвищує соціальний контроль за територією.

Створює компактні райони

Одна із засад «нового урбанізму» – розвиток пішохідних зв’язків. Сучасне місто повинно бути дружнім, в першу чергу, для пішоходів, і багатофункціональні території сприяють цьому. В одній будівлі можуть знаходитися офіси, житло, магазини, кав’ярні й навіть дитячі садки. Тому в мешканців таких районів немає потреби в особистому транспорті. Завдяки цьому такі райони легко інтегруються в громадський простір. Принципи mixed-use часто стають керівними при будівництві IT-хабів. 

Під час редевелопменту промислових зон важливо інтегрувати їх у міське середовище та створювати дружні для містян публічні простори. Тож принципи mixed-use допомагають розпланувати активності на забудованій території та вдихнути життя в місця, де колись стояли фабрики та заводиподовжити строк життя колишнім фабрикам і заводам.

На Подолі стартував масштабний проект – незалежна студія «Постпромисловий Київ. Трансформації в Україні», організована в рамках співпраці Массачусетського технологічного інституту (MIT) та компанії SAGA Development у партнерстві з Urban Curators. Студія має на меті проаналізувати та розробити сценарії трансформації частини промислового району Подолу в Києві.