Чимало людей щороку приїздять до Києва працювати або навчатися, не маючи у місті власного житла. Хтось роками орендує квартиру, хтось живе у родичів, а хтось бере кредит на купівлю власної нерухомості.

Розповідаємо, які переваги має іпотека та на що варто звернути увагу при її оформленні.

Ілюстрації: Ірина Стасюк

Що таке іпотека?

Іпотека – це вид довготермінового кредиту, заставою для якого є нерухомість. Найчастіше іпотеку використовують саме для купівлі житла: нову квартиру чи будинок можна одразу використати як заставу. При цьому позичальник залишається власником помешкання та може без перешкод переїжджати до нього.

Умови отримання та погашення іпотеки залежать від обраного банку. «Укргазбанк», наприклад, пропонує іпотечні кредити зі ставкою від 15,5% річних у гривні без жодних комісій. На таких умовах можна буде отримати до п’яти мільйонів гривень. Оформити кредит можна, сплативши перший внесок від 20% до 70% вартості житла.

Виплати за іпотекою на придбання житла в новобудовах відбуваються за класичною схемою: платежі по кредиту здійснюються щомісячно рівними частинами, а відсотки нараховуються на фактичний залишок заборгованості. Такий варіант добре підходить тим, хто планує розрахуватися за кредит достроково або навпаки – не впевнений у своїх доходах через кілька років. Зі зменшенням суми боргу постійно зменшуються нарахування за відсотками.

А які бувають умови іпотечного кредиту?

За даними OLX, середня оренда двокімнатної квартири в Голосіївському районі становить 13,9 тисячі гривень. Навіть за умов незмінної ціни, наприклад, за 15 років проживання у ній доведеться заплатити понад 2,5 мільйона гривень. Водночас середня вартість такого житла – 1,9 мільйона. Звісно, отримавши кредит у банку, доведеться сплачувати відсотки.

Перші місячні платежі також будуть вищими: за умовами «Укргазбанку» близько 27 тисяч гривень. Проте з часом вони зменшаться, а переваги залишаться: ви не просто придбаєте квартиру, але й будете жити в ній ті ж 15 років.

По-перше, вона захищає від інфляції: за кілька років ціни на нерухомість та оренду можуть зрости, а виплати за іпотекою навпаки будуть зменшуватися. По-друге, дозволяє придбати житло в обраному житловому комплексі ще на етапі будівництва, коли ціни дещо нижчі, ніж після введення в експлуатацію.

Звісно, банківський кредит – це не єдиний варіант придбати житло, коли можливості сплатити всю суму одразу немає. 

Поширеною альтернативою є розстрочки від забудовників. Цей варіант, проте, більше підходить покупцям, які можуть виплатити більшість суми в досить короткий термін: на відміну від банківського кредиту, розстрочку зазвичай дають на 2-3 роки. Набагато рідше можна зустріти варіанти до 7-10 років, але такі угоди зазвичай несуть певні ризики. Як правило, такі розстрочки не мають відсоткової ставки тільки до моменту введення житла в експлуатацію, а потім нараховується 7-8% річних. Виплати зазвичай прив’язують до курсу долара, а офіційним власником житла на час розстрочки зазвичай залишається забудовник.

Іпотека – це на все життя?

 «Одне з головних побоювань стосовно іпотеки – багаторічні виплати. Укладаючи договір зараз клієнти погоджуються виплачувати певну суму ще багато років, не знаючи напевно свій дохід чи сімейний статус на той час. Проте навіть ця частина угоди не така безальтернативна, як часто змальовують», – пояснює директор департаменту роздрібного банкінгу «Укргазбанку» Олег Кляпко.

Клієнти переважно самі визначають термін, на який хочуть розтягнути виплату іпотеки. В «Укргазбанку», наприклад, це може бути від 1 до 20 років. А тому умовні «багаторічні виплати» можуть тривати не так і довго, залежно від побажань та рівня доходів позичальника.

До того ж, іпотеку завжди можна погасити достроково без будь-яких обмежень та штрафних санкцій, коли ці доходи зростуть.

Навіщо обирати серед
акредитованих у банку забудовників?

Ще один важливий фактор: банки зазвичай працюють лише з перевіреними забудовниками. Сьогодні в Києві та прилеглих містах одночасно зводять десятки нових житлових комплексів. Для того, щоб перевірити всі документи та знайти надійний варіант може знадобитися багато зусиль або допомога спеціаліста.

«Посередництво банку в цьому випадку хоч і звужує вибір комплексів, але допоможе вберегтися від шахрайських схем. Адже кредитор не менше покупця зацікавлений, щоб будівництво житла, яке взяли під заставу, таки було завершено», – наголошує Олег Кляпко.

За даними «Українського клубу нерухомості» сьогодні понад 20% забудовників Київського регіону мають спільні програми із комерційними банками із надання іпотечних кредитів.

З окремими забудовниками банк може домовлятися про особливі умови кредитування. «Укргазбанк» має подібну угоду з київськими компаніями «Інтеграл-Буд», «Київміськбуд», ZIM Capital Group (ЖК Paradise Avenue), житло від Ковальської (ЖК «Русанівська гавань»).

Вона передбачає знижену кредитну ставку на перші роки, коли відсоткові нарахування найбільші.

До речі, іпотеку можна взяти не лише на житло в новобудовах, але й для придбання житла на вторинному ринку. Для таких угод зараз діє ставка у 15,5% річних.

Як зробити вдалий вибір?

 Звісно, іпотека – це лише один з варіантів розв’язання житлового питання, який може підійти не усім. Така угода накладає певні обмеження на власника: наприклад, квартиру, яка тимчасово перебуває в заставі, не можна буде продати та навіть здати в оренду без погодження з банком. Крім того, позичальнику доведеться додатково заплатити за страхування та послуги юриста.

Відсотки, нараховані за час користування іпотекою, часом становлять значну частину загальної заборгованості. З одного боку, цю суму можна спробувати зменшити скориставшись спеціальними пропозиціями банку, виплативши кредит достроково. 

З іншого боку, якщо змоги сплатити одразу всю ціну за квартиру немає, всі варіанти купівлі матимуть певні обмеження. Як вже зазначалось раніше, розстрочка від забудовника не гарантує сталої ціни на обрану нерухомість, а оренда квартири за багато років може скластися в суму більшу ніж банківські переплати відсотків.

Тому всі переваги та недоліки варто розглядати індивідуально, зважаючи на рівень доходів, сімейні та інші обставини та власні плани на майбутнє.

Дізнатися більше про умови іпотечного кредиту від «Укргазбанку» можна за посиланням або за номером 358. На сайті банку можна скористатися також кредитним калькулятором, дізнавшись розмір першого місячного платежу залежно від суми та тривалості іпотеки, а також замовити Іпотечний сертифікат, який дозволяє взнати вашу максимальну суму кредиту та має термін 30 днів, що дозволить вам підібрати квартиру і оформити іпотеку.