«Ми перетворили комерційну нерухомість в IT-бізнес». Ілля Кенігштейн про офіси в часи пандемії

Ілля Кенігштейн – український підприємець, який займається створенням та розвитком мережі бізнес-просторів Creative States. Нещодавно мережа відкрила першу локацію у Дніпрі, а також третю в Києві – у приміщенні колишнього заводу «Арсенал».

Creative State of Arsenal

В інтерв’ю «Хмарочосу» Ілля розповідає про трансформацію бізнес-нерухомості, антикризові рішення у період карантину та досвід розширення мережі за межі Києва.

– Наскільки сильно карантин в Україні позначився на роботі Creative States?

Особливо на початку, карантин мав досить сильний ефект на цю сферу загалом. І обманює той, хто каже, що проблем не було, а заповненість залишилася стовідсотковою. У нас залишилися всі великі резиденти, частині з них ми зробили певні знижки. Але кілька менших компаній вирішили з’їхати. Загалом ми втратили близько 15% у всій мережі.

Ми почали думати, як працювати з тими, хто платить за офіси, але сидить вдома. Почали розвозити їм робочі столи та стільці, виробляти власні антисептики й маски, навіть доставляти їжу.

І це зіграло дуже позитивну роль. У порівнянні з іншими українськими мережами коворкінгів, ми втратили дуже мало резидентів.

У БЦ Gulliver зараз заповнено 95%, в «Сенаторі» – 90%. Creative State of Arsenal ми запустили менше місяця тому, і тут вже зайнята близько половина офісів. У Дніпрі ситуація трохи гірша, але я впевнений, що це питання часу.

Ілля Кенігштейн/фото «Новое время»

Карантин – це непростий період для всіх, і ми теж знижували заробітні плати працівникам, особливо топ-менеджерам, рахували кожну копійку. Зараз стало трохи легше, але може бути і друга, і третя хвиля. Тому питання в тому, хто як вміє діяти у таких кризах. На мій погляд, ми пройшли цей період гідно.

– Що змінилося у роботі самих локацій?

Ми не закривали наші простори на карантин, оскільки в жодному БЦ офіси не закривалися. Але рекомендували резидентам перейти на роботу з дому. Не всі на це погодилися, адже людям буває складно працювати вдома з дітьми, родичами, домашніми улюбленцями.

Creative State of Arsenal

Звісно, ми запровадили додаткові заходи безпеки. На всіх локаціях встановили камери з тепловізорами та рамки, які дезінфікують одяг розчином на основі колоїдного срібла, який не псує одягу. Офіси та переговорні кімнати також обробляються щодня.

За час карантину ми запустили кілька додаткових послуг. Наприклад, квазі-офіс: компанія, припустімо, з десяти працівників, може орендувати офіс на п’ять – та чергувати їхню присутність на локації. Крім того, з’явилася можливість орендувати офіс на день або оформити підписку на конкретний день тижня. Як варіант – кожен вівторок і середу ви тут, а решту часу цим приміщенням користується хтось інший.

Creative State of Arsenal

Ще одна важлива зміна – ми пішли в реальний сектор економіки та почали працювати не лише з IT. На карантині ми почали знайомити різні компанії з нашим форматом, і це дало свої результати. Сьогодні в Арсеналі лише 25% присутніх – це IT-компанії. Решта резидентів лише частково або й зовсім не пов’язані з цією сферою.

– У своїх дописах у Facebook ви неодноразово зазначали, що не вірите у продуктивну роботу з дому. Чи матимуть тоді, на вашу думку, пандемія та карантин суттєвий вплив на ринок офісної нерухомості в довгостроковій перспективі?

– Звісно, частина людей після карантину залишиться працювати вдома. Проте я переконаний, що таке рішення може бути ефективним лише для певних професій, а офіс залишається базовою потребою будь-якої компанії. IT-працівників у світі, насправді, не так багато. А ось Tesla чи космічну ракету побудувати віддалено неможливо.

Creative State of Arsenal

Але офіси будуть трансформуватися. Епоха Shell & core, коли компанії укладали довгострокові контракти на оренду та самі робили ремонт у приміщеннях, підійшла до кінця. З огляду на ринки Європи та США, ми думали, що це трапиться років за п’ять, але карантин пришвидшив перехід.

Компанії більше не хочуть вкладати кошти, робити ремонт та комунікувати з лендлордами, які у часи кризи вдають, що нічого не відбувається. Вони шукають більш гнучкі рішення.

І тоді вигідними стають формати подібні нашому: ви платите за конкретну кількість людей й отримуєте готову інфраструктуру – від інтернету до кави та шахової дошки у холі. На моє переконання, світ поділиться на великі корпорації, які будують власну нерухомість (Google, Facebook) та компанії, що будуть працювати у просторах, подібних нашому.

Сьогодні в межах України вигадали також новий формат, кілька компаній вирішили перетворити свої офіси в коворкінги. Але сучасний коворкінг – це не лише вільне робоче місце. Тому, на мій погляд, цей напрямок не має майбутнього.

Creative State of Arsenal

– За час карантину ви відкрили одразу два нових проєкта, зокрема, на Арсенальній. Що нового пропонує ця локація?

Creative State of Arsenal – це, певно, найбільш знакова наша локація саме через її історію. Ангар заводу «Арсенал» пустував дуже багато років, він мав таку «запилену» атмосферу родом з 1980-х. Ми змінили його та перетворили на центр підприємництва. Колись тут виробляли зброю, а ми на противагу цьому посадили дерево – символ миру і розвитку.

Creative State of Arsenal

З цим деревом пов’язана ціла історія: ми знайшли його у розсаднику в Нідерландах, везли через зачинені на карантин кордони, зберігали у спеціально збудованій теплиці в ботанічному саду. Був дуже зворушливий момент, коли, нарешті, завезли його на локацію.

Серед нових фішок – 14 vip-офісів для топ-менеджерів на третьому поверсі. На другому рівні таких кабінетів ми встановили сітки-гамаки, де можна полежати, прочитати книгу чи подивитися телевізор. З одного боку, це досить відчайдушна ідея, але з іншого – вона дозволяє по-іншому подивитися на офіс. Це не лише робоче місце, де ви завантажені обов’язками, а простір для розвитку, куди хочеться повернутися у вихідний з родиною або друзями.

Тому гамаки чудово вписуються в нашу концепцію. Половина з таких офісів вже зайнята, хоча це досить дороге рішення. Ідея «злетіла», тому що ринок офісної нерухомості у нас дуже застарілий, повільний. Ми ж швидко приймаємо рішення та шукаємо інновації. Фактично, ми перетворили комерційну нерухомість в IT-бізнес.

– Розкажіть також про нову локацію в Дніпрі. Чому ви вирішили обрати саме це місто для розширення мережі?

У Дніпрі ми створили найбільшу локацію на одному поверсі – три з половиною тисячі квадратних метрів, близько ста офісів, найбільші лаундж та івент зони. Резиденти часом користуються самокатами, щоб дістатися робочого місяця (сміється). Хоча ціни тут, звісно, значно нижчі, ніж у Києві, ми намагалися не йти на компроміси. Ні у якості ремонту, ні у «фішках». Кожна наша локація має однаковий аромат, однаковий сорт кави й однакове меню від шеф-кухаря. І Creative State of Dnipro не став винятком.

Кожен наш коворкінг репрезентує певне місто, у цьому випадку – Бостон, місто фінансів. Таким ми б хотіли бачити Дніпро.

З нього вийшло дуже багато великих компаній – ПриватБанк, Monobank, Eva, Comfy, ALLO, Сільпо, АТБ. Тут сильно розвинене підприємництво. Для мене це стало відкриттям, яке й вплинуло на рішення відкрити нову локацію.

Creative State of Dnipro

– Creative State of Dnipro став вашою першою локацією поза Києвом. Дніпро, як і кожне місто, має інший ритм, настрій, звички мешканців. Це вплинуло на вашу роботу над проєктом?

– Звісно, і місцеві особливості Дніпра ми зрозуміли дуже швидко. По-перше, всі хочуть розуміти, чий ти, до якого клану належиш. Нам ніхто не хотів вірити, що ми прийшли в місто з власним проєктом. По-друге, Дніпро – це дуже «понятійне» місто, де усний договір може важити більше, ніж зафіксований на папері. По-третє, тут дуже сильний вплив єврейської громади. Ми запросли головного рабина міста, щоб благословити локацію.

А ще у Дніпрі нам довелося наново доводити нашу модель роботи. У Києві всі вже звикли до подібних форматів, і нікому не треба пояснювати, що таке skyperoom, що кава входить у вартість, а офіс відкритий 24/7. У Дніпрі це не так. Компанії довелося переконувати в ефективності цього рішення, навіть якщо їхні київські офіси вже працюють у наших локаціях. Для мене це стало великим здивуванням.

– Можливо, у вас заплановані локації й у інших містах?

– Ми поки не довели модель у Дніпрі, тому про це говорити рано. Крім того, я завжди порівнюю можливість відкриття в інших містах України з експансією в Європу. Якщо нам вдасться відкрити та заповнити локацію там, ми отримаємо значно більший прибуток. Якщо можна відкритися, наприклад, у Відні або в Харкові, зрозуміло, хто в цьому порівнянні виграє.

Разом з тим, ми вже плануємо наступну локацію в Києві, хоча поки не готові її оголосити. Хочемо зробити там красивий сад на даху з місцем для різноманітних подій на газонах та переговорними кімнатами, які розділені живими насадженнями.

Є також ідея поєднати коворкінг зі спортивним комплексом. Я вважаю, що людям потрібно більше займатися спортом, а оскільки Creative States – це не лише про роботу, але про новий стиль життя, ми будемо заходити в різні його сфери.

Перш ніж прочитати матеріал, розгляньте можливість підтримати нас. «Хмарочос» пише про розвиток міст 9 років та 285 днів. За цей час ми опублікували 23538 новин та статей. Весь контент – в безкоштовному доступі. На нас не впливає жоден олігарх чи великий бізнес, ми працюємо для наших читачів й читачок. Ваш внесок дозволить продовжити працювати нашій редакції. Долучіться до спільноти з сотень осіб, які вже підтримують «Хмарочос».
Підтримати | Хто ми такі?