Експерти розповіли, що не так з новою «доступною іпотекою» від Кабміну

Кабінет міністрів днями затвердив постанову про «доступну іпотеку» – одну з передвиборчих обіцянок Володимира Зеленського. Стверджують, що вже цього року українці отримають доступний кредит на житло під сім відсотків річних. Розповідаємо про умови нової державної іпотеки, очікуваний від неї економічний ефект – та реалістичність її виконання.

Що обіцяють?

Програма запрацює вже в березні, проте цього року в кредитування закладено лише п’ять мільярдів гривень. Цих грошей вистачить, щоб в цьому році отримали кредит на житло п’ять тисяч сімей.  Пільгова іпотека – частина програми «Доступні кредити 5-7-9», створеної для підтримки підприємництва, тому виплати будуть йти з Фонду розвитку підприємництва.

Максимальна сума кредиту не повинна перевищувати два мільйони гривень, а максимальна вартість житла – не більше 2,5 мільйонів. Перший внесок повинен складати не менше 15% від суми кредиту, який видається на строк до 20 років. Кредитування поширюється на квартири і будинки на первинному та вторинному ринку житла за умови, що будинок здали в експлуатацію не раніше 2018 року.

Участь у програмі може взяти громадянин України віком до 70 років. Позичальник і члени його сім’ї не повинні мати у власності об’єкт житлової нерухомості або майнові права на об’єкт незавершеного будівництва житлової нерухомості, якщо його площа перевищує 50 кв. м на одного громадянина або сім’ю з двох осіб і додаткові 20 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї, пише LIGA.net. Людина, яка планує брати житло в іпотеку, повинна мати дохід, який дозволить погашати кредит.

Так це вже було?

Експерт з житлової політики Павло Федорів зазначає, що в програмі немає нічого нового. Він нагадав, що у період 2003-2008 рр. Держмолодьжитло пропонувало програму часткової компенсації відсоткової ставки з державного бюджету, коли люди брали позики в комерційних банках, а з бюджету їм компенсували відсотки (так, щоб вони платили лише три відсотки річних).

Тоді впродовж трьох років роздали приблизно 18 тисяч кредитів – при чому 15 тисяч з них видали в 2005-му, коли ціни на житло і так були зависокими. У звіті Держмолодьжитла за 2010 рік йшлося про те, що «позитивний, на перший погляд, результат… нівелюється необхідністю постійних, протягом 15-20 років, витрат з бюджету на виплату компенсацій». Отже «інноваційна та ефективна програма» з часом «проявила себе як неефективний механізм забезпечення молоді житлом».

Після кризи заборгованість з компенсацій за 2009 рік була погашена аж у 2012 році – оскільки люди розраховували на ці компенсації, їм треба було або вносити більші суми самостійно, або ризикувати житлом у разі невиконання іпотечних умов. Федорів звертає увагу, що Україна «й досі компенсує десятки мільйонів з державного бюджету за тими кредитами з нульових».

Все може повторитися і зараз

В Українській фінансовій житловій компанії вже застерігають про ймовірність того, що в майбутні роки кошти на компенсацію з бюджету можуть не виділити; а ті, хто купував житло в іпотеку, змушені будуть самостійно сплачувати повну ставку в 15%. Якщо ж покупець не потягне цю іпотеку, то банк «буде змушений реалізувати ваше житло для покриття власних збитків».

На думку Федоріва, програма є неефективною – пільгове кредитування лише підвищує ціни на житло. Ба більше, вона продовжує помилкову політику субсидування приватної власності на житло. Експерт пояснює, що програма субсидує тих, хто й так має гроші, тож міг би орендувати або купити щось дешевше. Виходить, що найбільше від неї виграють забудовники.

Фінансова аналітикиня Наталія Задерей в матеріалі «НВ» зазначає, що важко спрогнозувати ставлення банків до заявок претендентів на доступну іпотеку, якщо у них малі або взагалі відсутні офіційні доходи і власні заощадження становлять лише 15% вартості бажаного житла. Хоча банків-активних кредиторів усього п’ять, і з них три – державні.

Якщо ж кількість і обсяг угод будуть значно більшими, наслідком програми може стати чергове зростання частки неробочих кредитів, вважає аналітикиня. Адже мораторій 2009 року на стягнення заставного житла досі діє, а економічні перспективи програми – туманні.

Минулого року в Україні загалом видали біля чотирьох тисяч іпотечних кредитів, майже половину з них – в Києві та області. Якщо цього року видадуть навіть декілька тисяч таких кредитів, то це ніяк не змінює загальний стан ринку, а навпаки – відтягує проблему справжньої реформи і витрачає час і бюджетні гроші, підсумовує Федорів.