Якщо ви проживаєте багатоквартирному будинку, збудованому в радянські чи дорволюційні часи, ви могли стати свідком численних пошкоджень будинку: там тріщини на стінах будинку, там корозії, а там поламка якогось обладнання. Вчасно не провести необхідний технічний огляд таких пошкоджень та ремонтні роботи – почнеться поступове руйнування будівельних матеріалів будинку, що згодом може призвести навіть до повної руйнації всього будинку.

Як зрозуміти чи потрібний будинку ремонт, і якщо так, то який?

Для того, щоб диференціювати чи потрібний будинку поточний чи капітальний ремонт – звертаємось до ДБН А.2.2-3:2014 та Правил утримання жилих будинків. Норми передбачають, що капітальний ремонт — це сукупність робіт, яка передбачає втручання  у несучі та огороджувальні конструкції, у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, а також задля поліпшення експлуатаційних показників. При цьому, якщо проводиться капітальний ремонт – то експлуатація будинку припиняється повністю, або принаймні в тій частині, де проводиться ремонт.

А щоб визначити, чи потрібний будинку саме капітальний ремонт, необхідно провести технічне обстеження будівлі – воно дозволить визначити перспективу її подальшої експлуатації і поточний стан. Для цього, ОСББ або ж збори мешканців будинку мають укласти договір з фахівцями в цій сфері: це може бути як комунальне, так і приватне підприємство.

Хто відповідальний за ремонт?

Відповідно до українського законодавства, власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна. Спільне майно – це фактично все майно, що знаходиться в межах будинку та прибудинкової території, і що не належить до приватного житлового фонду.

З огляду на це положення, обов`язок проводити поточний чи капітальний ремонт будинку покладається саме на співвласників. Однак, якщо в будинку створене ОСББ – то воно стає відповідальним за належну експлуатацію будинку, а також за фінансування та проведення ремонту. І, зазвичай, ремонт якраз проводиться саме за рахунок коштів на рахунку ОСББ та додаткових внесків співвласників житлового будинку.

Примітно те, що особа, яка є власником приміщення у будівлі, в якій створено ОСББ, зобов’язана здійснювати платежі та внески на утримання і ремонт спільного майна незалежно від членства в об’єднанні. Такого висновку дійшов ВГСУ у справі № 910/25295/15 від 17 травня 2016 року. І тут варто наголосити саме на слові «власник приміщення», адже на орендарів такий обов`язок не покладається – це знову ж таки позиція Верховного суду (справа № 906/884/19).

Якщо ж будинок було пошкоджено через дії одного зі співвласників – то оплачувати ремонт буде саме особа, яка завдала шкоду. Це пояснюється тим, що завдавши шкоду спільному майну – особа фактично завдає шкоду майну кожного зі співвласників. Внаслідок цього виникає зобов`язання з відшкодування шкоди. А відповідно до ст. 17 ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирних будинків», об`єднання співвласників може вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю. Це також стосується і ситуацій, коли шкода була завдана внаслідок неналежного утримання будинку ОСББ чи ЖЕК.

Чи можна залучитись фінансовою підтримкою від місцевого самоврядування чи навіть держави?

Якщо коротко – можна.

Керуючись Бюджетним Кодексом, із місцевих бюджетів усіх рівнів дійсно можуть здійснюватися видатки, зокрема, на місцеві програми житлово-комунального господарства та благоустрою населених пунктів і реконструкцію та ремонт житлових будинків.

Обсяг коштів на реалізацію цих програм визначається рішенням про місцевий бюджет виходячи з наявного фінансового ресурсу відповідного місцевого бюджету. Це означає, що орган місцевого самоврядування (МС) може виділити кошти, які закладені в місцевому бюджеті, на ремонт багатоповерхівки, або може відмовити в цьому – все залежить від кількості коштів, які закладені в місцевому бюджеті, та необхідності надання такої «фінансової підтримки» конкретному будинку.

Однак, окрім положення в Кодексі, ми також маємо доволі застарілий закон «Про приватизацію державного житлового фонду» – відповідно до нього, колишні власники які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту. Зрозуміло, що якщо йдеться про приватизацію – то такими колишніми власниками є держава та органи місцевого самоврядування.

Ще одне положення зустрічаємо в Порядку №572 від 08.10.1992 р. (досі чинний). Там вказується на те, що якщо в будинку приватизовано не всі квартири, то при проведенні першого після приватизації будинку ремонту ремонт неприватизованої частини будинку фінансується його колишнім власником у повному обсязі.

Куди потрібно звертатись за тим, щоб виділили бюджетні кошти на ремонт будинку?

Закон «Про місцеве самоврядування» каже нам, що участь в організації та фінансуванні капітальних ремонтів житлових будинків – це повноваження виконавчого органу місцевої ради, а прийняття відповідних бюджетних програм – це вже компетенція відповідної місцевої ради. Однак, як виняток з правила, міські ради повністю опікуються питаннями проведення капітального ремонту житла для окремих соціально незахищених категорій громадян: інвалідів, ветеранів війни та праці, сімей загиблих (померлих або визнаних такими, що пропали безвісти) військовослужбовців, військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, інвалідів із дитинства та багатодітних сімей.

Для того, щоб виконавчий орган виділив будинку кошти на проведення ремонту – необхідно звернутись до ОСББ в будинку, адже саме воно уповноважене подавати заяви до органів місцевого самоврядування з проханням про компенсацію коштів на проведення ремонту в багатоквартирному будинку.

Окрім цього, якщо Ви проживаєте в Києві, і навіть якщо у вашому будинку не створене ОСББ,  можна подаватись на програму співфінансування спільного майна у багатоквартирних будинках Києва. Суть програми полягає в тому, що співвласники сплачуватимуть лише 30% вартості робіт, а решту вже сплачує КМДА.

Процедура виглядає наступним чином:

1. Створюється ініціативна група співвласників, яка готує заявку у встановленій законом формі;
2. Заявка подається до КП «Київжитлоспецексплуатація»;
3. Підприємство протягом 10 днів розглядає заяву, складає дефектний акт та визначає в установленому порядку очікувану вартість робіт;
4. Ініціативна група скликає збори співвласників, де визначаються остаточний обсяг робіт, спосіб визначення частки кожного зі співучасників – на підтвердження укладається протокол зборів;
5. З КП укладається договір – після цього воно звертається до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА, яке вже надає бюджетні асигнування на ремонт будинку.

Підсумовуючи, у випадку, якщо власник квартири помітить, що будинок потребує проведення певного виду ремонту – він повинен або звертатись до ОСББ, або ж винести це питання на загальні збори співвласників.