Сергій Пилипенко, генеральний директор «Ковальської» про розвиток житлової та офісної нерухомості і власне бачення розвитку міського простору

Промислово-будівельна група «Ковальська» є лідером з виробництва бетону в київському регіоні. В портфель компанії входять бізнеси, пов’язані з виробництвом залізобетонних конструкцій, ФЕМу, бетону, будівельних матеріалів і девелопмент, який став одним з основних напрямів розвитку.

«Хмарочос» поговорив з генеральним директором «Ковальської» Сергієм Пилипенком, який з 2015 по 2020 роки був ще й депутатом Київради, про його бачення міського простору, розбудови міста, і те, якою має бути сучасна житлова забудова.

Сергій Пилипенко. Фото: Ірина Бєлих

«Ковальська» відносно нещодавно стала активним гравцем на ринку нерухомості, чому ви обрали саме цей сегмент для інвестування? Адже пропозиція дуже велика і столиця буквально тоне у будівництвах.

В ролі девелопера «Ковальська» працює з 2002 року. Бізнес зі зведенням житла ми починали спільно з компанією «Київміськбуд» в ролі підрядників. Перші об’єкти вже самостійно реалізували в період між 2002 і 2004 роками. Тому на ринку ми з’явилися раніше, ніж більшість існуючих девелоперів. Але сьогодні наша компанія дійсно стала більш помітною у цій сфері, а якість житлових проєктів суттєво зросла. Девелоперський напрямок складає близько 30% портфелю групи.

Якщо порівнювати кількість житлових об’єктів від «Ковальської» в 2004 році й зараз, легко помітити, що вона стрімко зросла. Попри велику пропозицію на ринку, чи вважаєте ви цей напрям перспективним?

На ринку нерухомості ми однозначно бачимо перспективу розвитку. Ми нарощуємо власний банк землі і щороку презентуємо все більше проєктів.

Якщо раніше в портфелі групи були один чи два об’єкти, то на даний момент їх вісім, з яких шість – житлові.

А найближчим часом буде понад 10 житлових. Ми є впевненим гравцем і на ринку офісної нерухомості, розуміємо його і віримо в попит. Чим більше він буде відкриватися для іноземних інвесторів та компаній, тим якіснішим ставатиме.

Наша компанія постійно перебуває в пошуку диверсифікації, ми розуміємо циклічність будівельного бізнесу, а в рамках девелопменту житлова і комерційна (офісна нерухомість) – це два різні ринки, які працюють за різними правилами. Якщо в першому випадку розробляється проєкт, зводиться будинок, потім продається і на цьому наша діяльність завершується. Максимум – залишається управління цією нерухомістю, щоб жителі могли отримувати якісний сервіс та послуги протягом усього житлового циклу об’єкту. То бізнес, пов’язаний з офісною нерухомістю полягає в тому, щоб володіти, управляти і від орендного доходу отримувати прибуток.

Одночасно можуть відбуватися доволі різні процеси – перенасичення ринку житла і дефіцит на ринку офісної нерухомості, що ми спостерігали останні 3-4 роки в Києві. Якби не карантин, то вартість на оренду офісної нерухомості прирівнювалась би до цін у країнах центральної Європи.

Тож для того, щоб почувати себе більш впевнено, нарощувати свій портфель і капіталізуватися, як девелопер, ми вирішили займатися й офісною нерухомістю – наразі в портфелі проєктів маємо близько 150 000 квадратних метрів.

Між першими об’єктами нерухомості від Ковальської і останніми помітна суттєва різниця в плані архітектури і в підходах в проектуванні. Чим це зумовлено і як цей перехід відбувся? (Паркова вежа, ЖК Русанівська Гавань VS 31Z)

Це ви ще не бачили наші нові проєкти.

Перш за все, на рівні власників компанії, напрям девелопменту був виведений на один рівень з основним бізнесом. Тривалий час до цього він був певним додатком, яким ми задовольняли попит клієнтів, які в нас вірили. Зараз ми фактично перезавантажили цей напрям, розширили штат, змінили підходи в управлінні проєктами, залучили останні технології при проєктуванні та будівництві (BIM, Virtual Design & Construction).

Крім того, зараз кардинально змінилася ситуація на ринку, загострилася конкуренція між девелоперами за клієнта, прибуток, ціну. Тож ми все частіше запрошуємо іноземних чи талановитих українських архітекторів для розробки архітектурних проєктів, більше інвестуємо в матеріали, інфраструктуру (благоустрій, місця загального користування). Прагнемо створювати те комфортне середовище, яке буде цінуватися людьми, а ринок у свою чергу це позитивно сприймає і ми отримуємо ціну за квадратний метр вище за середню і вище, ніж у конкурентів.

Продовжуючи тему території. У «Ковальської» є ЖК «Русанівська Гавань», облаштування берегових ліній біля якого взяло на себе комунальне підприємство «Плесо» за кошти з міського бюджету. Таке рішення прийняла Київрада у 2018 році, включивши ці проєкти до «Програми економічного і соціального розвитку міста на 2018-2020 роки». При цьому ще у 2000-х це зобов’язання лежало на забудовнику.

В цьому кейсі забудовник об’єкта не просто отримав набережну біля ЖК коштом міського бюджету, але ще й став підрядником цих робіт, заробивши 77 мільйонів гривень. Як ви це можете прокоментувати?

Це – загальноміська територія, нею користуються всі. Там знаходиться не лише ЖК «Русанівська Гавань», а ще й будинки, які збудувала «Аркада» й інші забудовники. Тому давайте не змішувати інтереси міста з інтересами «Ковальської».

Крім того, наш ЖК, орієнтовно складає тільки десяту частину від всієї забудови згаданої ділянки. Будівництво здійснювалося декількома компаніями, серед яких ПРАТ «Дарницький комбінат будівельних матеріалів і конструкцій», і кілька інших. Тому пов’язувати це з тим, що «Ковальська» якимось чином залучена – це маніпуляція. Це повністю не відповідає дійсності.

Є великий проєкт поєднання набережної від Русанівки, через Микільську слобідку, укрбудівські будинки, храм і аж до Русанівських садів, який я неодноразово бачив на зустрічах з міським головою Віталієм Кличком. Ділянка про яку ми говоримо є частиною цього проєкту, але черговість була визначена відповідним чином.

Якщо подивитися на міські трансформації, можна помітити закономірність. Часто міський простір коштом міського бюджету змінюється саме біля нових будівельних об’єктів. Наприклад вулиця Салютна на Нивках. В Києві є інші великі закинуті території біля Дніпра, їх не чіпають, а саме набережну біля ЖК «Русанівська гавань» вирішили зробити. Це збіг?

Це питання краще поставити тим, хто розпоряджається київським бюджетом і визначає пріоритети (ред. В 2018 році Сергій Пилипенко був депутатом Київради від фракції «Солідарність»). Однак логічно, що виконання робіт з благоустрою першочергово необхідно в місцях, де результатом таких робіт зможе щоденно користуватись найбільша кількість людей.

Всі забудовники цих будинків до 2020 року сплачували пайові внески на розвиток соціальної інфраструктури, які визначалися мільйонними сумами. Справедливо, коли цим коштом покращується не лише територія біля ЖК, а й інші сфери – це може бути будівництво садочка чи соціальна інфраструктура всього району. Бо в іншому випадку девелопер не розуміє, куди розчиняються ці цільові кошти.

Про який порядок цифр пайових внесків йдеться?

Наразі ці внески скасовані, а на той період, дуже приблизно це було 700 – 1000 грн за квадратний метр (ред. За такими розцінками, 1709 квартир у «Русанівській гавані» обійшлись забудовнику приблизно у 85-90 млн гривень пайового внеску).

Рішення, яким Київрада зобов’язала КП «Плесо» облаштувати набережну біля ЖК «Ковальської» було ухвалено в 2018 році. Тоді ж ви були депутатом Київради. Чи це пов’язані речі?

Взагалі не пов’язані. Яким чином я можу бути пов’язаний? Тим, що перебував у статусі депутата? Між цим зв’язку немає, але при великому бажанні можна щось вигадати.

А яку відповідальність перед містом та його жителями, на вашу думку, має забудовник?

Забудовник і девелопер, перш за все, має дбати про жителів, які будуть мешкати в його будинку і про те, наскільки проєкт відповідає інтересам міста. Він дійсно має бути потрібен місту – бути інтегрованим у навколишнє середовище, щоб територією могли користуватися не лише власники квартир.

Проєкт повинен мати архітектурну цінність і бути зведений з урахуванням того, що життєвий цикл споруди розрахований на 50 і більше років. Тож варто враховувати, як ця будівля впливатиме на життя навколо. В основному я розглядаю саме суспільну цінність таких об’єктів.

Чи справляється ваша компанія з місією «відповідальності перед містом», на вашу думку?

Ми рухаємося в цьому напрямку і щодня покращуємося. Перезапуск напряму девелопменту і застосування підходів, які присутні на розвинених ринках, залучення іноземного досвіду сприяють цьому. В своїй діяльності ми відштовхуємося не від того, щоб вижати максимальний прибуток в будь який спосіб, а від того, щоб об’єкти, які ми запускаємо на ринку, могли привнести щось нове і при цьому були комерційно успішними.

Я є противником того, щоб забороняти будівництво і говорити про те, що ринок перенасичений. Сам ринок, попит та пропозиція все врегулюють. Мають бути чіткі правила по забудові, але при цьому місто повинно розвиватися, оновлюватися і бути живим. І завдання «Ковальської» робити це в інтересах жителів та міста.

(ред. Наприклад, світова економічна криза 2007-08 років була пов’язана саме з неконтрольованим будівництвом житла та інвестиціями у цей сектор. Через наслідки кризи, мільйони людей залишились без даху над головою, адже втратили роботу і не мали за що виплачувати іпотечні кредити. Тому ринкового саморегулювання галузі може бути недостатньо, адже окрім бізнесової та інвестиційної складової є ще й соціальна. Житло – це ще й дах над головою, гарантоване Конституцією право)

А яке значення ви вкладаєте у фразу «місто має розвиватися», ви вважаєте що розвиток дорівнює розбудові?

Однозначно, адже потреби людей змінюються, цикл життя будівель зменшується, деякі можуть швидко морально застарівати. В Києві є близько 12 мільйонів квадратних метрів аварійного чи застарілого житла, яке потребує модернізації. Мова не лише про застарілі квартири, а про цілі квартали та райони. Якщо зараз ми говоримо про реновацію хрущівок, то через 10-20 років мова вже буде про реконструкцію чи повну перебудову районів з радянських панельок. Вони давно не відповідають сучасним вимогам енергоефективності та комфорту. (ред. Застаріле житло можна також капітально відремонтувати та зробити енергоефективним, наприклад за допомогою реновації енергосервісними компаніями (ЕСКО). Проте кошти у будинкові фонди не збираються через низькі ставки квартплат, і в результаті накопичені будинком борги не дають можливості утримувати споруди в належному стані)

Тому місту потрібне постійне оновлення дорожньої інфраструктури, інженерних мереж, створення соціальної інфраструктури та можливостей для розвитку малого, середнього, великого бізнесу. А розвиток ринку нерухомості це велика стаття в податках і створенні робочих місць. Це все я називаю розвитком.

А якою має бути взаємодія між територіями старого житлового фонду і нового? Чи мають нові будинки огороджуватися парканами?

Щодо парканів я не маю однозначної відповіді.

«Ковальська» і я особисто проти парканів і створення закритих територій. Ми намагаємося всілякими способами створювати доступні простори

Щоб внутрішня інфраструктура, якою користуються мешканці, була відкрита для жителів сусідніх будинків. Це до речі, як не дивно, сприяє і безпеці. Коли немає паркану ніхто не хоче через нього перелізти і щось поцупити. Не відбувається розшарування у суспільстві і не виникає сильний негатив в адресу нового будівництва поряд. Адже люди, які проживають у старіших будинках чи кварталах навіть очікують, що поряд з’явиться якісна інфраструктура з вільним доступом.

З іншого боку ми стикаємося з випадками, коли інвестори вимагають встановлення паркану, а тому деякі зі своїх комплексів огороджуємо. Це фактична вимога ринку та майбутніх власників квартир.

Все ж таки на даний момент ми ще не маємо настільки безпечного міста й середовища, в якому б мешканці були готові інвестувати виключно у відкриті території. Це питання конкуренції, якщо ми не запропонуємо цей елемент, частину попиту свідомо можемо втратити. Тому зараз перебуваємо в діалозі в плані зміни культури з інвесторами, а інколи робимо й радикальні кроки.

Цього року розпочнемо будівництво на вулиці Табірна і там буде повністю відкрита територія. На більшості своїх об’єктів, які зараз на етапі реалізації, ми робимо відкриту територію і лише невелику частину залишаємо по контактному доступу. Наша компанія свідомо йде на такий крок, розуміючи, що таке рішення може знизити привабливість об’єкту в очах деяких інвесторів.

Я вважаю, що в місті мають відбуватися паралельні процеси – підвищення загальної безпеки і відчуття безпеки серед містян, а також підвищення культури, не має виникати бажання показувати свою ексклюзивність чи переваги над жителями тих же хрущівок. Все це в синергії призводитиме до більшої появи відкритих територій.

В Києві зараз будуть 150 нових ЖК, у 2021 році планують ввести 504 секції будинків у Києві і передмісті. Часто ці процеси супроводжуються знесенням історичних будинків в центрі чи на околицях міста (будинок Уткіна, особняк Баккалинського). Нерухомість у цих будинках часто продається під гаслом «житло з видом на старе місто».

Яка, на вашу думку, очікує перспектива розвитку Києва і його центру через 10-20 років з такими тенденціями забудови?

Перш за все, міська влада має затвердити історико-архітектурний опорний план, документ, який визначає зони, де, з якою висотністю і щільністю можна будувати. В тому числі, цей документ регулює зовнішній вигляд будівель. Це є необхідним мінімумом, щоб хоча б можна було від чогось відштовхуватися.

Я однозначно за те, щоб зберігати і бережно ставитися до історичної спадщини, в тому числі архітектури, яка є в Києві. Не можу погодитися, що всі пам’ятки архітектури є цінними, для мене це не очевидний факт. Проте я все одно наполягаю на тому, щоб їх зберігати і знаходити нові види використання. Чому зносять ці будівлі? Бо вони, по-перше, занепадають і перебувають в катастрофічному стані – майже всі були в комунальній чи державній власності і дійшли до такого стану і, по-друге, не мають конкретної функції. Якби ці будівлі використовували, вони б не дійшли до такого занедбаного стану. Ми ж маємо ситуацію, коли величезна кількість пам’яток архітектури і старих будівель просто руйнуються.

І держава чи київська влада має знайти вихід в цій ситуації. Я б хотів запропонувати, щоб була передбачена можливість ці історичні будівлі не реставрувати, а реконструювати. Коли при збереженні основних параметрів і погодженні усіх змін, надається дозвіл збільшити обсяг споруди, надати їй більш сучасного зовнішнього вигляду, вселити життя в цю будівлю, щоб нею користувалися.

Там має вдало поєднуватися і певна комерційна складова і відбуватися задоволення соціальних потреб. Мають створюватися громадські місця не лише на площах, а й в середині – простори для зустрічей, місця, де люди можуть відпочивати, культурно розвиватися, навчатися чи працювати у коворкінгу.