Фото: Кріс Кулаковська

На Міжнародному архітектурному фестивалі CANactions 18 вересня 2021 відбулась панельна дискусія про перспективи, наслідки і ризики будівельного буму в Києві та Київській області останнього десятиріччя. Чи здатний ринок сам себе відрегулювати? Це питання обговорювали архітектори та експерти. Модератором дискусії виступив Тарас Кайдан, співзасновник і головний редактор «Хмарочоса».

Денис Суділковський | ЛУН

Директор з маркетингу ЛУН, аналітик даних, куратор курсу Product Management в спільній ініціативі Projector та УКУ.

В останні кілька років у передмісті Києва в експлуатацію вводили більше квадратних метрів житла, ніж у самому Києві. На нашу думку, ми можемо оперувати таким терміном як «Великий Київ», адже мешканці містечок-сателітів також користується столичною інфраструктурою. Ми більше не можемо розглядати Київ окремо від нових його частин.

Ціни на житло у Києві та передмісті відрізняються таким чином, що люди обирають між придбанням однокімнатної квартири в місті і двокімнатної за містом, двокімнатної в місті чи трикімнатної за його межами. Пандемія підняла попит на альтернативне житло у передмісті — власні будинки. Вони знаходяться в ціновому діапазоні двокімнатної квартири в Києві. Це не дуже бурхливий сплеск, але тренд присутній.

16% будинків Києва — це новобудови (з 2010 року). Якщо добудують все те, що вже почали, додасться ще близко 12-15% квартир у новобудовах.

За даними ЛУН, наразі в Києві пропонують в оренду 3500 квартир в новобудовах і 3500 — в старому фонді. Розподіл 50/50.

Забудова в Києві дуже несистемна і вона продовжується лише тому, що поряд вже існує інфраструктура, до котрої можна бути дотичним.

20% киян живуть на територіях, де у пішій доступності немає парків чи скверів. Влітку різниця у температурі між цими територіями — майже у 10°C.

На Позняках, Осокорках, Харківському масиві найближчими роками щільність мешканців досягне 12 000 людей на кілометр квадратний. Середня щільність по Києву: 4000 осіб на кілометр квадратний (з урахуванням лісопаркових зон).

Ціни на нерухомість зростають: за останній місяць +15% у гривні. За рік це близько 30% росту. В доларах ціни також ростуть, тому це не лише інфляція. Макроекономісти стверджують, що ціни будуть і надалі зростати найближчі 6-8 років, якщо знову нічого не трапиться.

Більшість житлових комплексів Києва знаходяться за парканом.

Зараз формується нове покоління девелоперів, яких люди обирають за якість життя. Що буде за межами моїх дверей? На цьому рівні у забудовника є можливість виділитись. Люди менше купують квадратні метри без додаткової вартості: освітньої інфраструктури, благоустрою, публічних просторів, ком’юніті. За це готові платити більше і девелопери відповідають на цей запит.

Необхідно визнати, що задовольнити потребу в житлі в столиці неможливо, допоки країна розвивається. Київ приваблює найбільше людей, тому він і надалі буде розбудовуватись. Орендувати житло некомфортно — це знають усі, хто орендує житло. Якщо у нас буде розвинений ринок іпотеки, попит тільки збільшиться.

Кияни не знають, скільки у Києві живе людей. І не знають, скільки квартир стоїть порожніми. Цією глобальною соціологією має займатися держава. З точки зору ринку, будувати будуть допоки будуть купувати.

Павло Федорів | CEDOS

Географ та дослідник міської політичної економії та житлової політики аналітичного центру Cedos, співавтор дослідження «Державна житлова політика в Україні» (2019), автор онлайн-курсу «Житло та житлова політика: де та як ми будемо жити» на платформі Prometheus.

Так багато, як зараз будується в Києві, ніколи ще не будували на території України за роки незалежності. З 2013 по 2018 рік у Києві щороку здавали по 20 000 квартир (а у 2017-му — 28 000). Тобто, за ці роки з’явилося 130 000 нових квартир. Але для кого вони будуються? Населення Києва за цей час тільки офіційно зросло на 113 000 осіб. Навіть якщо кожен з них приїхав і одразу придбав квартиру, залишаються зайві.

Фото: Кріс Кулаковська

Варто зазначити, що частина житла насправді є не житлом, а так званими апартаментами, які дозволяють забудовнику обійти цільове призначення землі і будувати житло під виглядом іншого функціонального типу забудови.

Ідея про те, що ціни на житло можуть зростати безкінечно дуже тішить тих, у кого вже є житло, але жодним чином не підвищує його доступність для тих, у кого житла немає. Ця ситуація віддаляє перспективу придбати квартиру все далі.

Будівництво ЖК — неймовірно прибутковий бізнес. Забудовник бере у міста земельну ділянку в оренду на 3-5 років і платить щороку від 3 до 5% її нормативної грошової вартості. Далі зводить будинок і передає право власності так званим інвесторам — покупцям цієї нерухомості. І все, виходить з гри, а навантаження отримує місто. Це неймовірно прибутково порівняно з усіми іншими видами діяльності.

Попит на житло насправді складається з різних попитів:

• хтось хоче придбати житло для себе, з’їхавши з орендованої квартири;
• хтось хоче продати житло, яке колись приватизували його чи її батьки, і придбати нове; 
• хтось (майже чверть) хоче вкласти кошти у нерухомість, аби потім спекулювати на ній або здавати в оренду. 
• а ще є частина попиту, яку ми ніколи не зафіксуємо в цифрах: корупціонери використовують нерухомість як безпечний актив, що не обкладається податками. 

Тому, житлова політика має орієнтуватись не на попит, а на потребу.

Ідея про те, що ми формуємо попит на житло, яким потім насичується ринок, зводить нас лише до споживачів. Окрім цього, створюється ілюзія вибору, який начебто є в усіх. Але в Україні зараз живе понад мільйон вимушено переселених осіб, які не мають жодного вибору, сотні бездомних людей замерзають на вулицях Києва взимку — вони також не мають вибору. Громадськість — це не споживачі, а агенти, які можуть впливати на ринок дискусією та усвідомленням процесів, які відбуваються навколо.

Вкладати кошти у нерухомість вигідно, бо у нас майже немає оподаткування нерухомості. Для житла записана податкова пільга: квартири до 60 метрів і будинки до 120 метрів взагалі не оподатковуються. Чому оподаткування важливе? Наприклад, поряд з вашим будинком місто побудувало школу. Вартість вашого житла зросла, але ви за це більше не сплатили. Податок не неруомість — спроба повернути місту частину витрачених коштів, які збільшили вартість чужого майна.

В Україні податком обкладають не вартість житла, а площу. Ставку встановлюють органи місцевого самоврядування і вона не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати. В Києві це 100 грн на метр квадратний. Так, наприклад, за квартиру площею 300 квадратних метрів у центрі міста вам необхідно сплачувати податок лише 24 000 грн на рік. Оподатковуватись повинна вартість житла, а не його площа.

Ще однією величезною проблемою є відсутність відрахувань на капітальні ремонти. Наші будинки ніхто ніколи не збирається ремонтувати. Ані новобудови, ані старий житловий фонд.

Наша держава не виконує статтю 47 Конституції про житло, доступне кожному. Необхідно сформувати фонд соціального житла. Місто могло би орендувати комерційне житло і здавати його за менші кошти соціально незахищеним верствам населення.

Олексій Пахомов | burø architects

Архітектор, співзасновник burø architects.

Щодо хаотичності забудови — у нас зараз дуже багато правил, жодні з яких не виконуються. Тому, варто зменшити кількість правил, але зробити їх обов’язковими для виконання. І не «для друзів — все, для решти — закон», як зараз, а загальні правила для всіх. Маючи стратегію і візію розвитку міста, можна буде направити цей будівельний бум у потрібне русло.

Фото: Кріс Кулаковська

Чому у нас не будують дитячі садки — тому що до них залишились радянські вимоги, з планової економіки. У тому ж Копенгагені в кожному будинку є садок, де діти проводять день. У нас за нормами забудовник має виділити окрему територію, побудувати там садок в окремій будівлі за свої кошти, а потім передати усе це на баланс міста. У нас всі хочуть жити в новобудовах, але щоб дитина пішла в садок, збудований за нормативами радянських часів.

Віктор Зотов | ZOTOV&CO

Aрхітектор, засновник архітектурного бюро ZOTOV&CO, освітньої платформи CANactions та CANactions School, куратор Міжнародного архітектурного фестивалю CANactions.

За моїми попсовими спостереженнями, в Києві заповнено десь 50% квартир, а решта виконують роль банків, куди люди вкладають кошти, якщо їм вдалося заробити.

Чи необхідне нам регулювання? Всі люблять свободу, але певні обмеження необхідні для збалансованого життя. Інфраструктура, заклади освіти, інженерні комунікації — без державного регулювання усе це не з’являється у необхідній кількості. Якщо звернутись до досвіду Європи, то в Амстердамі зростання цін на нерухомість випереджає навіть зростання зарплат програмістів, але там існує регулювання по дуже багатьом параметрам.

Фото: Кріс Кулаковська

Зараз в нашій країні регулювання залежить лише від розміру хабара. Перепони у будівництві створюють лише для того, аби ти зайшов з якомога більшим чемоданам до певного кабінету.

Абсолютна більшість наших замовників тут не мешкає. Вони будують, продають і повертаються до себе в Лондон. Нам потрібне регулювання простих норм, аби будівельні проєкти були сталими.

Житло починається не з порогу моєї квартири. Це щонайменше ще сходова клітина, двір, а можливо і весь район, де утворюється спільнота. У нас вже визрів запит на соціальну складову.

Головне слово для України зараз — це об’єднання, бо ми неймовірно роз’єднані. Давайте створювати прецеденти, створювати кожен на своєму місці щось прекрасне і це приведе нас найкоротшим шляхом до змін.