Звідки у Китаї взялися «міста-привиди» і як роздувається бульбашка на ринку нерухомості?

Фото: Katherine Gu / Unsplash

21% квартир на ринку житла в Китаї станом на 2017 рік стояли порожніми, — приблизно 65 мільйонів помешкань, кількість, в якій можна розселити все населення Франції. Це не закинуті будинки, а новобудови, які так і лишилися незаселеними. Вони часом формують цілі райони, а то й міста. Такі «міста-привиди» є специфічним китайським феноменом, повідомляє Business Insider.

Одним із найвідоміших «міст-привидів» є Канбаші, житловий масив в окрузі Ордос, Внутрішня Монголія. У 2000-х роках у 25 кілометрах від міста Дуншен почали будувати житло на 300 тисяч осіб. Передбачалося, що населення згодом збільшиться до мільйона. Однак станом на 2010 рік тут мешкало лише 20-30 тисяч людей.

Така кількість порожніх помешкань свідчить про дисбаланс між попитом і пропозицією.

«Квартири стоять порожні, тому що їх продали інвесторам, але ані власник, ані орендарі не заселилися», — зауважує Сінь Сунь, експерт із китайського бізнесу в лондонському Кінгс-коледжі.

Він пояснює, що уряд КНР отримує значні доходи від продажу землі забудовникам і зацікавлений стимулювати забудову замість того, щоб її стримувати. Сектор нерухомості складає майже 30% від ВВП країни і дуже залежить від інвесторів у житло. Щороку в Китаї будують 15 мільйонів одиниць нового житла. Це вп’ятеро більше, ніж у США та Європі разом узятих.

Фото: Max van den Oetelaar / Unsplash

Це відбувається на тлі швидкої урбанізації. Якщо два десятиліття тому менш як 36% китайців жили у містах, то зараз ця частка зросла до 61%. Однак експерти наголошують, що цей показник не в останню чергу зростає за рахунок надання селам статусу міст — чимало людей нікуди не переїздять, просто їх починають рахувати як містян. Тобто держава переоцінює тенденцію до урбанізації, а саме бажання людей переїжджати до мегаполісів.

Щодо попиту, то Китай не мав досвіду катастроф бульбашок на ринку нерухомості, як це було в США у 2008 році та в Японії в 1990-х. Тож у китайців досі зберігається сильна віра в те, що інвестиція в житло — найкращий спосіб зберігання та примноження капіталу.

Понад 90% домогосподарств мають житло у власності, при чому понад 20% володіють більш як одним помешканням. Це дуже високий рівень: для порівняння, у США частка домовласників становить 65%. Також у нерухомості зосереджено значно вищий, ніж у західних економіках, обсяг капіталу: житло становить 70% активів домогосподарств.

Фото: Joshua Fernandez / Unsplash

Один із найбільших операторів житлової нерухомості в КНР — Evergrande. Йому належить понад 1300 житлових комплексів у 280 містах країни. У вересні стало відомо, що борги холдингу перевищують 300 мільярдів доларів, що робить Evergrande найбільшою компанією-боржником у світі. На його рахунку зараз — 1,6 мільйона квартир у процесі будівництва.

Попри очевидні передвісники кризи держава не дозволяє бульбашці луснути, стримуючи падіння цін на нерухомість. Якщо ціни падають, уряд зупиняє продажі: наприклад, встановлюють термін, протягом якого новий власнику заборонено перепродати квартиру, або не видають відповідні документи.

Позаяк для багатьох китайських сімей житло — це найбільший, якщо не єдиний актив, то перепони у продажі квартири не дозволяють отримати гроші у критичній ситуації, наприклад, якщо вони потрібні на освіту або лікування.

Найменш захищені у цій ситуації ті, хто має лише одне помешкання і маленький дохід. Натомість найменше ризикують забезпечені сім’ї, які мають кілька квартир у власності.

Читайте також: Нова Зеландія переживає житлову кризу: люди шукають партнерів для іпотеки у Tinder