Восьмого грудня Київрада затвердила Програму комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житлового фонду. Документ містить перелік будинків, які «реконструюватимуть» першою чергою.

Програму розробило приватне підприємство «Інститут Урбаністики» на замовлення Департаменту будівництва КМДА. Відповідатиме за втілення голова комісії Київради з питань житлово-комунального господарства Олександр Бродський.

У документі наголошується на терміні «реконструкція» та наводяться приклади поводження зі старим житлом у різних країнах Європи. Зокрема, зазначається, що, наприклад, у Фінляндії знесення відбувається у виняткових випадках, а в Німеччині порахували, що вартість повного демонтажу з новим будівництвом коштує на 70% дорожче від модернізації існуючого житла. Натомість демонтаж характерний для Росії.

Що мається на увазі під застарілим житлом?

До застарілого фонду зарахували приблизно п’ять тисяч будинків (у пояснювальній записці та додатках вказано числа 4948 та 5395) висотністю до п’яти поверхів, в яких живе понад пів мільйона киян. Це майже 20% від загального обсягу житлового фонду Києва. Садибну забудову не враховували, як і дев’ятиповерхові панельки.

Застаріле житло поділили на такі типи: 

1. історичні будинки, збудовані до Першої світової війни. Це житло не підпадатиме під Програму;
2. будинки барачного типу, переважно збудовані після Другої світової війни — зокрема, на Сирці, Чоколівці, ДВРЗ, також Дарницьке Соцмістечко;
3. «сталінки», рядові та номенклатурні;
4. «хрущовки», панельні та цегляні.

Зауважується, що термін експлуатації житла, масово збудованого у 1950-60-х роках, не може перевищувати 50-70 років.

Найменше застарілого житла нарахували у Деснянському районі (67 будинків), найбільше — у Шевченківському (1178) та Солом’янському (865).

У приватній власності перебуває понад 92% квартир. При цьому понад 84% мешканців є власниками своїх помешкань, трохи більш як 10% — орендують.

За вказаними в документі даними, понад 20 тисяч київських квартир (майже 2% від загальної кількості) не мають холодного водопостачання, понад 35 тисяч (3,3%) — гарячої води. У 46,5 тисячі квартир (4,3%) відсутня каналізація, понад 42 тисячі (3,9%) не опалюються. 

«Руйнація, аварії зношених інженерних мереж, непристосованість для маломобільних груп населення, низька енергоефективність та невідповідність нормам тепло-, гідро- та звукоізоляції, неефективне використання територій», — так автори визначають загрози, яке несе старе житло.

Також автори посилаються на «умови ринку нерухомості, що вимагають підвищення економічної ефективності використання міських територій».

Автори виділили 14 кварталів, які підлягають першочерговій комплексній реконструкції. Перелік дивіться у кінці матеріалу. А всі адреси будинків, що підпадають під перший етап Програми, можна проглянути у додатку.

Реконструкція чи знесення?

Серед можливих дій, які будуть застосовуватися до старого житла, наводяться такі:

1. модернізація, яка передбачає поетапну перебудову будинків без відселення та компенсацій. Зовнішні розміри фундаментів у плані не змінюватимуться;
2. модернізація будинків масових серій з заміною конструктивних елементів та інженерних комунікацій;
3. реконструкція-перебудова багатоквартирного будинку: або з відселенням або без. Може змінюватися кількість квартир, конфігурація площ, заміна окремих конструкцій;
4. комплексна реконструкція кварталу, яка, своєю чергою, може передбачати реконструкцію, модернізацію або знесення та подальше будівництво нового об’єкта.

Знести пропонують 70% застарілого житлового фонду Києва, тобто застосувати четвертий пункт з переліку вище. На місці житла з’являтимуться нові будинки 16-20 поверхів і більше. Мешканців відселятимуть у нові квартири, які будуть у 1,4-1,5 раза більші за площею. Решта ж площ у новозбудованому житлі працюватиме на прибуток забудовника.

Загальний обсяг застарілого житла, яке підлягає знесенню, становить близько 7 мільйонівквадратних метрів. Передусім це хрущовки, але в перспективі — і сталінки. Площа новобудов, які будуватимуть на вивільнених ділянках, становить приблизно 31 мільйон метрів квадратних. Обсяг компенсаційного житла складатиме близько 34% від проєктного.

Що будуватимуть натомість? 

«Інститут Урбаністики» наводить приклади реалізованих проєктів у Києві, зокрема й розроблених ним самим. Так, у 2006 році в Україні було прийнято закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», який базувався переважно на моделі, запозиченій у Москви та інших російських міст. Тестовим майданчиком цього закону став квартал уздовж вулиці Маршала Гречка на Сирці.

Ділянку перебудовували за московським принципом «хвилі», коли кожному знесенню передує будівництво нового житлового будинку, де розселюються відселені мешканці. Замість радянських п’яти- та дев’ятиповерхових панельок звели нові будинки на 12-23 поверхів. Цей проєкт розробляв «Інститут Урбаністики».

У 2005 році Житлоінвестбуд-УКБ почав перебудовувати 18 гектарів «німецького кварталу» у мікрорайоні Соцмістечко. Станом на сьогодні знесено 13 будинків і натомість споруджено вісім нових багатоповерхівок, будівництво триває.

Перебудову застарілого житла за новою програмою можна розглянути на прикладі ділянки на Новій Дарниці, що в переліку першочергових територій. Це квартал між вулицями Литвинського (Російська), Волго-Донська, провулком Волго-Донським і провулком Руднєва, де зараз — дво- та триповерхові будинки, зведені в 1953-1955 роках.

Серед кварталу раніше був дитсадок, але його знесли. Цю ділянку пропонується використати для розташування стартового житлового будинку. Проєкт «Інституту Урбаністики» передбачає знесення всієї малоповерхової забудови та зведення на її місці будівель від 12 до 20 поверхів.

Однією з основних проблем реалізації програми є фінансування, зазначають автори. Вихід бачать у залученні інвесторів. Щоб інвестування було привабливим для забудовників, пропонують надавати їм низку пільг: зокрема, звільнення від податку на розвиток соціальної сфери та спрощення отримання дозволів. Так само пропонують реконструювати й будувати інженерні мережі коштом міського бюджету.

14 кварталів, які підлягають першочерговій комплексній реконструкції