Корупційні ризики та конфлікти з власниками: що кажуть про закон щодо знесення та реконструкції радянського житла

В Україні зноситимуть або ж реставруватимуть застарілий житловий фонд – «хрущовки» та «панельки» –, а їхнім мешканцям надаватимуть тимчасове житло або ж переселятимуть у квартири в інших будинках. Ініціатори законопроєкту вже обговорюють як співпрацювати з людьми, будинки яких будуть зносити, та як вирішувати конфлікти, хоча сам документ має низку питань, зокрема від антикорупційних органів.

Станом на 2019 рік в Україні налічувалося 30,4 тисячі багатоквартирних житлових будинків, віднесених до застарілого житлового фонду. Згідно з законопроєктом, зносити чи реставрувати планують будинки побудовані у такі періоди: до 1919 року – 7 646 (58 визнано аварійними); 1920-1953 роки – 9 693 (45 визнано аварійними); у 1954-1969 роки – 7 192 (40 визнані аварійними); 1970-1989 роки – 5 364 (24 визнані аварійними), у період з 1990-2010 роки – 785.

Застарілим вважатиметься будинок, який має понад 40% зношених конструкцій, а обмеження щодо кількості поверхів відсутнє.

Рішення про те, яку реконструкцію проводити і коли її починати, мають приймати органи місцевого самоврядування (ОМС). Вони мають розробляти програми реконструкції, організовувати громадські слухання, а також доносити інформацію до всіх мешканців будинків.

На основі Генеральних планів і детальних планів територій окреслюватимуть межі кварталу (мікрорайону), де відбудеться реконструкція, уточнює аналітичний центр Cedos. Після визначення території, органи влади мають заручитися підтримкою людей, які володіють щонайменше 75% площ усіх житлових і нежитлових приміщень у кожному будинку.

Одним із джерел фінансування для реконструкції мають стати гроші інвесторів-забудовників. Водночас інвестором може стати держава – кошти держбюджету можуть спрямувати на часткове або повне відшкодування відсоткових ставок по кредитах або часткове погашення основної суми, яку забудовник чи об’єднання співвласників отримали для проведення реконструкції. У комітеті з питань бюджету стверджують, що проєкт має вплив на показники державного та місцевих бюджетів (призведе до збільшення їх видатків). Отже, основним джерелом залучення коштів розглядають інвесторів-забудовників.

Cedos застерігає, що такий спосіб фінансування несе ризики, адже спонукає до пошуку варіантів реконструкції, які найбільше задовольнятимуть інтереси девелоперів. Найвигіднішим варіантом для інвесторів-забудовників є реконструкція зі знесенням і будівництвом нового житла.

Перед знесенням власникам надаватимуть квартири в інших багатоквартирних будинках. В іншому випадку надаватиметься рівноцінна квартира в майбутньому будинку, а на час будівництва людей відселятимуть до маневрового житлового фонду (який ще не створили).

Читайте також: Яким може стати Київ внаслідок реконструкції застарілого житла. Візуалізації

Реалізація проєктів комплексної реконструкції здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування власникам/наймачам приміщень вартості втрат шляхом надання за їх згодою інших рівноцінних приміщень або грошової компенсації відповідно до договорів, попередньо укладених інвестором.

Корупційні ризики та відсутність фінансово-економічного обґрунтування: аналіз законопроєкту

Комітет з питань антикорупційної політики ВРУ виявив у законопроєкті положення, які можуть сприяти вчиненню корупційних правопорушень. Документ пропонує надати можливість ОМС на власний розсуд визначати умови і порядок проведення конкурсу із залучення інвесторів-забудовників. Саме ОМС визначатимуть: умови і порядок проведення конкурсу; умови кваліфікаційного відбору учасників конкурсу; строк проведення конкурсу; критерії, яким має відповідати інвестор-забудовник.

ОМС наділяють повноваженнями на власний розсуд створювати та визначати склад і голову конкурсної комісії, яка і провадитиме відбір інвесторів-забудовників. Таким чином, для ОМС впроваджуються непрозорі процедури, що створює корупційні ризики, стверджують у комітеті. Уникнути їх можна завдяки процедурі публічних закупівель.

Умови, прописані в проєкті, дозволяють місцевим радам діяти на власний розсуд, що сприяє виникненню корупційних ризиків та можливих зловживань.

Крім того, до законопроєкту не надано належне фінансово-економічне обґрунтування. Зокрема, названо ряд причин (відсутність вихідних даних для розрахунків, необхідність встановлення договірних відносин між виконавцями та замовниками), що унеможливлюють проведення обрахунку орієнтовної вартості реалізації проєктів.

Третього квітня відбувся круглий стіл на тему «Комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду».

Про що говорили на круглому столі?

• Директор Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА Борис Работнік заявив про можливі конфлікти за участі мешканців таких кварталів та запропонував розглянути можливість визначення конкретних судів або навіть спеціальних впроваджень щодо розгляду таких спорів. Хмарочос писав, як забудовник зніс гуртожиток у Феофанії, не давши жителям забрати речі. Тепер вони — бездомні.
• Катерина Чуєва, заступниця Мінкульту розповіла про реконструкцію багатоквартирних будинків, які є об’єктами культурної спадщини або ж мають історико-культурну цінність. За її словами, головним принципом при відбудові будівель в історичних містах має бути реставрація та залучення максимальних зусиль до збереження таких будівель.
• Експерт у сфері земельних відносин та будівництва Віталій Правдюк заявив про необхідність розробити процедуру скасування статусу об’єкта культурної спадщини, особливо в контексті декомунізації. «Адже це допоможе спростити та полегшити процес відбудови України. Наразі об’єкти культурної спадщини, які можуть не мати фактичної історико-культурної цінності, а їх статус все ще базується лише на ідеологічних засадах совєтського союзу, ускладнюють процеси реставрації та відбудови». 
• Голова партії «Слуга народу» Олена Шуляк назвала дві основні проблеми, які, на її думку, треба вирішити: як правильно працювати з людьми, яких потрібно буде відселяти, та як буде проходити співпраця органів ОМС та інвесторів.