Законопроєкт 5655, який вносить кардинальні зміни у містобудівне та архітектурне законодавство, є предметом конфліктів та суперечок між його авторами та критиками ще з 2021 року. З тих пір в нього внесений ряд змін, а сам проєкт проголосований в першому та другому читаннях Верховною Радою та вже кілька місяців лежить у президента Зеленського, який його не підписує та не ветує.

Консультуючись з обома сторонами, наша команда сама розібралась у кількох контраверсійних положеннях 5655. У цій статті ми пояснюємо на практичних кейсах, як буде застосовуватись нове законодавство, що воно змінює та показуємо у кожному випадку, де тут суть конфлікту.

Права архітекторів

Архітектурна спільнота (її лідером виступає Архітектурна палата НСАУ) заявляє про те, що законопроєкт 5655 звужує їхні права, а саме – забирає та передає замовнику майнові авторські права. Якщо попросити проілюструвати ці зміни на якомусь прикладі, зазвичай розповідають наступну історію: 

«Архітектор чи проєктна компанія беруть участь в тендері разом зі своїми конкурентами на розробку архітектурного проєкту. Замовник обирає проєктанта за найнижчою ціною. Архітектор (проєктна компанія) готує договір і відправляє Замовнику».

Як стверджують критики законопроєкту, якщо зараз в договорі не згадувати про авторське право нічого, воно автоматично належить архітектору (йдеться про виключне право брати участь в реалізації проєкту). На їхню думку, 5655 передбачає, що відтепер саме в одному типі договору, «на розробку проектної документації», будуть зобов’язувати визначати належність майнових авторських прав. 

За такою логікою, юристи замовника будуть вписувати у договір обов’язкову передачу майнових прав, просто як умову їхнього юридичного відділу. У архітектора, який виграв тендер, немає можливості довести, що авторство цінне чи принаймні має хоч якусь ціну, адже всі питання по ціні вирішені вже на етапі тендеру. І у архітектора є можливість або погодитися з умовами договору або відмовитися від проєкту. 

Це запустить зовсім інші правила гри на ринку. До того ж, замовник-власник майнових прав, згідно зі змінами у 5655, отримує низку інструментів, зокрема можливість змінювати архітектора на кожному з етапів реалізації проєкту – він може просто підписати ще один договір, наприклад, на авторський нагляд, вже з іншим проєктантом. Власне це і є ключовим моментом у конфлікті між критиками і авторами 5655 щодо прав архітекторів – останні не хочуть позбавлятись права вести свій проєкт до повної його реалізації. «Це те, для чого навчають архітекторів, для чого вони працюють – щоб супроводжувати свій власний проєкт на кожному етапі реалізації. Це приблизно як батьківське право бути поряд з дитиною, коли вона росте», – кажуть критики законопроєкту у коментарі «Хмарочосу». 

Водночас автори законопроєкту 5655 наполягають, що зміни вводяться зовсім не для того, щоб позбавити архітекторів частини прав на власний твір чи дати додаткові важелі впливу замовнику, а щоб спростити заміну архітектора-проєктанта у низці випадків: якщо автор оригінального проєкту загине, буде проголошений недієздатним тощо; якщо архітектурне бюро буде ліквідовано як юридична особа; якщо буде виявлено, що у проєктанта нема сертифікату, який дозволяє розробляти архітектурні об’єкти. «Ця норма створена для того, щоб уникнути недобудов», – стверджують автори 5655 і наполягають що нові важелі для замовника, які дозволяють змінювати проєктантів – це «чисто технічна історія». Проте в попередній версії законопроєкту право замовника змінювати проєктанта було ще в одному випадку – в разі якщо чинний архітектор відмовляється вносити зміни в проєкт за бажанням замовника. Тобто архітектор не хоче, наприклад, додавати поверх, тоді його додасть інший архітектор, більш зговірливий. Але цей пункт, як кажуть критики 5655, прибрали на їхню вимогу. І тому в фінальному варіанті залишилась лише «технічна історія».

Крім того, автори законопроєкту розповідають, що 1 січня 2023 року набрав чинності новий «Закон про авторське право і суміжні права». Ми порівняли його із попередньою версією і знайшли істотну зміну. Якщо в попередній версії закону була спеціальна згадка про архітекторів: «виключні права авторів на використання творів архітектури, містобудування, садово-паркового  мистецтва  включають  у  себе і право участі у практичній реалізації проектів цих творів», то тепер цю фразу прибрали, а статтю узагальнили: «майнові права на твір, створений за замовленням, переходять на користь замовника, якщо інше не передбачено договором замовлення». 

Розширена згадка про виключні права архітекторів, щоправда, залишається в «Законі про архітектурну діяльність». Також в законі після правок 5655 залишається абзац, за яким «майнові права на об’єкт архітектури, створений за замовленням, належать творцеві цього об’єкта або замовникові спільно» – як кажуть автори законопроєкту, це було зроблено на прохання архітекторів.

Таким чином, якщо раніше «Закон про архітектурну діяльність» розширював написане у «Законі про авторське право і суміжні права», то тепер вони містять суперечності: один каже, що майнові права переходять замовнику, а інший – що вони належать авторові та замовникові спільно. Одним з наслідків появи таких розбіжностей може бути якраз те, чого архітектурна спільнота хотіла б уникнути – обов’язкова згадка про статус майнових прав у кожному договорі і наступна їх передача замовнику, якого новий законопроєкт наділяє великою кількістю нових важелів у стосунках з проєктантами. Які наслідки будуть мати подібні зміни, покажуть судова практика та зміни у процесі оформленні договірних відносин між архітекторами та замовниками. Якщо 5655 набере чинності.

Штрафи для проєктантів збільшуються, а для підрядників зменшуються 

Також архітекторів непокоїть збільшення розмірів штрафів для них за різноманітні порушення. Найменший штраф, передбачений законопроектом для розробників проектної документації становить 30 прожиткових мінімумів (80.52 тис. грн), хоча раніше становило три прожиткові мінімуми. Тобто збільшення є десятикратним. При цьому деякі штрафи для підрядників на будівництві зменшуються – з 90 прожиткових мінімумів до 70, а подекуди й до 50. Таким чином, штрафи вирівнюються для різних учасників процесу, які оперують у своїй діяльності різними бюджетами – за оцінками учасників ринку, на проєктування виділяється всього до 10% загального бюджету проєкту.

Автори законопроєкту кажуть, що відповідатимуть за порушення усі без винятку і привілеїв ні для кого нема. На аргумент, наведений вище, відповідають наступним чином: «Ідея 5655 полягає у чіткому визначенні осіб, які відповідають за ті чи інші правопорушення, та розподілі відповідальності між суб’єктами містобудування. Штрафи та інші санкції визначені за порушення для усіх учасників процесу. Більше того, штрафи у 100 прожиткових мінімумів передбачені як для генпідрядника, так і для інших учасників ринку».

Тобто, і архітекторам, і технагляду, і генпідряднику за одне і те ж порушення грозить один і той же штраф у 100 прожиткових мінімумів. Це ж стосується й інших, менших штрафів. 

Щодо зменшення розмірів штрафів для підрядників, наприклад, за виконання підготовчих/будівельних робіт без права на їх виконання, автори законопроєкту зауважують, що у даному випадку вина генерального підрядника (підрядника) є, але вона опосередкована. Тому одночасно підвищено штраф за таке правопорушення для замовника будівництва як для особи, яка безпосередньо відповідає за отримання права на виконання будівельних робіт. Але якщо подивитись 5655, то в ньому штраф за це порушення для замовника становить всього 10 прожиткових мінімумів.

Узагальнюючи, можна сказати, що автори хочуть показати, що метою було саме урівняти розміри штрафів для різних учасників ринку. Таке рішення автори законопроєкту вважають більш справедливим незважаючи на контраргументи.

Містобудівна палата та знесення незаконного будівництва

Колишній головний архітектор Львова Юліан Чаплінський критикує критерії відбору складу Містобудівної палати, яка має розглядати проблемні чи конфліктні забудови і створюється новим законопроєктом при Мінрозвитку. Він наводить приклад на наступному кейсі: якщо на схилах біля узбережжя в Одесі починають зводити будинок (що небезпечно через можливі зсуви), з відповідним запитом на припинення незаконного будівництва місто звертається до Містобудівної палати. Архітектор з Чернівців чи Вінниці, який є членом Палати, отримує запит і має поїхати на засідання цього органу, щоб розглянути будівництво в Одесі. В цьому випадку виникає декілька питань зокрема, хто оплачує поїздку та час перебування експертів з одних міст в інші? Понад це, у цій ситуації з’являється ще й ризик, що такий крок відкриває можливість для забудовника приїхати на засідання та роздати хабарі усім учасникам палати, щоб ухвалити рішення на свою користь.

Свою позицію щодо цього уявного будівництва автори законопроєкту пояснюють наступним чином. Вони зазначають, що Містобудівна палата не слідкує за проблемними та скандальними забудовами і це чітко прописано у 5655. Але вона розглядає справи про правопорушення. «Містобудівна палата – консультативно-дорадчий орган при Мінрозвитку, який створюється для розгляду справ про правопорушення, відповідальність за які передбачена главою 5 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції Закону 5655)», – пояснюють автори законопроєкту.

Виходячи зі змісту глави 5, стає зрозуміло, що Містобудівна палата не зупиняє незаконні будівництва, а радить, чи потрібно карати штрафом забудовника або архітектора за такі порушення, як будівництво без дозволів, реконструкція чи капітальний ремонт без дозволу, передача архітектурного проєкту з порушенням норм та вимог законодавства, тощо. І навіть, якщо рішення про покарання буде винесено за порадою Палати, для забудовника воно часто обмежується доволі несуттєвими, в порівнянні з його оборотами, штрафами.

Разом з тим, зауваження щодо відбору членів до Містобудівної палати та організацію цього процесу цілком резонне, тут може з’явитися багато можливостей для впливу на їхнє рішення. Хоча тут також слід додати, що саме положення про Містобудівну палату ще не створено, а 5655 лише вводить цей орган у законодавство та описує його роботу в загальних рисах.

Автори закону додають, що об’єкти (у тому числі скандальні та проблемні забудови) контролюють органи містобудівного контролю. До цих органів належать: 1) профільне міністерство та утворені ним органи; 2) виконавчі органи сільських, селищних, міських рад; 3) уповноважені особи з містобудівного контролю.

Зокрема, у статті 376 Цивільного кодексу України про Самочинне будівництво (яка вводиться законопроєктом 5655) зазначається, що знесення незаконної будівлі, або приведення її до попереднього вигляду відбувається коштом забудовника. 

Сам механізм, з огляду на вже реалізовані кейси знесення подібних будівництв, наприклад, у Львові, виглядатиме наступним чином: місто кваліфікує незаконну забудову й ухвалює рішення її знести. Далі у міських чиновників є можливість знести об’єкт. Але місто не зможе змусити знести будівлю коштом забудовника без рішення суду (та навіть і з рішенням теж, судячи з наявної практики), а тому робитиме це власним коштом, а потім через суд вимагатиме компенсувати ці витрати.

Якщо місто не знесе будівлю, воно нестиме відповідальність за «бездіяльність», кажуть автори законопроєкту. Проте суди за компенсацію з боку забудовника можуть тривати роками і не завжди закінчуватись на користь міст. Можна уявити, як ця схема працюватиме в Києві чи Одесі, де є чимало несанкціонованих будівництв і який бюджет на демонтажі буде потрібно буде виділити цим міськрадам. Понад це, Закон позбавляє міста права видавати містобудівні умови та обмеження, таке право матиме державний орган через нову електронну систему. Але міста несуть відповідальність за помилки, які робитиме чи забудовник, чи орган, який видає дозволи, ще й з власного бюджету, коштом платників податків. Такий нерівномірний розподіл повноважень та обов’язків і є одним з ключових предметів конфлікту між очільниками кількох великих міст та авторами законопроєкту.