В світі криза комерційної нерухомості. Як міста переживають падіння ціни на офіси та торгові площі?

Останні кілька років стали викликом для комерційної нерухомості: вищі відсоткові ставки та падіння вартості підводять ринок до кризового стану і можуть вплинути на світову економіку, пише Bloomberg. Це глобальна проблема, яку переживають міста в різних куточках світу — від Сан-Франциско до Гонконгу.

Що відбувається з комерційною нерухомістю і чим це загрожує

Пандемія вплинула на ринок комерційної нерухомості. Люди перестали їздити до офісів, купувати речі в торговельних центрах та проводити час не вдома. Навіть після скасування карантинних обмежень, поведінка містян не змінилася. Але є й інші причини кризи. Одна з них полягає у тривалому ажіотажі на ринку, який пропонував дешеві кредити. Сьогодні ж вищі відсоткові ставки за позиками та повільні темпи повернення працівників до офісів створюють проблему з поверненням боргів, яка може тривати роками.

Bloomberg наводить дані Асоціації іпотечних банкірів: лише в США цього й наступного року за кредитами на комерційну нерухомість мають бути виплачені 1,4 трильйона доларів. Існує ймовірність, що більше кредиторів оберуть опцію оголосити дефолт, ніж позичити гроші ще раз, зазначає видання. Такі великі інвестиційні компанії, як Blackstone, Brookfield і Pimco вже вирішили не виплачувати кредити за деякі будівлі.

У США ціни на купівлю офісів впали на 27% з березня 2022 року, Європі прогнозують зменшення на 25%, Азійсько-Тихооатлантичному регіону – на 13%. Економіст Річард Баркхем вважає, що на відновлення цін піде 10 років — на чотири більше, ніж після кризи 2008 року.

Падіння цін на комерційну нерухомість може трансформувати деякі міста: офісні та торговельні райони вимирають, залишаючи після себе порожні будівлі, а уряд отримуватиме менше прибутку від податку на нерухомість. Проблема впливає найбільше на локальному рівні — адже крім хмарочосів, порожніми залишаються магазини в маленьких містечках та склади компаній. Пітер Гейз, директор з інвестиційних досліджень в компанії PGIM в Лондоні, каже: «Ми опинимося у світі, де інвестори будуть змушені думати про географію серйозніше, ніж раніше».

Криза розгортається не тільки в США, але й у світі — Bloomberg згадує кілька прикладів окремих міст.

Сан-Франциско

Містом, де криза має найбільший прояв у США, стало Сан-Франциско. Найбільший технологічний хаб процвітав завдяки великій кількості привабливих для інвесторів стартапів: Airbnb, Twitter, Urban Technologies, і всі з них сьогодні скорочують робочі місця та потребують менші офісні площі. Одна за іншою комерційні будівлі стають дефолтними.

Рівень вільних офісних приміщень потроївся в порівнянні з допандемічним періодом. Нещодавно компанія Wells Fargo & Co. продала свою тринадцятиповерхову будівлю за ціною 200 доларів за квадратний фут, коли 2019 року вартість перевищувала тисячу доларів.

У червні один з найбільших ТЦ у місті Westfield San Francisco Centre у модному районі Юніон-сквер перейшов до власників іпотечного кредиту на суму 558 мільйонів доларів. Мер прогнозує дворічний дефіцит бюджету в 780 мільйонів доларів. Вона пропонує перетворити Westfield на інший тип будівлі та переобладнати більше офісних приміщень на житло.

Нью-Йорк

Хоч вулиці Нью-Йорка вже й переповнені туристами, лише половина офісних працівників повернулася на свої робочі місця. Десятки будівель борються з втратою орендарів та необхідністю модернізації. Роботодавцям легше обрати готове приміщення в новозбудованих вежах в сучасних районах, а не в «будівлях з історією».

Ці рішення призвели до того, що навіть знакові будівлі світової фінансової столиці опинилися у скрутному становищі. У хмарочосі Сігрем-Білдінг, збудованому в 1950-х роках у центрі міста, власник RFR Holding був змушений домовитися про відтермінування на один рік боргу в 1 мільярд доларів, RFR витратив 25 мільйонів доларів на модернізацію, включаючи величезний спортивний комплекс і оздоровчий центр, і станом на початок цього року власність була на 95% орендована. Проте він втратив орендаря Wells Fargo, який до пандемії побудував собі офіс, а приватна інвестиційна компанія Clayton Dubilier & Rice переїжджає до відремонтованої вежі на Медісон-авеню.

Мер Нью-Йорка Ерік Адамс закликав до активнішого повернення в офіси. Офіси, рівень вакантності яких цього року, як очікується, досягне рекордних 22,7%, зазвичай приносять близько 20% міських надходжень від податку на нерухомість. Спільне дослідження науковців Нью-Йоркського та Колумбійського університетів показало, що до 2029 року офіси в місті втратять 44% своєї допандемічної вартості через популярність віддаленої роботи.

Лондон

У Лондоні ситуація з комерційною нерухомістю ускладнилася нерівномірно. Наприклад, у районі Вест-Енд, де розташовані найпопулярніші торговельні та нічні заклади міста, ціни на оренду зростають. Компанії готові віддавати більше грошей на офіс в кращому місці, щоб заохотити працівників працювати не тільки з дому. При цьому, оскільки переважно лондонські офіси працюють в змішаному форматі, вони часто обирають менші приміщення.

Наприклад, офіс міжнародного відділу банку HSBC заявив, що до 2026 року має намір переїхати з Кенері Уорф, де займав 45-поверхову будівлю. Кенері Уорф — це район, який почав розвиватися в 1990-х років, запроєктований як фінансовий хаб. Сьогодні він найбільше страждає від кризи. Крім HSBC зʼїхали також юридична фірма Clifford Chance, а будівля YY, реконструкція колишнього головного офісу, повністю пуста. Інші будівлі, за які раніше змагалися компанії, тепер в руках кредиторів.

Ще одна проблема міста — net zero, «зелена» політика, яка визначає екологічні норми для нерухомості. Будівлі класифікується за енергоефективністю на класи від A до G. З 2027 року споруди, які відносять до C, не можна буде здавати в оренду. Уже 2030 року вони мають відповідати вимогам класу B. Це 77% від ринку комерційної нерухомості. Bloomberg пише, що такі плани уряду змушують орендодавців або вкладатися в модернізацію, або продавати свої приміщення.

Стокгольм

На відміну від Лондона, ринок нерухомості Швеції страждає від кількості боргів. Компанії брали кредити, коли ті мали низькі ставки. Проте вони не були фіксованими, тому кількість грошей, які потрібно повернути, тепер зростає.

Наприклад, орендодавець соціального житла, компанія SBB пережила падіння цін акцій, які з кінця 2021 впали на понад 90%. Корпорація вартістю 13 мільярдів доларів тепер під розслідуванням фінансового нагляду Швеції щодо порушення правил бухгалтерського обліку.

Протягом наступних пʼяти років орендодавці повинні продовжити чи рефінансувати облігації на суму 42 мільярди доларів, третину з яких мають погасити наступного року.

Гонконг

Той стан, який був на Гонгконзькому ринку до кризи найкраще ілюструє приклад 26-поверхового хмарочоса з краєвидом на гавань Вікторія, яку китайська компанія China Evergrande Group купила за 1,6 мільярда доларів. Це більш ніж удвічі перевищило рекорд вартості для офісної вежі на той час. Надія на те, що інвестиції в офіси — це безпечне вкладення у місті з обмеженим простором, спричинила зростання цін на ринку комерційної нерухомості у наступні роки. Компанії скуповували все від приміщень до земельних ділянок, часто за завищеними цінами.

Проте після суворих карантинних заходів через пандемію та антиурядові протести фінансовий бум зупинився. Крім того, на ринок прийшла боргова криза. Компанія Evergrande не змогла виплатити борг у сотні мільярдів доларів і передала вежу в заставу.

У квітні цього року в офісних будівлях кількість вільних приміщень зросла до 15% — це втричі більше, ніж 2019 року. Проте, коли в США чи Великій Британії криза погіршується роботою з дому, то Гонконг вже повернувся до офісів. Та падіння цін на та зростання ставок змушує великі компанії або продавати будівлі дешево, або виплачувати величезні борги. Bloomberg підсумовує, що на китайському ринку замість того, щоб давати стабільність та ліквідність, комерційна нерухомість стала тягарем.