Здається, що купівля житла в новобудовах в Україні – це завжди лотерея. Права покупців майже не захищаються, а забудовник може здати хоч 20 будинків, і втратити репутацію через скандал на 21-му. 

Меланія Шереметинська разом з чоловіком придбала в 2016 році квартиру в новозбудованому ЖК «Грюнвальд» в Києві. Покупка була продуманою, після пошуків пара зупинилась на об’єкті «Української Будівельної Компанії». Довіру викликала, зокрема, грамота онлайн-сервісу пошуку житла ЛУН, яку жінка побачила в офісі продажів. Окрім того, частина ЖК вже була здана і заселена новими мешканцями. Проте вже кілька років родина Меланії й десятки інших власників не можуть домогтися від забудовника та міської адміністрації здачі свого будинку в експлуатацію. Окрім сумнівного статусу їхніх інвестицій, є й цілком практична проблема – мешканці платять в 2-3 рази більше за комунальні послуги.

Така історія – не поодинока в Києві, та й в інших великих українських містах. На розмаїття подібних ситуацій впливає недосконале законодавство, невиконання містами своїх прямих обов’язків та недобросовісність забудовників, які, вочевидь, вважають себе найрозумнішими.

Разом з юристкою, народною депутаткою та ошуканою мешканкою «Хмарочос» розбирався в проблемі.

Будівництво на Новобіличах

ЖК «Грюнвальд» знаходиться на околиці столиці у Святошинському районі та складається з кількох секцій різної поверховості, зокрема тут є три найвищі 25-поверхові «башти». Комплекс стоїть поряд із сосновим лісом, а в багатьох мешканців на нього виходять вікна. Або, як пишеться на сайті забудовника, «біля підніжжя безкрайнього лісу». Веб-ресурс досі працює та рекламує новий елітний «клубний будинок» у складі комплексу та демонструє види з нього на море із зелені. Проте вже згаданий сайт ЛУН сповіщає, що із відділом продажів насправді немає зв’язку, а дата введення в експлуатацію останньої «башти» та «клубного будинку» – невідома, хоча всі інші секції мають повний пакет документів починаючи з 2012 року.

І хоча вже вісім років забудовник не може отримати від міста дозвіл на введення в експлуатацію, це не означає, що в будинках не проживають мешканці. Зокрема і в 25-поверховій «башті» за адресою вул. Клавдіївська 40-Є, де придбала квартиру родина Меланії. Жінці сподобалась запропонована квартира; на той момент будинок був зведений, якраз монтували віконні рами, лише не працював ліфт. Весь 2017 рік нові власники квартир цього будинку робили ремонти, протягом наступних років будинок був заселений на 100%. Переважна більшість покупців – молоді сім’ї, а також переселенці з Бахмута, Лисичанська і Сєверодонецька. Зараз всіх їх примушують платити за комунальні послуги набагато більше ніж мешканців будь-якого іншого житлового будинку. Чому так сталось?  

Будинок 40-Є виявився зведеним на землі, яка не була призначена для будівництва житла. Про це покупці не були поінформовані, і виявились в заручниках у ситуації. Забудовник впродовж цих років намагається ігнорувати інвесторів. Жодного пояснення ситуації або зустрічі з представниками будівельної компанії не було. Мешканці зустрічають кожен опалювальний сезон з запізненням, а в 2023 році їм було повідомлено про перерахування тарифів за опалення «заднім числом». Управляюча компанія зробила перерахунок і виставила рахунки мешканцям за комерційним тарифом за 2021-22 роки. 

Справа в тому, що тарифи на комунальні послуги для житлової та комерційної нерухомості суттєво відрізняються. За опалення тариф під час воєнного стану в Києві становить 1 654 гривні за гігакалорію. Але мешканці будинку 40-Є з лютого 2023 року платять за тарифом 2 595 грн/Гкал, а з грудня 2023-го мають платити 4 551 гривню за гігакалорію. І оскільки будинок за документами є не житлом, а, по суті, будмайданчиком, то і не має права на менший тариф для населення.

Те ж саме відбувається і з тарифом на електроенергію. Управляюча компанія вже проінформувала мешканців, про те, що у будинка за адресою 40-Є немає перспектив набути статусу житлового фонду, і платити за електроенергію мешканці будуть за тарифом 7,14 грн/кВт-год, майже втричі більше ніж зі статусом житлового будинку. При відмові від сплати, компанія погрожує вимкнути електроенергію мешканцям всіх 25 поверхів будинку. 

Права покупця та забудовника

Головне, що має розуміти покупець нерухомості в новобудові в Україні, це те, що в нього немає інструментів для впливу на роботу та звітність будівельної компанії. Має працювати закон, який змушує власника земельної ділянки нести відповідальність за цільове використання землі, але в реальності механізм не працює. Забудовники досить часто зводять житлові будинки на землях, які не призначені для цього. Наприклад, компанія отримує дозвіл на реконструкцію вже зведених об’єктів на ділянці, але починає будівництво багатоповерхівки, паралельно займаючись зміною цільового призначення землі і проєктом землеустрою. 

Місцева влада має право затвердити об’єкт будівництва на відповідній території, тільки якщо будівництво не суперечить містобудівній документації (генплану, зонінгу). Тобто, коли за генпланом заплановане житло і по факту на ділянці стоїть житло. В іншому випадку будинок не буде введений в експлуатацію, як секція ЖК «Грюнвальд» на вулиці Клавдіївській. 

Зміна призначення території для забудовника може тягнутися роками, або він винайде інший шлях вирішення, наприклад, зареєструвати будинок, не як житло, а як «апартаменти». Але покупцю апартаментів треба розуміти, що якщо вони побудовані, як нежитлова нерухомість, то і комунальні платежі, і податок будуть значно вищими. Окрім цього, в апартаментах не можливо зареєструватись. Ще один нюанс стосується компенсації після форс-мажорної ситуаціїі – якщо забудовник збанкрутує або зупинить будівництво, то власник квартири теоретично може розраховувати на компенсацію, а от власник апартаментів її не отримає.

Історія питання

«Питання цільового призначення земельної ділянки має свою історію – розповідає «Хмарочосу» народна депутатка та архітектор Ганна Бондар. – Наразі воно врегульоване Земельним кодексом України. Якщо раніше зміну призначення ділянки здійснювала міська рада своїм рішенням, та наразі власник землі це може зробити самостійно, але в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого генпланом або планом розвитку території».

Щоб краще зрозуміти ці колізії, треба звернути увагу на два терміни: 

1. Функціональне призначення території — це термін містобудівного законодавства, його легко побачити за кольором певної зони населеного пункту в Генеральному плані міста (житлова — жовта, громадська — червона, рекреаційна — зелена, тощо)
2. Цільове призначення — термін із земельного законодавства і походить з певної категорії земель: сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідного фонду та інших. Цільове призначення можна побачити в даних Державного земельного кадастру.

В межах однієї функціональної зони (наприклад, житлової) існують земельні ділянки із різним цільовим призначенням (наприклад, під будівництво житлового будинку, громадської споруди, лікарні тощо).

Довгий час категорії земель не збігались із функціональним призначенням територій. Це штучно створений конфлікт, який тягнеться всі роки Незалежності України. Наразі він майже повністю вирішений Постановою Кабінету Міністрів України від 28 липня 2021 року № 821. Відтепер ситуація стала більш ясною і передбачуваною для всіх сторін містобудівного процесу.

Сьогодні забудовники можуть змінювати цільове призначення будівництва тому, що, як користувачі земельної ділянки мають власні наміри, наприклад, зводити житловий будинок чи ТРЦ. Якщо в межах функціональної зони в Генплані допускається і те, і інше, а цільове призначення обмежує власника у реалізації намірів, то він міняє цільове — наприклад, з ТРЦ на житло або навпаки.

Але існують і більш складні ситуації. Наприклад, коли Генеральним планом передбачено зону рекреаційного призначення (до прикладу, парк), але міська рада своїм рішенням всупереч Генеральному плану виділила земельну ділянку під будівництво багатоповерхового житла. І тут виникає проблема: земельне законодавство тепер зобов’язує власника використовувати земельну ділянку у відповідності до цільового призначення (тобто під будівництво житла), а Генеральний план передбачає на цьому місці парк. З цього виникають протести, скандали і корупція.

«Наразі вирішенню цих протиріч допомагає електронна система в будівництві ЄЕДСБ, – пояснює Ганна Бондар, – адже отримати дозвіл може лише той власник, у якого і містобудівні, і земельні вимоги до його намірів збігаються. Якщо дивитися ширше, то цільове призначення земельної ділянки — це пострадянський атавізм. Якби в кожному населеному пункті були розроблені міські плани — містобудівна документація, в якій визначені функціональні зони і зарезервовані території під соціальні потреби (школи, дитячі садочки, лікарні тощо) та інфраструктуру (червоні лінії вулиць та доріг, об’єкти критичної інфраструктури), то цільове призначення не мало б жодного сенсу, адже дозвіл міг би надаватися для тих намірів, які вказані в функціональній зоні. Але наразі відмовитися від цього додаткового інструменту регулювання наша країна не готова з огляду на тотальну відсутність містобудівної документації». Так, наприклад, Київ і досі немає нового затвердженого Генплану. 

Кроки для вирішення 

Що робити людям, які протягом шести років чекають на введення будинку в експлуатацію? Як можна побачити з історії на Новобіличах, до забудовника досить часто не достукатися, а розв’язувати проблеми новобудови ніхто не може, окрім нього. «Хмарочос» надіслав листа забудовнику ЖК «Грюнвальд» з питанням, чому будинок 40-Є не вводиться в експлуатацію. На момент публікації, відповідь ми не отримали. 

«Перш за все, потрібно дізнатись, чи пов’язана ця історія з землею – коментує ситуацію юрист Ольга Закутій, керуючий партнер юридичної компанії Dextra Law. – Дуже часто буває так, що відсутність введення в експлуатацію житлового будинку пов’язана з проблемами в оформленні документів забудовником. Але, звісно, потрібно попередньо перевіряти, цільове призначення землі: чи була вона призначена для будівництва житла, яка висотність будівництва дозволена на такій землі тощо. Бо часто буває так: Київрада ділянку виділила на інші потреби, але там будується багатоповерховий житловий будинок». 

Тому людина, яка купує нерухомість, або інвестує в нерухомість на початковій стадії будівництва, має попередньо запитати у забудовника: 

• документи на право власності, 
• документи на призначення земельної ділянки, 
• будівельну ліцензію, 
• документи, які підтверджують задовільне фінансове становище, 
• документи про відсутність судових спорів тощо. 

Якщо у людини не вистачає спеціальних знань, до початку інвестування треба проконсультуватись з юристом. Закутій розповідає: «Наведу вам один з останніх прикладів з яким ми працювали, він про земельну ділянку, яка була в оренді на п’ять років. Зараз забудовник обіцяє, що отримає право власності, і без проблем збудує будинок, а потім передасть його на баланс ОСББ. Але ми попереджаємо покупця, що інвестувати в таке будівництво – означає розуміти, що є ризик».

Якщо забудовник не відповідає на листи, треба діяти через адвокатський запит. На запитання юристів забудовник має відповісти, і пояснити які проблеми заважають ввести в експлуатацію будинок, і чому він їх уникає. До речі, окрім технічних чи юридичних проблем, можливі досить неочікувані. Під час воєнного стану у Київській області деякі будинки не вводяться в експлуатацію, наприклад, через тимчасову відсутність голови компанії в країні, який має підписати документи. Але в кожному випадку можлива своя причина. Окрім інших, відомі приклади, коли забудовник і OCББ знаходяться в змові, яка їм взаємовигідна. На жаль в країні не існує організації, яка б контролювала дії забудовника.  

«Мешканці в цьому випадку є заручниками недобросовісного забудовника, – коментує Ганна Бондар. – Місто не вводить в експлуатацію будинок, тому що були порушення, але забудовник не несе жодної відповідальності перед ошуканими інвесторами. Цьому можна запобігти, якщо ввести відповідальність і забезпечення ризиків (будівельних ризиків і ризиків професійної діяльності), а також інструменти фінансових гарантій для покупців. Як у всьому цивілізованому світі. Жодним іншим шляхом цього не побороти».