Івано-Франківськ став одним з тих регіональних центрів, на ринку житла якого під час війни відбуваються суттєві трансформаційні процеси. І якщо зміни в ціноутворенні проходять досить швидко і помітні навіть неозброєним оком, то зміни в структурі попиту, форматах та пріоритетах визрівають довше. Інертній будівельній галузі потрібен час, щоб процеси запустилися і почали впливати на ситуацію. Але тенденції і напрямок руху стають зрозумілими досить швидко, і вже сьогодні ми можемо їх відслідкувати та аналізувати.

Запит на простір та автономність

Тенденція усвідомлення цінності автономності житла і власного простору розпочалася ще з часів пандемії коронавірусу і посилилася після початку повномасштабної війни. Люди оцінили переваги облаштування житла під свої потреби з точки зору безпеки та енергоефективності. Зараз в регіоні набувають популярності таунхауси та низькоповерхові житлові будинки, які дозволяють втілити цю автономність Таке житло користується попитом навіть серед тих, хто раніше віддавав перевагу квартирам у багатоповерхових будинках, підключеним до централізованих мереж.

І якщо в попередні роки це були переважно місцеві мешканці, то зараз цей тренд розповсюдився й на тих, хто переїхав з інших областей. Особливо хто релокувався з великих міст – Харкова, Одеси, Дніпра, де ціна квартири співставна з вартістю таунхауса біля Івано-Франківська.

Логічною реакцією на цей попит стало збільшення в регіоні на 30-40% проєктів низькоповерхового будівництва, яке відповідає цим вимогам. Зараз ми маємо таку математику: середня ціна квадратного метру в таунхаусі на старті будівництва  – 500-600 дол. плюс земельна ділянка (1,5-2 сотки) у власності, в квартирі в новобудові поруч – 800-1000 дол. При цьому термін реалізації таунхаусу – 1,5 роки, багатоквартирного будинку – 3-4 роки до введення в експлуатацію. Інвестори розуміють, що вартість нерухомості зростає пропорційно ступеню готовності, тому проблем з виплатами розтермінування не виникає.

Слідом за інвесторами змінюються пріоритети забудовників. Ті, хто до великої війни не хотів дивитися в сторону низькоповерхового будівництва, зараз шукають ділянки для реалізації таких проєктів. Цьому сприяють вищий попит і маржинальність, а також строки реалізації та оборотність коштів. В перспективі 5-10 років це змінить ландшафт міста як з урбаністичної, так і з інфраструктурної точки зору.

Виклики для забудовників

Якщо в перші рік-півтора від початку повномасштабної війни у місцевих забудовників багатоповерхових ЖК справи йшли непогано, то зараз з’являються деякі проблеми. Ринок та аудиторія змінились і вимагають від девелоперів оновлювати систему продажів та змінювати формати житла. Покупці з інших регіонів часто набагато більш вибагливі до якості об’єктів і умов проживання, сервісу, індивідуалізації. А великим забудовникам через інерцію непросто швидко розгорнути процеси в іншому напрямку і це відчувається на активності продажів.

Ті, хто розпродав на початку будівництва багато квартир по старим цінам, зіштовхнулися зі стрімким зростанням після 24 лютого 2022 р. За даними ЛУНМісто середня ціна в новобудовах Франківська зросла з 12 тис грн/кв.м в січні 2022 року до 31 тис. грн/кв.м в березні 2024. Зараз ці забудовники намагаються компенсувати різницю на непроданих квартирах та комерційних приміщеннях, змінюючи підходи до ціноутворення, та шукають додаткові джерела фінансування. Є навіть кейси компаній, які закрили проєкти, не впоравшись з цими викликами.

Серед мотивів придбання – 70% це житло для себе. На сьогодні ціни на квартири у Франківську сильно «перегріті». Тому в якості інвестиційної нерухомості з метою перепродажу або пасивного доходу від оренди вони втрачають свою популярність. До прикладу, вартість оренди на місцевому ринку виросла на 30%, на придбання квартир – на 100%. В таких умовах немає сенсу навіть говорити про терміни окупності житла під оренду. Отже, інвестори починають дивитися в сторону інших форматів.

Залежність продажів від новин

Загалом ринок нерухомості дуже сильно залежить від ситуації на фронті. В перші місяці після початку повномасштабного вторгнення до регіону приїхало багато людей, які орендували житло. Коли наступ росіян зупинили, люди, які вже адаптувалися тут, зрозуміли що має сенс купити житло. Це спричинило стрибок попиту. За рахунок цього піднялися ціни спочатку на готове, а потім й на проєкти в стадії реалізації. Коли ситуація знов загострилась, ажіотаж спав. Були навіть кейси залежності продажів від новин. Коли вже обговорювались умови угоди і якась новина з фронту або політичної площини змушувала людей відкласти рішення. Дуже багато серед покупців було військових, які воліли забезпечити житлом та додатковим прибутком свої родини. 

Щодо особливих побажань з облаштування, пов’язаних з війною, такого запиту в принципі немає. Якщо говорити про низькоповерхову забудову в передмісті – реальні ризики в таких локаціях мізерні, а будівництво додаткових укриттів вплине на кінцеву вартість квадратного метру. Доступним рішенням може бути окрема безпечна кімната, ізольована від інших приміщень і з невеликим вікном, яке можна додатково закрити ролетами чи жалюзями. Адже робити окреме сховище чи підземний паркінг в невеликих проєктах не має економічного сенсу перш за все для самих покупців.