Уявіть, що ви живете на території приватного сектору в оточенні природи. Хоча ця місцевість адміністративно є частиною Солом’янського району, завдяки садибній забудові з охайними палісадниками здається, ніби ви – у передмісті Києва. Тут панує тиша та гармонія.

Одного разу впритул до вашої ділянки розпочинається будівництво, а кількість поверхів новобудови невпинно зростає. Відтак, замість звичайного садибного будинку тут виростає багатоквартирний ЖК. 

З такою проблемою зіткнулися жителі приватного сектору у Жулянах, – декілька років тому на вулиці Луговій тут з’явився ЖК «Лондон Парк». Протягом тривалого часу місцеві жителі активно боролися проти незаконного будівництва та судилися з забудовником, а влітку 2024 року суд першої інстанції, нарешті, ухвалив рішення. «Хмарочос» поспілкувалися з місцевими мешканцями та з’ясував, чому громада виступає проти спорудження житлового комплексу.

На межі столиці та передмістя

У Києві доволі важко знайти місце, де б не височіли багатоповерхівки. Але подекуди все ж зустрічаються «острівці» з приватною забудовою, де затишні невеликі будиночки заховалися між густою рослинністю. Саме так виглядає приватний сектор у Жулянах, місцевості на південно-західній околиці Києва між Теремками і Борщагівкою. Відносний спокій, тиша та квітуча природа довкола дають цій території відчуття «передмістя». Не випадково мікрорайон став частиною столиці лише у 1988 році.

До цього Жуляни традиційно вважалися селом. Хоча насправді історія цієї місцевості бере свій початок з дуже давніх часів. Адже перша згадка про Жуляни зустрічається ще в ХІ столітті та пов’язана з річкою Желянь. Через близькість до Києва на цій місцевості періодично проходили різноманітні битви з метою захисту міста – від княжих часів і до Другої світової. Тому не дивно, що тут знаходяться стародавні поховання та найстаріша дерев’яна церква Києва. Желянь збереглася до сьогодні – під назвою Борщагівка (за іншими даними – Нивка). Хоча тепер вона частково захована у колектор, як і багато інших малих річок міста, і протікає під землею.

Пролягаючи через Жуляни, річка утворила там декілька ставків. На місці одного з колишніх заплавних лук тепер височіє ЖК «Лондон Парк». Хоча це не поодинокий випадок у мікрорайоні, де протягом останнього десятиліття активно велася забудова. Тепер Жуляни, де відносно нещодавно випасали свійських тварин та висаджували городи, швидко розширили свою інфраструктуру, водночас втративши частину автентичного характеру. Однак ділянку з приватною забудовою, де виріс ЖК «Лондон Парк», до початку цього будівництва ще вдавалося вберегти від появи багатоповерхівок.

Початок будівництва

У 2019 році до Департаменту містобудування та архітектури КМДА звернувся замовник, який обслуговував житлово-будівельний кооператив «Лондон Парк», для внесення проєктної документації до містобудівного кадастру. Про це в 2020 році писав тогочасний заступник директора Департаменту Юрій Тацій у статті для порталу Delo.ua. Пізніше цей матеріал, що висвітлював порушення під час будівництва ЖК «Лондон Парк», був видалений з сайту.

Один з місцевих жителів, який входить до ініціативної групи, боротьби з забудовою та бере активну участь у відстоюванні прав місцевої громади, розповідає про початок будівництва так:

«Четверо осіб скупили землі, призначені для садибної забудови. Далі вони створили кооператив забудовників “Лондон Парк” і передали цьому ж кооперативу в довгострокову оренду на 25 років по договору суперфіції – право на забудову земельної ділянки. Пізніше на цьому місці кооператив звів ЖК».

Будівництво з порушеннями

Як зазначав Юрій Тацій, містобудівні умови та обмеження (МУО) для ЖК «Лондон Парк» зареєстрували для проєктування зблокованих житлових будинків садибного типу. Адже згідно з Генеральним планом місцевість у Жулянах належала до території житлової садибної забудови. А висота будинків на таких ділянках не може перевищувати три поверхи без урахування мансарди. Відповідно, будівництво багатоквартирних та багатоповерхових будівель не дозволяється.

Але раптом на сайтах з продажу нерухомості з’явилися рендери майбутнього ЖК з описом про п’ять поверхів та мансардою. Тож восени 2020 року Головне управління Держгеокадастру здійснило перевірку об’єкта та виявило порушення Земельного кодексу, а саме – використання земельних ділянок не за цільовим призначенням (будівництво багатоквартирного будинку на землях садибної забудови). 

Ще одним порушенням містобудівного законодавства стало недотримання низки вимог ДБН (державних будівельних норм). Забудовник не враховував інтереси та вимоги жителів сусідніх ділянок, не забузпечив пожежні безпекові норми, не дотримався закону щодо відстані від будинку до сусідніх ділянок.

Згідно з вимогами ДБН кожна квартира зблокованого будинку садибного типу повинна мати власний вихід на приквартирну ділянку чи вулицю. Натомість в ЖК «Лондон Парк» виходи з кожної оселі спроєктовані через під’їзд. 

Небезпека для місцевих жителів

Наслідком цих порушень став не лише дискомфорт, а навіть ризики для безпеки місцевих жителів у близько десяти садибах навколо ЖК. Наприклад, у процесі робіт будівельне сміття потрапляло на навколишні ділянки та прибиралося лише самими мешканцями. З даху нового будинку постійно відпадає черепиця, потрапляючи на територію сусідів. Це продовжується навіть зараз, оскільки в комплексі ще тривають оздоблювальні роботи.

«Коли будівельники викидають сміття просто з вікон, коли витрушують будівельні пилососи, розповсюджуючи величезну кількість пилу навкруги, коли приїжджає екскаватор і висипає частину будівельного сміття на сусідні ділянки – все це дуже негативно на нас впливає», – зазначає місцевий житель.

До того ж, під час будівельних робіт поруч з приватними будинками знаходився будівельний кран. Хоча він і розташовувався на певній відстані від садиб, все одно стріла рухалася прямо над головами під час будівництва. До того ж будівельники ніколи не зважали на комфорт сусідів, працювали на вихідних, спричинюючи сильний шум. В той час, як більшість мешканців – громадяни старшого віку, які потребують тиші та спокою. Навіть зараз у процесі ведення робіт всередині комплексу будівельники продовжують шуміти у неналежний для цього час – посеред ночі. 

Окрім цього, мешканці навколишніх будинків жаліються на проблему з городами, яку спричинив багатоповерховий ЖК – нова висотка перекрила сонячне світло, що негативно впливає на городництво. 

Але проблеми для місцевих жителів почали виникати ще на початку будівництва. Як уже зазначалося вище, раніше ця місцевість була заболоченим берегом річки. Крізь заплавну луку пролягала канава, через яку проходило водовідведення. Однак після придбання землі забудовником, це водовідведення відразу засипали. За словами одного з місцевих жителів, забудовник пропонував організувати сусідам водовідведення за умови сплати ними коштів. Проте мешканці подали скарги, тож після перевірки забудовник був змушений відновити водовідведення безкоштовно.

Оскільки на цій місцевості високо залягали ґрунтові води (лише метр від поверхні землі), територія вважалася з ризиком підтоплення. Проте це не завадило забудовнику придбати ділянку, зрубати тут дерева та рослинність і почати зводити багатоповерховий ЖК прямісінько у зоні підтоплення. Ба більше, цокольний поверх у будівлі обладнали на рівні близько півтора-двох метрів від поверхні землі. Тому не дивно, що інколи під час дощів підвал затоплюється і звідти викачують воду. Ситуацію не рятує навіть спеціальна дренажна система, яку облаштували навколо будівлі.

Проте найголовніша небезпека, яку для місцевих мешканців становить ЖК – це недотримання норм щодо відстані будівлі від сусідніх ділянок. Згідно з законодавством, багатоквартирний будинок повинен розташовуватися на відстані не менше десяти метрів від іншої забудови, щоб в разі виникнення аварійної ситуації машини екстрених служб могли вільно проїхати. Однак цей житловий комплекс у деяких місцях знаходиться на відстані лише двох-чотирьох метрів від сусідніх ділянок. Відповідно, це ускладнює рух спецтранспорту в разі надзвичайної ситуації. Наприклад, у випадку пожежі екстрені служби зможуть потрапити на територію ЖК лише через єдиний в’їзд зі сторони дороги. 

Боротьба місцевих жителів

Коли почалося будівництво, з місцевими жителями не відбувалося жодної комунікації. Людям, чиї ділянки щільно прилягають до території ЖК, ніхто не пояснював яку споруду тут будують. Оскільки документація обіцяла будівлю садибного типу, спершу мешканці навколишніх будинків не запідозрили проблем. Однак, коли порушення стали очевидними, жителі вулиць Лугова та Григорія Гуляницького створили ініціативну групу та звернулися до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК).

Проте неодноразові скарги на дії забудовника з додаванням фото та інших матеріалів, які підтверджували порушення під час будівництва ЖК, не принесли жодних результатів. Тоді зі скаргами на бездіяльність чиновників ДАБК мешканці Жулян почали звертатися до київського міського голови Віталія Кличка. Однак ці звернення знову перенаправляли до Департаменту. Тому на початку 2021 року місцеві жителі вирішили подати проти ЖК «Лондон Парк» колективний позов до суду, не шкодуючи власних коштів. Третіми сторонами були залучені ДАБК і Департамент містобудування та архітектури КМДА.

Через початок повномасштабної війни та проведення експертизи, судовий процес затягнувся і тривав протягом трьох років. За цей час у ЖК звели сім поверхів (шість основних та мансардний). Здійснена експертиза підтвердила порушення забудовником низки державних будівельних правил і норм. 

Ще у лютому 2021 року суд ухвалив рішення про заборону забудовнику до завершення розгляду справи проводити будівельні роботи на п’ятому та вище поверхах, але це не завадило продовжити будівництво. На початку 2022 року комплекс навіть зареєстрував декларацію про готовність до експлуатації (як зблокований житловий будинок з чотирма поверхами). Як це стало можливим?

Дозвіл від КМДА

Як зазначають місцеві жителі, дозвіл на експлуатацію об’єкта надала тогочасна начальниця відділу аналізу містобудівної документації ДАБК Аліна Башко. У зв’язку з цим в 2023 році була подана заява до поліції про перевірку дій чиновниці, зокрема можливого зловживання владою. Наразі слідство триває, але по суті справа не просувається. 

«Ця ситуація не в останню чергу виникла через ДАБК. Я так розумію, що там усе ж є корупційна складова. Адже хоча забудовник подавав апеляцію, щоб скасувати ухвалену заборону проведення будівельних робіт на п’ятому поверсі, він програв її восени 2021 року. І коли забудовник вперше намагався ввести будинок в експлуатацію, ДАБК вирішив не давати на це дозвіл до закінчення судового процесу. Однак вже після програшу апеляції Департамент несподівано дозволив експлуатацію будівлі. Відповідно, посадова особа КМДА закрила очі на ухвалу суду та відповідні документи про порушення земельного законодавства», – вважає місцевий житель.

Подальша доля ЖК

Будівництво ЖК було завершене у 2022 році. З того часу комплекс лишається незаселеним. Періодично тут проводяться оздоблювальні роботи чи ремонти у деяких квартирах. Паркан, який мав би огороджувати територію наразі відсутній, хоча на сайті комплексу вказано, що територія ЖК передбачена закритою. У липні цього року суд першої інстанції, нарешті, виніс рішення у справі. Воно зобов’язує забудовника привести будівлю у відповідність до цільового використання земельних ділянок та вимог ДБН щодо поверховості і типу будинку.

Однак вирок суду, на думку місцевого жителя, забудовник виконувати не збирається. Адже судове рішення ще не набрало чинності і власники ЖК можуть подати апеляцію. На ймовірність такого кроку вказує і те, що у комплексі триває продаж квартир. Зокрема, під час судового процесу стало відомо, що на незаконно зведених  поверхах було реалізовано декілька осель вже після заборони робіт. На запит, який «Хмарочос» надіслав забудовнику для з’ясування подальших дій щодо комплексу, відповіді ми не отримали.

Проблемні проєкти забудовника

Звела цей житловий комплекс будівельна група PARK. У забудовника вже завершені чи ще перебувають в процесі будівництва десяток ЖК у різних районах Києва. Зокрема, «Метро парк», Wood Park, Manchester Park тощо. Як пише «Мінфін», ці комплекси з’являються за аналогічною до Жулян схемою – через житлово-будівельні кооперативи. І як можна дізнатися з мережі, зокрема з численних обговорень на форумах з нерухомості, деякі комплекси є проблемними, ті, що як і «Лондон Парк», зводяться на ділянках з іншим призначенням. А щодо Manchester Park взагалі відкрита справа в суді.

Також є підозри, що саме цей забудовник у Жулянах ще одну багатоповерхівку. Адже нещодавно на вул. Лугова, приблизно за 250 метрів від ЖК «Лондон Парк», після декількох років консервації, відновилося ще одне будівництво. І між цими двома об’єктами, за словами місцевих жителів, періодично переміщуються одні й ті самі робітники та будівельна техніка. Інша будівля теж викликала невдоволення у місцевих жителів. Як жалілися ЗМІ мешканці сусідніх будинків, вони хвилюються за власну безпеку. Адже житловий кран під час робіт проходить просто над приватними оселями. У декого з мешканців будівництво навіть спричинило появу тріщин у стінах будинку.

В мережі про будівництво за цією адресою інформації майже немає. А більшість сторінок щодо цього ЖК були видалені з порталів з нерухомості. Серед невеликої кількості наявних даних відомо, що тут планували звести ЖК «Англія». За інформацією, яку один з місцевих жителів отримав від будівельників на об’єкті, спочатку будинок збиралися зробити восьмиповерховим. Однак після обурення мешканців сусідніх ділянок дах почали монтувати на рівні п’ятого поверху. Загалом, у будівлі буде чотири поверхи та мансарда, хоча згідно з законодавством мало б бути чотири поверхи включно з мансардним.

Отже, на території з садибною забудовою скоро з’явиться ще один незаконний ЖК, який становить небезпеку для місцевих жителів. І в разі байдужості правоохоронних органів та профільних установ КМДА, які мають слідкувати за такими питаннями, одного дня Жуляни ризикують опинитися повністю забудованими, втративши свій спокій і розмірений спосіб життя назавжди.