Компанія Inzhur позиціонує себе, як перша REIT-компанія в Україні – створює інвестиційні фонди, в рамках яких пропонує всім охочим придбати частку в компанії, що володіє нерухомістю. Наприклад, зараз вони наповнюють фонд, який за задумом має придбати київський ТРЦ Ocean Plaza. Одна частка коштує від 4 тисяч гривень, та, за словами представників інвестфонду, дозволяє отримувати щомісячний прибуток від оренди в майбутньому. 

Рекламу та статті про компанію Inzhur влітку 2024 міг бачити кожен киянин, який користувався соцмережами. Наразі можна зустріти десятки матеріалів про переваги таких вкладень, та стільки ж матеріалів, які закликають не інвестувати гроші у фонди Inzhur і пропонують менш ризикові варіанти грошових вкладень. «Хмарочос» дізнавався як працюють REIT-інвестиції та компанія Inzhur та наскільки такі вкладення безпечні.

Що таке REIT-компанія Inzhur?

Компанія Inzhur з’явилася в Україні у 2022 році незадовго до повномасштабного вторгнення Росії. ЇЇ засновником та виконавчим директором є Андрій Журжій. Андрій є головою наглядової ради Zhurzhiy Ventures – фонду, який володіє девелоперською компанією Smile Development та компанією з управління активами «Інвестиційні партнери». Андрій також є народним депутатом України VIII скликання, обраний у 2014 році від партії «Самопоміч».

REIT (Real Estate Investment Trust) – це тип компанії, яка спеціалізується на інвестуванні у нерухомість та отриманні доходу від її експлуатації, наприклад, через оренду. Основною характеристикою REIT-компаній є те, що вони повинні розподіляти більшу частину свого прибутку серед інвесторів у вигляді дивідендів. У світовій практиці REIT-компанії давно та продуктивно ведуть бізнес та дають можливість невеликим (роздрібним інвесторам) співволодіти великими та різними об’єктами нерухомості. Inzhur позиціонує себе, як перша така компанія в Україні.

У Inzhur вже декілька об’єктів, які приносять пасивні доходи співвласникам. Наприклад, Inzhur 1001 – це перший фонд нерухомості Inzhur, який володіє будівлею супермаркету та землею під ним у Лісниках на Київщині. Будівля, якою володіє Фонд 1001, здана в оренду супермаркету Сільпо. InzhurBUD, в якому продано вже 100% фонду, створили для спільного інвестування в будівництво ЖК «Оптимісто» у Гатному. Серед інших фондів також Inzhur 2001, в рамках якого будують й здають в оренду приміщення для ресторанів МакДóнальдс та INZHUR SUPERMARKET, стратегія якого — зібрати 100+ будівель супермаркетів для топових українських і міжнародних мереж.

Нині у компанії відкрито два інвестиційних фонди з гучними об’єктами, які привертають увагу українців. Це Inzhur Житній, метою якого є зібрати інвесторів, які вкладуть кошти, створити проєкт ревіталізації та спонукати київську владу виставити на аукціон Житній ринок; та Inzhur Ocean, до якого вже доєдналось понад п’ять тисяч співвласників, метою яких є викупити державну частку в ТРЦ Ocean Plaza.

Хоча компанія й почала свою роботу в умовах повномасштабної війни, відключень світла та російських атак, вона успішно створює фонди та виплачує дивіденди своїм інвесторам. Проте питань та сумнівів щодо ризиків та безпечності вкладень залишається ще багато. Ми звернулись за експертною думкою до PhD з економіки, доцента та фінансової аналітикині, керівниці консалтингового підприємства, інвесторки Ольги Пестрецової-Блоцької. З її допомогою «Хмарочос» склав список запитань від інвесторів до компанії Inzhur, які виникли під час вивчення її діяльності, а власник Андрій Журжій їх прокоментував.

Ocean Plaza

Компанія Inzhur поставила ціллю для фонду Inzhur Ocean зібрати 2 млрд гривень. Ця сума виглядає логічною, адже Фонд Державного Майна України оголосив початкову ціну для аукціону 1 651 633 236 грн. Проте цього року ФДМУ провів перший аукціон з великої приватизації. Першим лотом, за який змагалися учасники на торгах, став готель «Україна». Стартова вартість об’єкта починалась з 1,05 млрд грн. Проте переможець придбав готель за понад 2,5 млрд грн — у 2,4 раза більше від початкової ціни. 

Виникає питання чому компанії Inzhur не зібрати більшу суму для онлайн-аукціону з приватизації державної частки ТРЦ Ocean Plaza, який проведуть вже цього року, для того, щоб бути впевненими у перемозі в онлайн-аукціоні?

За словами Андрія Журжія, для приватизації ТРЦ Ocean Plaza, попри відсутність дати аукціону і планів приватизувати великий лот, станом на зараз до фонду вдалось залучити понад п’ять тисяч інвесторів й 439 мільйонів гривень. 

«Суть в тому, що гроші умовного олігарха є обмеженими. Гроші тисячі українців не є обмеженими. Інвестори нашого фонду не проінвестували останні гроші чи хоча б половину своїх коштів. Це велика кількість людей, яка проінвестувала незначну частину свого капіталу в ідею придбати цей торгівельний центр. Якщо ми залучимо два мільярди гривень у цей інвестиційний фонд – збільшити цю суму у два-три рази після аукціону не буде жодних проблем», – вважає Андрій.

За його словами, компанія Inzhur планує зробити найвищу ставку у закритій частині аукціону, для того, щоб в наступних раундах робити ставку останніми й щоразу пропонувати найвищу ціну за лот. Андрій Журжій наголошує, що беручи участь в аукціоні, покладатись на зібрану суму у фонд не планують. Після завершення аукціону компанія матиме ще 30 днів для внесення оплати, в цей період й планують за потреби залучити додаткові гроші інвесторів.

Окрім власне купівлі, виникає також питання щодо дохідності цих інвестицій. Компанія Inzhur прогнозує інвесторам середню річну дохідність за 10 років – 20% річних у доларах після купівлі ТРЦ Ocean Plaza. Виникає питання якими початковими даними керується компанія для розрахунку?

«Ми користуємося історичними даними вартості, дохідності ТРЦ Ocean Plaza і даними, поточної діяльності. У нашій моделі в такому консервативному сценарії дохідність 20% річних у доларах зберігається при ціні придбання 90 мільйонів доларів за частку 65-66% ТРЦ Ocean Plaza. Але ми розраховуємо на якісь інші, більш оптимістичні сценарії», – пояснює Андрій.

За його словами, ТРЦ Ocean Plaza 10 років приносив своїм бенефіціарам понад 30 мільйонів доларів в рік. У 2018 році та під час пандемії Covid об’єкт приносив дохід у понад 30 мільйонів доларів. Це відповідь на питання «звідки має взятися дохідність», каже Андрій.

Але є у ТРЦ і борги. Балансова вартість Ocean Plaza становить 2 млрд грн, розмір боргів – 6,7 млрд грн. Частки держави в активі та пасиві оцінюються 1,3 млрд грн та 4,5 млрд грн відповідно. Як фінансуватиметься погашення боргів, які повинен буде оплатити покупець?

«Активи ТРЦ Ocean Plaza в цілому, якщо ми говоримо про нерухомість, коштують близько 2,5 мільярда гривень. Держава вартість активів помножила на 65% й так визначила початкову вартість об’єкта. Борг на початок літа був 8,1 мільярда гривень.  Частка держави в активах 1,3 млрд грн – це старі дані: станом на зараз це 1,650 млрд грн. Відповідно, борг також більший», – розповідає засновник Inzhur.

У своїй колонці Андрій детально пояснює як в Ocean Plaza утворився такий борг та запевняє, що він особисто дотискав державні інституції для того, щоб вони подали позов Міністерству Юстиції про націоналізацію прав вимоги за цим боргом.

«Позов Мін’юсту з’явився через тиждень, після того, як вийшла моя колонка. А до цього ще було багато приватних комунікацій, де ми пояснювали, що держава через рік після націоналізації винна 200 мільйонів доларів Ротенбергу», – каже Андрій.

За його словами, якщо борг буде збережений, то ТРЦ Ocean Plaza нічого не коштує.

«Якщо ви можете протиставити вартість 100% активів і державну ціну за 65%,  додавши до неї борг, то виходить дивна історія. Ви маєте погасити борг у понад 200 мільйонів доларів, маєте заплатити хоча б 40 мільйонів стартової ціни, а отримати не 100% торгового центру, а лише 65-66%. Така угода була б абсурдною, бо це математично неможливо», – наголошує Андрій.

За його словами, саме участь фонду, долученість п’яти тисяч інвесторів дозволяє певною мірою підіймати це питання і стимулювати державу до вчинення дій в інтересах української держави й українського бюджету.

«Враховуючи всі відомі дані про ситуацію з ТРЦ Ocean Plaza: борги, державна частка, частка іншого інвестора UDP Holdings Limited, запланований, але так досі не проведений у 2024 році аукціон, відсутність визначеної дати аукціону – все це свідчить про великі ризики такого інвестування. Сподівання, що присутність 5000 невеликих інвесторів, може бути таким собі важелем в прийнятті рішень на користь чиїхось інтересів, виглядає з позиції інвестора не дуже привабливо та перспективно», – коментує Ольга Пестрецова-Блоцька.

На думку Ольги формулювання «певною мірою підіймати це питання….» свідчить, що станом на зараз цей проєкт скоріш PR-кампанія для організаторів фонду. 

«Як інвестору мені пропонується в це інвестувати вже зараз, вкладаючи гроші фактично на банківський депозит за посередництвом фонду і втрачаючи гарантії Фонду гарантування вкладів фізичних осіб», – додає вона.

Ризики для інвесторів

Наразі Україна перебуває в активній стадії війни, тож будь-які вкладення в об’єкти нерухомості є більш ризикованими, ніж зазвичай. Як планує діяти Inzhur в разі пошкодження або знищення об’єкта?

«Ми маємо досвід в цьому, бо займаємось девелопментом. Ми маємо проєктувальників та будівельників і в нас є можливість здійснювати такі роботи. Ми вже відновлювали частину об’єктів наших клієнтів, які ми будували й продавали до повномасштабного вторгнення. Чи є цей ризик? Так, звісно, він існує. Коли ми говоримо про тривалі блекаути, ви маєте забезпечувати свої об’єкти джерелами живлення. Це поточна операційна діяльність. Ми маємо ще аналізувати, але на такому об’єкті це не є щось критичним», – відповідає Андрій.

Відновлення та ремонт об’єкта, у разі потреби, відбуватиметься за рахунок орендних платежів/ додаткової емісії цінних паперів (дозалучення коштів). Фактично ​​у разі пошкодження об’єкту управляюча компанія прийме найкраще та найоптимальніше рішення, щоб швидше відновити дієздатність об’єкту. Андрій наголошує, що це зрозумілий ризик під час війни.

За словами Ольги, завдання професійного гравця інвестиційних ринків – професійно управляти ризиками. 

«Саме тому, перевагою фондів, завжди є пропозиція інвесторам «портфелю об’єктів» – це і є механізм управління ризиками одного об’єкта. Також, очільник Inzhur заявляє, що в разі реалізації ризику, відновлення та ремонт об’єкта відбудеться за рахунок орендних платежів, які, як ми пам’ятаємо, є базою для нарахування дивідендів для інвесторів. Тобто, дивіденди інвесторів будуть під загрозою, як і сума інвестування. Здійснити дозалучення коштів в пошкоджений об’єкт – не виглядає, як план управління ризиками», – зазначає вона.

Звітність, управління та аудит

Ми проаналізували звітність компанії. Команда ТОВ Інжур, виходячи з підтвердженого фінансового звіту – це 5 осіб з загальним річним фондом оплати праці за 2023 рік 458 тис. грн (сторінка 38 аудиту фінансової звітності ТОВ Інжур), тобто приблизно по 7 633 гривень на місяць кожному – наближена до мінімальної по законодавству сума заробітної плати. Відповідно виникає питання, як п’ятеро осіб на мінімалці можуть ефективно управляти таким солідним інвестфондом?

«Що таке Inzhur? Це новий бізнес для України, побудований на межі різних сфер. Торгівлі з цінними паперами, депозитарної діяльності, управління активами, будівництва й управління нерухомістю, його експлуатацією. В цій діяльності є дві компанії з управління активами. Це «Інжур» та «Інвестиційні партнери», яка діє з 2008 року. Є депозитарна установа, яка здійснює операції з цінними паперами – це «Інжур Кепітал». Є фахівці, які вміють будувати й експлуатувати нерухомість – це «Смайл Констракшн». У 2023-му році середня чисельність – це 165 робітників в цих чотирьох компаніях. Загальний фонд оплати праці складав 114 мільйонів. У 2024 році станом на зараз працює 183 людини й буде загальних 128 мільйонів гривень оплати праці», – говорить Андрій.

З тієї ж публічної звітності випливає, що власником Inzhur є одна особа, а отже і важливі управлінські рішення теж будуть прийматись одноосібно, що може збільшувати ризики для інвесторів. Чому компанія з управління активами не має наглядової ради або ради директорів? 

«Якщо ми пофантазуємо і скажемо, що ми станемо компанією, яка залучає велику кількість роздрібних інвесторів, коли ми будемо мати не 10 тисяч інвесторів, а можливо 100 тисяч інвесторів, або й 2 мільйони інвесторів – тоді у нас з’явиться наглядова рада. І це буде дуже класна наглядова рада. Питання в тому, щоб залучити тих чи інших людей, які дійсно можуть принести щось в управлінський процес, ви маєте бути їм цікаві. Тобто ви маєте мати трошки більше, ніж ми маємо зараз», – пояснює Андрій.

Ольга наголошує, що відповідь керівництва фонду не відповідає на суть питання. За її словами, у випадку Inzhur бізнес великої кількості інвесторів залежить від одної людини. З точки зору управління ризиками – це посилення фактору ризику в бізнесі, який має підвищувати свою публічність, каже Ольга.

«10 тисяч інвесторів – це вже велика відповідальність, яку краще розподілити на нормальний наглядовий орган. Якщо бізнес залучає інвестиції від зовнішніх інвесторів, нормальною світовою практикою є створення ради директорів або наглядової ради для участі в управлінні та стратегічному плануванні. Венчурні інвестори хочуть мати вплив на стратегічні рішення та контроль над використанням капіталу, особливо якщо вони стають значними акціонерами. Це може відбуватися навіть за наявності одного або кількох інвесторів. Тому це не питання фантазій, а питання прозорої та клієнтоорієнтованої практики управління», – пояснює Ольга.

Гучні об’єкти

У компанії Inzhur наразі створено два інвестиційних фонди для гучних об’єктів – це Inzhur Житній та Inzhur Ocean. З чим пов’язана стратегія вибору гучних та відомих об’єктів в цьому році, адже вони потребують величезних капіталовкладень перед запуском в роботу?

Андрій Журжій пояснює вибір гучних об’єктів вдалим часом та комерційною вигодою. Стартову ціну державної частки ТРЦ Ocean Plaza визначили 1,65 млрд гривень. За словами Андрія, приватизувати цей об’єкт за такі гроші стало можливим тільки тому, що його націоналізували. За інших умов, продаж ТРЦ Ocean Plaza менше ніж за 250 млн доларів навіть не розглядався б.

Андрій каже, що приватизувати Житній ринок запропонували інвестори компанії Inzhur. Ринок має зручну локацію, знаходиться в критичному стані, а отже нецікавий потенційним орендарям, але має значний потенціал.

«Житній ринок – це «намолене місце», торгове місце з часів київської Русі. Звісно, в нього потрібно інвестувати, робити проєкт та відбудовувати. Ми знаємо як і вміємо це. Ми вже побудували більше 40 комерційних об’єктів, будуємо великий житловий комплекс на 70 тисяч квадратів. Тож ми знаємо, що таке дозвільна та проєктна документація, як рахується кошторис, які в нас можливі відхилення між планами й проєктами», – розповідає Андрій.

Таким чином, Inzhur Житній – це інвестування в «ідею». Для інвесторів в таких випадках єдиним джерелом інформації мають бути документи з описом бізнес-моделі, фінансової моделі з переліком допущень на яких будується фінансова модель і основні розрахунки та, оскільки йдеться про план реновації, ескізні та проєктні документи архітекторів, будівельників та девелоперів. Такої інформації станом на зараз на сайті компанії Inzhur немає. Більше того Київрада навіть не заявляла про наміри продавати Житній ринок.

«Ми підписали угоду з міжнародною компанією Colliers, яка займається консалтингом у сфері нерухомості. Їх британський офіс розробляє концепцію проєктів. З української сторони залучено архітектурне бюро Юліана Чаплінського. Ця команда зараз коштами компанії Inzhur напрацьовує проєкт реконструкції Житнього ринку. Ми знайшли й оцифрували креслення, за якими будувався цей об’єкт», – каже Андрій.

Стратегія Inzhur щодо Житнього ринку – розробити концепцію, публічно презентувати та надати київській владі вибір – продати Житній ринок, або ні.

«Понад 1500 людей вже долучились до цієї ініціативи. І це не питання навіть грошей. Питання в тому, що киянам ця тема не байдужа», – наголошує Андрій.

REIT-компанії ніколи не створюються як фонди одного активу. Майже всі фонди Інжур є монофондами (Інжур 1001, потенційно Інжур Оушен або Інжур Житній), або фондами з невеликою кількістю об’єктів (Інжур супермаркет або Інжур 2001). Чому Inzhur обрали саме такі типи фондів?

«Коли ми подивимось на класичний REIT розвинутого ринку, то дійсно там спочатку компанія каже, ми збираємо фонд. За пів року збирає, наприклад, 10 мільярдів доларів, та йде інвестувати в десятки, у сотні чи в тисячі об’єктів. Так працює розвинутий ринок. Але йому там 60 років. Громадяни знають, що це таке, це відомі компанії, в них є результати діяльності, тому це відбувається саме так. В Україні до нас цей ринок був  відсутній. І для того, щоб зрозуміти таку модель ми маємо за власні гроші побудувати об’єкт, викупити його на фонд, укласти договір з мережею, отримати першу оренду і потім вийти публічно, як ми зробили у 2022-му році з пропозицією придбати маленьку частину у великому об’єкті», – розповідає Андрій. 

Для того, щоб цих об’єктів стало більше, необхідно залучити більше грошей – каже Журжій. Але цей процес вимагає більше часу.

«Наш ринок тільки будується. Відповідно, ми не маємо змоги сьогодні викупити 100 супермаркетів в один фонд. І це не тому, що ми робимо тільки монооб’єкти. Це тому, що є певна специфіка запуску цього ринку в Україні і його роботи», – пояснює він.

Андрій каже, що з часом, коли українські інвестори ознайомляться з ринком REIT, а компанія Inzhur здобуде більше інвесторів та вкладень, вони зможуть працювати як класичні REIT-компанії – інвестувати в сотні об’єктів.