Чому житло дорожчає в усьому світі? Британський економіст вважає, що через осідання інвестиційних грошей в нерухомості

Житлову кризу не можна вирішити просто будівництвом, адже її коріння — не в дефіциті житла, а в соціальній нерівності, вважає британський економіст Гарі Стівенсон.

Гарі Стівенсону був 21 рік, коли він почав працювати фінансовим трейдером у Citibank у Лондоні та згодом у Токіо. Він швидко заробив мільйони на прогнозуванні процентних ставок. У 27 років Стівенсон кинув роботу та вступив у Кібл-коледж Оксфордського університету, де захистив дисертацію на тему «Вплив нерівності на вартість активів», здобувши ступінь магістра економіки. Торік у видавництві Penguin Books вийшла його автобіографічна книга The Trading Game.

Житлова криза зараз є глобальним явищем, яке торкається більшості міст світу, — від Ріо-де-Жанейро до Сіднея. Її слід розуміти як окремий випадок загального здорожчання практично всіх, за невеликими виключеннями, активів: акцій, золота, землі, творів мистецтва, колекційних автомобілів тощо. З часів Великої рецесії ціни практично на всі основні активи зросли в рази: золото майже вп’ятеро з 2005 року, акції 500 найбільших американських компаній S&P у вісім разів тощо.

Помилка більшості економічних оглядачів, на думку Стівенсона, у тому, що вони схильні пояснювати зростання цін на певний товар дрібною кризою всередині сегменту ринку, поза загальною картиною — наприклад, якщо дорожчає кава, значить виникла криза з врожаями чи поставками саме кави.

Чому виникає криза доступності житла та інших благ, можна пояснити одним реченням: коли багаті люди отримують гроші, вони їх не витрачають, а купують активи.

«Якщо ви дасте мені сто тисяч, я точно скажу, що зроблю у той самий день: піду та придбаю активів на ці сто тисяч. Бо в мене вже достатньо грошей на життя і мені більше не треба витрачати, адже я відносно заможна людина», — наводить приклад Стівенсон.

Чим багатшими стають багаті, тим більше вони накопичують активів, які приносять їм пасивний дохід, який, своєю чергою, їм не потрібен ні для чого іншого, як для придбання ще активів.

Житло, хоч і є одним із таких активів, однак має свою специфіку, бо, як бачимо, багаті таки не купують квартири та будинки сотнями. Інвестиції у нього опосередковані іпотекою. «Якщо, скажімо, у мене є зайвий мільйон, я можу або купити собі будинок, або позичити гроші сестрі, щоб вона купила будинок. Кінцевий наслідок для динаміки вартості житла буде однаковим».

Якщо ви Джефф Безос чи Ілон Маск, у вас може бути п’ять-вісім будинків, але через іпотечне кредитування ви опосередковано можете володіти десятьма тисячами будинків. Наприклад, інвестиційна компанія Безоса Bezos Expeditions займається кредитуванням нерухомості.

Оскільки двигуном зростання вартості нерухомості є надбагаті, з якими решта не має можливості конкурувати, розрив між зростанням доходів населення та цінами на житло зростає. Показники недоступності житла — тобто невідповідності між доходом і вартістю оренди чи купівлі — зростають щонайменше останні 30 років.

Нерівність деформує міста. Крайні випадки можна побачити у таких мегаполісах, як Мумбаї, Сан-Паулу, Ріо-де-Жанейро, де розвинуті центри з дорогою нерухомістю оточені великими районами трущоб. Стівенсон вважає, що така доля неуникно чекатиме й на великі міста Європи.

У Великій Британії та США популярна думка, що для вирішення житлової кризи потрібно будувати більше житла. Так, у Британії заявили, що будівництво житла є пріоритетнішим за довкілля, та дозволили забудову «зеленого поясу». У США щобільше закликають спостити регуляції та «просто будувати будинки скрізь, де тільки можна». «Хмарочос» писав про нову книгу Езри Кляйна та Дерека Томпсона «Достаток», де відстоюється такий підхід.

Стівенсон переконаний, що це така ж ілюзія, як і віра в безкінечне зростання економіки. Цей вектор впирається в обмеженість ресурсів. Європейські економіки можна назвати доволі ефективними у тому сенсі, що вони вже використовують майже всі наявні ресурси.

Вирішення проблеми економіст бачить у таргетуванні самої нерівності як першопричини. Для цього потрібно більше оподатковувати багатих і менше оподатковувати бідних.

«Я не кажу про надмірні податки на людей просто з високими доходами, таких як лікарі чи юристи. Я кажу про сімейства, які поколіннями акумулюють свої гроші. Ці сім’ї мають сотні мільйонів фунтів, а гроші множать гроші, тому їхні прибутки просто зростають (безвідносно до виробництва — ред.). Я сплачував 45% податку на свій заробіток, але герцог Вестмінстерський майже нічого не платив зі своєї мільярдної спадщини», — пояснював Стівенсон в інтерв’ю The Guardian.

Як ще один важіль впливу він пропонує змусити надбагатих витрачати частину своїх коштів принаймні протягом певного періоду часу, щоб це стимулювало реальну економіку, а не осідало в якості активів.