Комфорт орендаря = дохід інвестора: як сьогодні функціонує ринок дохідної нерухомості

27 листопада в Києві відбулася дискусія «Дохідна нерухомість: стратегії лідерів» на «Invest Форумі: Нерухомість». Експерти ринку обговорили бізнес-моделі, тенденції та перспективи сегменту. Учасниками панелі стали Олександр Овчаренко, Артур Лупашко, Євген Кудрявченко та Вікторія Багазій. Модерував бесіду Дмитро Карпіловський.

Представники різних категорій дохідної нерухомості — від житлової в Києві до резортної в Карпатах та готельної на Балі — мали широке різноманіття поглядів. Олександр Овчаренко, співвласник Standard One, представив бачення розвитку міського формату build-to-rent та поділився практикою Standard One у реалізації прибуткових будинків. Він деталізував, як працює дохідна житлова нерухомість у столиці, чому Київ — найстабільніша локація для орендних проєктів та які переваги отримують інвестори.

Standard One першими довели, що build-to-rent в Україні працює

Олександр підкреслив, що Standard One стала першою компанією, яка запустила повноцінний житловий проєкт дохідної нерухомості на українському ринку:

«Коли ми збудували перший свій обʼєкт саме за цією моделлю, ми довели 100% гарантію, як працює ця модель».

За його словами, проєкт S1 ВДНГ продемонстрував 10% річних від оренди та 48% капіталізації під час будівництва. Цей результат став точкою входу для інвесторів у наступні об’єкти компанії.

На панелі обговорювали, що наявність власної керівної компанії, яка б управляла нерухомістю та спрощувала життя інвесторів — це musthave. Олександр підтвердив це досвідом компанії Standard One, де створили власну створили власну компанію з управління дохідною нерухомістю, побудували онлайн-платформу для оренди, розробили стандарти сервісу, щоб інвестори отримували прогнозований дохід, а орендарі — комфорт і безпеку. S1 Property повністю знімає всі операційні процеси з інвесторів:

«Наша операційна компанія S1 Property повністю знімає весь клопіт як з орендарів, так і з інвесторів. Ми розробили власні стандарти сервісу готельного типу 24/7».

Експерт наголосив, що якість управління — критичний компонент успішної бізнес-моделі. Саме тому Standard One інвестує в інженерію, надійні матеріали, стандартизований сервіс та безпеку, адже саме девелоперу як власнику цієї нерухомості доведеться експлуатувати будівлю та ремонтувати її у разі потреби.

Чому Київ — найстабільніший ринок для build-to-rent

Standard One працює виключно у столиці та фокусується на будівництві в найбільш привабливих локаціях Києва: біля метро, з розвиненою інфраструктурою та рекреаційними зонами. Це приваблює орендаря.

Але й загалом, попит на орендне житло в столиці не знижувався, а стабільно демонструє стійкий ріст. 

«На сьогодні у нас вакантність майже нульова, маємо 99% заповнення. І наш формат не передбачає сезонності: людям потрібно жити і восени, і влітку, і взимку».

З цим твердженням погодилися інші учасники дискусії. До прикладу, Євген Кудрявченко зазначив, що нерухомість в Києві наразі надзвичайно дисконтований актив, і за умови наявності коштів та готовності справлятися з ризиками (які так само є), точно буде можливість заробити і на капіталізації, і на всьому іншому, бо столиця є високоперспективною. 

Переваги для орендарів = переваги для інвесторів

Овчаренко окреслив чітку логіку прибутковості: «Комфорт орендаря = прогнозований дохід інвестора. Чим кращий сервіс, тим довше орендар залишається і тим стабільніший дохід отримує інвестор».

Standard One пропонує готельний рівень сервісу, зручне управління нерухомістю, ергономічні квартири, енергонезалежність та безпеку. Це формує довгостроковий попит та високу заповнюваність.

Один з ключових трендів ринку — REIT 

Учасники дискусії одноголосно погодились, що REIT як бізнес-модель — дуже прибуткова та перспективна. Вона ще тільки розвивається та є новою чи навіть невідомою для більшості інвесторів, але цікавість помітна вже. 

Команда Standard One також розвиває інструмент S1 REIT:

«Завдяки REIT ви можете інвестувати в дохідну житлову нерухомість, не викуповуючи квартиру. За 122 тисячі гривень можна отримати ту ж саму дохідність, що і власник цілої квартири. І це буде приносити стабільний прибуток. Це не гіпотеза, це підтвердження. Результати нашого S1 REIT кращі ніж ми очікували. На сьогодні це складає 8,4% валюті».

S1 масштабує портфель: три будинки в роботі та нові формати

Девелопер масштабується та активно розширює свою мережу прибуткових будинків. Наразі в стадії реалізації — три нові проєкти. S1 Оболонь та S1 Позняки працюватимуть за стандартною моделлю build-to-rent, а S1 Термінал матиме сервісні апартаменти для потреб short-stay / mid-stay. 

Крім того, у майбутньому компанія планує вивести на ринок REIT, в якому фонд володітиме цілим будинком.

Standard One (S1) — девелоперська компанія повного циклу, що з 2016 року розвиває сегмент дохідної (build-to-rent) нерухомості у Києві. У портфелі — завершений проєкт «S1 ВДНГ» та нові будинки S1 Obolon, S1 Terminal, «S1 Нивки» та «S1 Позняки».