Повномасштабна війна різко зупинила ринок житла в Україні: будівництво заморозилось, інвестори вичікували, угоди зривались. У центральних областях ціни майже завмерли, а в західних — навпаки стрімко зросли через міграцію та дефіцит якісного житла.

У відповідь на ці виклики Уряд запустив програму «єОселя», покликану зробити іпотеку доступною для громадян навіть у складних умовах воєнного часу. Але головне питання залишається відкритим: кому ця програма справді вигідна і за яких умов вона працює на користь споживача, а не банку чи забудовника?

Читайте також: Як працює іпотека «єОселя»? Розповідаємо на прикладі

Що нам пропонує «єОселя»

Умови програми визначені Постановою КМУ від 2 серпня 2022 р. № 856. Згідно умов право на кредитування за «єОселею» мають громадяни України старші 18 років, які мають дохід і підтверджують свою платоспроможність, не мають житла або володіють житлом меншої площі, житло яких розташоване в зоні бойових дій/на тимчасово окупованій території, не брали участі в інших житлових програмах та не фігурують в санкційних списках. 

Також порядок визначає пільгові категорії, до яких належать військові, медики, педагоги. Для них пропонується процентна ставка 3% річних. Для всіх інших громадян — 7% річних. Ставка 3% або 7% діє на перші 10 років, далі ставка підвищується 6% або 10% відповідно. Максимальний строк кредиту становить до 20 років, обовʼязково у гривні.

За програмою можна придбати як квартиру, так і житловий будинок або майнові права на квартиру, які відповідають таким вимогам: площа — не більше 52,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного члена сім’ї; для будинку — не більше ніж 62,5 м² на одну особу + 21 м² на кожного члена сім’ї. 

Звідки держава бере гроші на дешеву іпотеку? 

Фінансування «єОселі» вибудоване за сучасною моделлю іпотечного ринку: Укрфінжитло випускає спеціальні ОВДП або іпотечні облігації, які купують Мінфін, НБУ, державні й приватні банки, інституційні та міжнародні інвестори. Отримані кошти компанія спрямовує на компенсацію банкам ставки, рефінансування іпотек і викуп кредитів. У майбутньому Укрфінжитло погашає ці облігації за рахунок платежів позичальників, бюджетної підтримки або нового випуску цінних паперів.

Ідеальні умови, за яких «єОселя» працює на вас

Щоб програма не перетворила ваше життя на довгий борговий марафон, необхідно перевірити дотримання кількох ключових умов:

Довгий горизонт планування. Ставка 3-7% буде перевагою лише в довгостроковій перспективі. Якщо ви плануєте брати кредит на 20 років, низький відсоток рік за роком буде економити вам сотні тисяч гривень, порівняно з ринковими кредитами (18-21%). Якщо ж ви плануєте погасити іпотеку за 5-7 років чи потенційно переїхати за кордон, то значна частина вигоди не буде реалізована. 

Стабільний і чистий дохід. В ідеальному варіанті щомісячний платіж за іпотекою має становити не більше 30-35% доходу, це дозволить прожити кризові періоди без зайвого стресу. 

Перший внесок ≠ всі ваші заощадження. За умовами програми ваш перший внесок становить 10-20%. Але найкращий варіант — це коли на перший внесок вам не доводиться позичати гроші і навіть після оплати всіх стартових витрат ви маєте фінансову подушку на 3-6 місяців життя. 

Обрано правильне житло. «єОселя» вигідна, якщо ви купуєте не просто квартиру мрії, а й оцінюєте її ліквідність: 1-2 кімнати, у великому місті, з високим попитом та адекватною ціною. Переплата за «престижний» комплекс здійснюється за ваші власні кошти, адже програма субсидує саме базову іпотеку, а не преміальність житла. 

І, звісно, перевагою буде належність до пільгової категорії. Для військових, медиків, педагогів і науковців ставка 3% → 6% фактично перетворює кредит на інвестицію, яку частково фінансує держава.

То в якому випадку «єОселя» працює на споживача? 

Квартира для життя є вигідною, якщо дохід стабільний, а кредит не надмірний, плануєте жити в квартирі понад 5-10 років, прагнете довгострокової стабільності та пріоритет — комфорт, а не максимальна фінансова віддача. 

Чому «єОселя» не є Парето-ефективною

Тому що «єОселя» є державною субсидією, яка покриває банкам різницю між ринковою ставкою і пільговою, фактично фінансуючи виграш позичальників коштом державного бюджету, а отже — платників податків.  Тому підвищення добробуту однієї групи (позичальників, які отримують дешевий кредит) відбувається за рахунок іншої групи — платників податків, що фінансують компенсацію банкам.

Основними акторами програми «єОселя» є держава в особі Укрфінжитла (адмініструє та компенсує ставку), банки-учасники (кредитують), позичальники, що відповідають умовам, та забудовники, які надають житло відповідно до вимог програми

У програмі «єОселя» найбільше виграють домогосподарства (особливо ті, хто отримує ставки 3–7% і купує ліквідне житло), а також банки й забудовники, які отримують гарантований попит і компенсовану різницю ставок. Натомість держава й платники податків частково програють, оскільки фінансують субсидовану ставку та ризикують перегрівом ринку, а доступність житла загалом може погіршуватися через зростання цін. 

Приклад: як виглядає кредит під 7% на практиці

Розглянемо приклад сім’ї з двох осіб, яка купує квартиру максимально дозволеної площі 73,5 квадратних метрів. Припустімо, вартість такої квартири становить умовно 100 тисяч доларів або приблизно 4,25 мільйона гривень з розрахунку курсу 42,5 гривні за долар. Сім’я вносить обов’язковий перший внесок у розмірі 20 відсотків, що складає 20 тисяч доларів або 850 тисяч гривень, тому сума кредиту становитиме 80 тисяч доларів або 3,4 мільйона гривень. 

Перші 10 років при ставці 7% річних щомісячний платіж становитиме 620 доларів або близько 26,350 гривень на місяць, і за цей період сім’я виплатить близько 74,400 доларів або 3,162 мільйона гривень, з яких приблизно 33,600 доларів піде на погашення основного боргу, а решта на відсотки, залишивши борг у розмірі 46,400 доларів. 

На наступні 10 років процентна ставка підвищується до 10% річних, і хоча залишок боргу вже менший, щомісячний платіж становитиме приблизно 613 доларів або 26,050 гривень на місяць протягом наступних десяти років. За цей другий період сім’я виплатить ще близько 73,560 доларів або 3,126 мільйона гривень. 

Загалом за весь двадцятирічний період кредитування сім’я виплатить банку близько 147,960 доларів або 6,288 мільйона гривень, з яких переплата у вигляді відсотків складе приблизно 67,960 доларів або 2,888 мільйона гривень, що становить 85 відсотків від початкової суми кредиту.

Чи варто тоді брати «єОселю»?

Відповідь — так, але якщо ви підпадаєте під логіку виграшу. Програма стала важливим каталізатором для ринку житла й реально допомагає тисячам українців отримати власне житло. Умови пропозиції за цієї програмою, навіть за не пільговою ставкою, є набагато кращими за ринкові альтернативи. 

Саме позичальники є одними з найбільших вигодонабувачів, і саме тому «єОселя» користується таким шаленим попитом, який не завжди в змозі задовольнити держава та банки. 

Чек-лист: «єОселя» вигідна для вас, якщо: 

✔ у вас стабільний дохід і фінансова подушка

✔ платіж ≤ 30-35% доходу

✔ плануєте жити там ≥5-10 років

✔ купуєте масмаркет із високою ліквідністю

✔ не переплачуєте за «престижність» забудовника

✔ ви у пільговій категорії або квартира в місті з високим попитом на оренду

Якщо принаймні половина цих пунктів не про вас — «єОселя» може бути більше борговим марафоном, ніж вигідною інвестицією.