Змінюються умови програми «єОселя» (подробиці)

Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ, з посиланням на дані ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» повідомила, що за підсумками року банки видали іпотечних кредитів майже на 15,7 млрд грн, і близько 94% цієї суми припало на програму «єОселя».

Водночас умови програми змінюються, тож уже у 2026 році це може вплинути на попит на іпотеку та стимулювати розвиток власних банківських іпотечних програм.

За словами банкірки, однією з ключових змін у програмі «єОселя» стало зменшення допустимого віку будинків, які можна купити за програмою, а також активна акредитація нових житлових комплексів. На її думку, це підштовхнуло попит на новобудови і частка квартир від забудовників зросла до 64%.

Фактично до десяти мільярдів гривень іпотечних коштів спрямували на будівництво нового житла, тоді як у 2024 році цей показник становив до п’яти мільярдів гривень, або 32% від загального обсягу іпотеки.

«Іпотека в межах “єОселі” у 2025 році виконувала не лише соціальну, а й економічну функцію. Кожна гривня, вкладена у нове житло, працювала на будівельну галузь, суміжні виробництва та зайнятість» — зазначає Олена Дмітрієва.

Найбільше іпотечних кредитів традиційно видали у Києві та Київській області, понад 56% від загального обсягу. Далі йдуть Львівська область – 6% ,та Івано-Франківська область – 5%.

Окремим важливим кроком стала урядова програма підтримки внутрішньо переміщених осіб, запущена у вересні 2025 року. В її межах держава компенсує 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредиту, а також покриває витрати на оформлення до 40 тисяч гривень

За даними Міністерства соціальної політики, сім’ї та єдності України, на програму подали 1224 заявки, з яких Пенсійний фонд уже призначив допомогу за 118.

Водночас програма має суттєве обмеження, адже вартість житла не може перевищувати двох мільйонів гривень. Як зазначає експертка, через це виникає дефіцит квартир, що відповідають вимогам.

Наприклад, торік у Києві понад 80% житла, яке підпадало під «єОселю», коштувало від двох мільйонів гривень і вище. В інших великих містах ситуація трохи краща, але знайти відповідне житло все одно складно.

Вона нагадала, що у 2026 році уряд передбачив на програму майже чотири з половиною мільярди гривень, і її ефективність значною мірою залежатиме від можливого перегляду умов.

У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі «єОселя». Частина змін уже діє, зокрема, розширили перелік пільгових категорій, адже кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації.

Нововеденн старують з дев’ятого лютого 2026 року. Вони запроваджують жорсткіші обмеження і напряму впливатимуть на участь у програмі та параметри житла, яке можна придбати в іпотеку. Щоб пояснити ці зміни:

• Тепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житлом загальною площею: Раніше були обмеження у 52,5 кв. м , які стосувалося лише однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї додавалися ще 21 кв. м. Тобто сім’я з двох осіб могла мати до 73,5 кв. м і все одно брати участь у програмі. Тепер така сім’я може подати заявку лише за умови, що у власності менше ніж 52,5 кв. м житла.
• Змінився і період, за який аналізують операції з нерухомістю, замість 12 місяців тепер враховують 36 місяців до подання заявки. Тобто якщо за останні три роки людина продала житло, і разом з наявною нерухомістю загальна площа перевищує норматив, вона не зможе стати учасником програми.
• Запроваджують і нові вимоги до самого житла. Також встановили абсолютну межу і не більше 115,5 кв., незалежно від кількості членів сім’ї.
• Ціна квадратного метра не може бути більшою за граничну вартість більш ніж на 10%, яку визначають від опосередкованої вартості будівництва житла в регіоні. Тобто якщо в Києві опосередкована вартість 30 081 грн/кв. м, гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м то максимально допустима вартість з урахуванням +10% буде 66 178 грн/кв. м
• Загальна вартість квартири за програмою також обмежена.

Якщо підсумувати, з дев’ятого лютого 2026 року програма «єОселя» запроваджує жорсткіші обмеження.

Нагадуємо, що у «Хмарочосі» був матеріал, де розбирали, як працює іпотека за цією програмою. Разом із військовим Олексієм пройшли всі етапи, з якими він зіткнувся, від подання заявки до заселення.

За словами банкірки, найбільш дискусійним залишається питання відповідності цін і площ квартир у новобудовах новим вимогам програми «єОселя», адже більшість квартир, які зараз продаються, були спроєктовані у 2024, першій половині 2025 року, коли нових обмежень ще не існувало.

Крім того, за останні роки суттєво зросла собівартість будівництва через подорожчання матеріалів, енергоносіїв, логістики та робочої сили.

«Більшість сучасних житлових проєктів просто не вкладаються у встановлені програмою параметри. Це означає, що пропозиція житла, яке відповідає всім вимогам “єОселі”, буде обмеженою» — зазначає Олена Дмітрієва.

Водночас стратегія «Укрфінжитла» передбачає розширення фінансування програми за рахунок міжнародних фінансових організацій і комерційних банків. Йдеться про компенсаційну модель, коли банки кредитують власним коштом, а відсотки покривають донори. Додатковим позитивним сигналом стало збільшення статутного капіталу «Укрфінжитла» на 30 мільярдів гривень наприкінці 2025 року.

«Якщо ця модель запрацює повноцінно, вона може суттєво збільшити обсяги іпотеки та зробити програму гнучкішою», — підкреслює банкірка.

Додамо, що студенти Київської школи економіки провели дослідження доступності «єОселі» для різних соціальних груп в Україні і визначили, що у деяких випадках програма може стати борговим марафоном.