Квартира під здачу

Формат житла під здачу — один із найпоширеніших способів роботи з нерухомістю в Україні. Йдеться про купівлю квартир для подальшої довгострокової оренди. Це всім знайома стратегія: власники інвестують у ремонт, меблі та техніку, після чого здають житло на місяці або роки в оренду. Найчастіше це одна квартира, однак у великих містах поширена практика, коли інвестори викуповують одразу кілька квартир поруч або навіть цілий поверх у новобудові. Такий підхід дозволяє спростити управління, уніфікувати ремонти, зменшити операційні витрати та, відповідно, збільшити прибуток.

В окремих випадках за цією моделлю працює не лише приватний інвестор, а й сам забудовник або його партнер. Девелопер залишає частину квартир у власності й здає їх в оренду, або продає пакетом одному інвестору з уже готовими рішеннями щодо ремонту. Такий підхід часто використовується як спосіб швидше запустити проєкт і забезпечити початкову заповнюваність будинку, адже частину квартир продавати не потрібно — їх здають в оренду, а це може вимагати менше часу, ніж продаж.

Сучасний формат житла під здачу почав формуватися після 1991 року, коли в Україні відбулася масова приватизація житлового фонду. Закон про приватизацію державного житла дозволив великій кількості людей стати власниками квартир, але водночас держава практично втратила інструменти розвитку публічного орендного сектору. Саме це призвело до того, що орендний ринок в Україні розвивався переважно стихійно, через приватних власників, без системного регулювання, законодавчої бази та довгострокових гарантій для орендарів.

У 2000–2010-х роках така модель придбання і здачі в оренду житла остаточно закріпилася як спосіб збереження власних коштів і отримання додаткового доходу. Особливо активним цей процес був у великих містах і туристичних центрах.

Водночас, за словами Миколи Штонденка, CEO EstOffice, житло під здачу не варто сприймати як пасивний дохід у прямому значенні.

«Це не є пасивним видом доходу. Це активна робота, яка потребує постійного залучення», — зазначає він.

За його словами, у класичній моделі, коли інвестор купує одну або кілька квартир у звичайному житловому комплексі, робить ремонт і самостійно займається здачею в оренду або делегує частину функцій рієлтору, власник залишається залученим у процес, його увага потрібна на всіх етапах — від пошуку орендарів до дрібних ремонтів, контролю стану житла та вчасної оплати комунальних послуг. Штонденко звертає увагу, що така модель працює радше як дрібний бізнес, а не як інструмент повністю пасивного інвестування.

Саме тому житло під здачу часто обирають ті, хто готовий витрачати на це час або вже спеціалізується на орендному бізнесі, знає, які планування краще здаються, як оптимізувати ремонти й у яких локаціях попит буде стабільним. Або ж ті, хто знає лише про такий спосіб інвестиції грошей у нерухомість.

Ключовий мінус такого підходу полягає саме у повній залученості власника у операційні процеси. Саме через це частина інвесторів з часом шукає альтернативи, формати, де управління, здача в оренду та сервіс уже закладені в саму модель проєкту.

Попри це житло під здачу залишається найбільш зрозумілим і доступним форматом інвестування в українських містах, але водночас одним із найбільш трудомістких. На цьому тлі дедалі помітніше з’являються інші формати нерухомості, які пропонують інвесторам інший баланс між доходністю, ризиками та залученістю.

Дохідна нерухомість

Дохідна нерухомість в Україні часто сприймається як новий або навіть експериментальний сегмент, однак насправді це не так. Ще наприкінці ХІХ — на початку ХХ століття прибуткові будинки становили значну частину житлового фонду великих міст, насамперед Києва. Як свідчать історичні дослідження міської забудови того періоду, орендні будинки були основною формою міського житла для середнього класу, чиновників, підприємців, науковців і творчої інтелігенції.

Квартири в таких будинках суттєво відрізнялися за площею, плануванням і рівнем комфорту, що дозволяло охоплювати різні соціальні групи. У фасадних будинках із ліфтами, центральним опаленням і кількома ванними кімнатами річна плата за квартиру могла сягати кількох тисяч рублів, тоді як у флігелях або внутрішніх корпусах помешкання з такою ж кількістю кімнат коштували значно дешевше. Власники свідомо вибудовували економічну модель з диверсифікованою орендною платою, орієнтуючись на стабільний довгостроковий дохід, а не на одноразовий продаж житла.

Важливо, що ці будинки проєктувалися саме під оренду. Планування враховувало не лише побутові потреби мешканців, а й зручність експлуатації: чітке зонування квартир, допоміжні приміщення, антресолі, кімнати для прислуги, продумані передпокої та спільні простори. Орендна плата фіксувалася з точністю до копійки й коригувалася залежно від поверху, орієнтації вікон, наявності ліфта чи виду з вікон. Це була повноцінна ринкова система.

Ця модель почала руйнуватися після революційних подій 1917 року. Прибуткові будинки були націоналізовані, приватна власність на житло фактично ліквідована, а колишні орендні будівлі перетворилися на комунальні квартири. Протягом десятиліть вони фізично деградували, інтер’єри спрощувалися, архітектурні елементи втрачалися, а сама ідея житла як інвестиційного продукту зникла з міського дискурсу.

Розпад Радянського Союзу не відновив цю модель автоматично. Хоча приватна власність на житло повернулася, ринок розвивався за іншим сценарієм, зокрема через масову приватизацію окремих квартир, про яку ми згадували вище. У результаті оренда знову стала індивідуальною практикою, без чітких правил, регуляції та стандартів.

Саме на цьому тлі у 2020-х роках в Україні почала формуватися сучасна дохідна нерухомість (income property). За даними ЛУН, активна фаза розвитку цього сегмента припала на 2025 рік. Йдеться про об’єкти, які з самого початку проєктуються не для продажу кінцевому мешканцю, а як кероване орендне житло. Ключовою ознакою такого формату є залучення професійної керуючої компанії, яка бере на себе експлуатацію, сервіс, заповнюваність  та інші операційні клопоти.

Керована житлова орендна нерухомість

На відміну від квартири під здачу, де інвестор купує квадратні метри й далі сам (або з допомогою рієлтора) вибудовує весь процес, у цьому типі нерухомості інвестор купує житло із наперед визначеними стандартами, логікою експлуатації та керування. Тобто фактично це інвестиція не в ремонт і пошук орендаря, а в систему, яка має забезпечити заповнюваність, дохідність і сервіс.

Принципова відмінність керованої житлової орендної нерухомості від квартири під здачу полягає саме в системності. Як ми вже пояснювали, у класичній моделі власник фактично купує собі дрібний бізнес і змушений бути постійно залученим у процес, від пошуку орендарів до дрібних ремонтів. У дохідній нерухомості інвестор купує не окрему квартиру, а частку в проєкті, яка фактично дає йому пасивний дохід.

Однією з ключових характеристик сучасної дохідної нерухомості є стандартизація. Юніти мають уніфіковані планування, ремонти, меблювання й техніку. Це дозволяє знизити витрати на обслуговування, швидше заселяти мешканців і забезпечувати стабільну якість проживання. У дохідній нерухомості ключовий ризик — це якість керуючої компанії та умови договору, тому вибирати компанію потрібно ретельно.

Наприклад, у Києві такі проєкти реалізує Standard One (S1). Девелопер зводить будинки одразу як орендні: усі квартири перебувають у єдиній системі управління, мають спільні стандарти. Значна частина юнітів — це компактні студії й однокімнатні формати, адаптовані під мобільний міський спосіб життя. Невеликі приватні площі компенсуються спільними просторами, наприклад, коворкінгами, лаунж-зонами, терасами, ігровими кімнатами та просторами для відновлення. До того ж об’єкти обладнані генераторами та мають облаштовані укриття.

Для потенційного інвестора це велика перевага, коли весь будинок працює як єдиний орендний продукт і керується централізовано, зникає хаос, потреба активно включатись в управління. Стандартизація ремонтів та планувань в таких будинках зазвичай означає швидше заселення, простіше обслуговування й більш передбачувану експлуатацію приміщень.

«Керованість — це не просто “додаткова опція”, а спосіб зменшити ризики для власника і орендаря та підвищити якість. Наша компанія з управління нерухомістю S1 Property бере на себе всі задачі: від заселення мешканців до контролю оплат, технічного обслуговування будинку, клінінгу чи дрібного ремонту. Власник сплачує за це 10% від орендної ставки і фактично купує собі час, передбачуваність та захист активу. А мешканець отримує стабільний сервіс та швидке вирішення побутових запитів. На практиці така модель показує результат: у працюючому проєкті S1 ВДНГ заповнюваність становить 99%, а термін проживання від 6 місяців», — каже співзасновник Standard One Олександр Овчаренко.

Олександр Овчаренко

Співзасновник Standard One

Щоб зрозуміти, чи справді проєкт дохідної нерухомості є інвестиційним продуктом (а не просто маркетинговою обіцянкою), інвестори зазвичай дивляться на кілька базових параметрів: модель доходу (фіксований гарант / пул / відсоток від фактичного доходу), комісії керуючої компанії та фонд ремонтів, правила покриття простоїв, стандарти комплектації (хто відповідає за заміну меблів/техніки), а також прозорість звітності й можливість зрозумілого виходу з інвестиції (ліквідність на вторинному ринку).

«Орендна житлова нерухомість (build-to-rent) — це еволюція ринку від “хаотичної приватної оренди” до сервісної моделі (housing-as-a-service), де якість проживання та керованість стають таким самим стандартом, як у сучасних готелях. Сучасний орендар все частіше обирає не лише локацію чи площу, а сервіс, безпеку, інфраструктуру та зручні правила взаємодії. Саме тому в найближчі роки частка build-to-rent проєктів в Україні зростатиме — особливо у великих містах і в сегменті оренди $500+ на місяць. Паралельно ринок рухається до більшої цивілізованості і прозорості: офіційних договорів, чітких строків проживання», — додає Олександр Овчаренко.

Сервісні апартаменти

Поява сервісних апартаментів в Україні частково зумовлена містобудівними й земельними обмеженнями: у великих містах, зокрема в Києві, Харкові та Львові, кількість ділянок із цільовим призначенням під житлову забудову обмежена, а зміна функціонального статусу землі є складним і тривалим процесом. У цих умовах формат апартаментів на комерційній землі став основою для розвитку сервісних моделей проживання.

Фактично сервісні апартаменти — це повноцінні, повністю укомплектовані житлові юніти з кухнею та санвузлом, які за своїми характеристиками мало відрізняються від квартир, однак юридично залишаються нежитловими приміщеннями. Ключова різниця полягає не в плануванні чи статусі, а в операційній моделі: сервісні апартаменти функціонують як єдиний керований продукт із централізованим сервісом і стандартизованими умовами проживання.

На відміну від готельної системи, яка орієнтована на туристів, сервісні апартаменти орендують у форматі mid-term або extended stay — від кількох тижнів до кількох місяців. Клієнтами таких сервісів зазвичай є бізнес-клієнти, фахівці у процесі релокації, експати, сім’ї в перехідному періоді або люди, які тимчасово проживають у місті з робочих чи особистих причин. Відповідно такі апартаменти менш залежні від туристичного сезону та більш передбачуванні.

Так само, як і для керованої орендної нерухомості, для сервісних апартаментів ключовим є керуюча компанія. Саме вона відповідає за здачу в оренду юнітів, прибирання, сервіс, ремонт та всі побутові питання. Для інвесторів — це звільнення від постійного операційного управління та прогнозований дохід, а для орендарів — якісний сервіс та комфортне житло з високими стандартами.

Олександр Овчаренко

Співзасновник Standard One

«Апартаменти — це формат, який дає інвестору більше гнучкості, а орендарю — більше сервісу. Якщо класична житлова оренда найчастіше про “квартиру як житло”, то апартаменти в правильній реалізації стають продуктом на стику проживання і сервісу: коли людина обирає не лише метри, а зручність, безпеку й готову інфраструктуру “всередині будинку”. У S1 Позняки ми робимо ставку на продукт “під ключ”: всі апартаменти з ремонтом white box, готовим санвузлом і кухнею, плюс сервіс як у готелі (клінінг, пральня, консьєрж, безпека 24/7) та внутрішня інфраструктура для життя й роботи (коворкінг і лаунж, кінозал, ігрова кімната, кімната з караоке, дитяча кімната, тренажерна зала, кухня-івент-зона). Окрема перевага — локація і ліквідність: 2 хвилини до метро “Позняки”, поруч озеро, а на перших поверхах — торговельні й сервісні функції, які закривають щоденні потреби. І для інвестора важливо: апартаменти в такому продукті легко орендуються й оперативно продаютьсям», — додає Олександр Овчаренко.

Важливу роль у розвитку цього сегмента відіграли формати малогабаритних апартаментів і смарт-юнітів, які особливо активно розвивалися в Харкові. Одним із найвідоміших прикладів став проєкт «Воробйові гори», де девелопер пропонував невеликі юніти площею менш ніж 20 квадратних метрів за відносно низькою ціною входу.

«Це продавалося як готовий бізнес — купуєш не просто приміщення, а дохід», — згадує Штонденко.

Така модель працювала завдяки стабільному попиту з боку студентів, зокрема іноземних, які приїжджали до Харкова вчитись, і дозволяла інвесторам отримувати стабільний прибуток.

У Києві апартаменти частіше поєднували з концепціями колівінгу або сервісного проживання, де керуюча компанія не лише здає приміщення в оренду, а й формує певне середовище мешканців. Втім, як зазначає Штонденко, навіть у таких форматах апартаменти залишаються компромісним рішенням. 

У результаті апартаменти дають змогу забудовникам працювати з обмеженими з точки зору цільового призначення ділянками, а інвесторам зайти в проєкт із нижчим порогом входу. 

Готельна, апарт-готельна та курортна нерухомість

Нерухомість для туризму й відпочинку в Україні історично розвивалася окремо від класичного житлового ринку. Йдеться про об’єкти, розраховані на короткострокове проживання: готелі, апарт-готелі, курортні комплекси в Карпатах або рекреаційних зонах. На відміну від житла під довгострокову оренду, така нерухомість із самого початку проєктується не як простір для життя, а як частина туристичної інфраструктури.

Наразі цей вид фінансових вкладень у нерухомість досить популярний. Він активно почав розвиватись внаслідок повномасштабного вторгнення та окупації півдня та півночі країни. Наприклад, керуюча компанія Apartel Resorts будує найбільшу в Україні мережу апарт-готелів на заході України. За словами представника компанії Євгена Кудрявченка, на Прикарпатті та Закарпатті попит на інвестиції в апарт-готелі виріс саме після початку великої війни.

Ріст попиту та пропозицій у цій галузі пояснюється переміщенням грошей з великих міст на півдні та півночі країни у більш безпечні західні регіони. Одна з причин — це диверсифікація. Наприклад, у людини є три квартири в Дніпрі, які здають в оренду і для отримання додаткових заощаджень та прибутку інвестор не купує ще одну квартиру в тому ж регіоні, а вибирає інвестиції в апартаменти на заході, які наразі користуються попитом для відпочинку.

За словами Миколи Штонденка, принципова відмінність цього формату полягає саме в моделі оренди.

«Якщо ми говоримо про рекреацію, то там зазвичай готельна схема: у тебе є юніт, люди заселяються на дві–три доби, потім виїжджають, і заїжджають наступні», — пояснює він.

Це означає, що дохід формується не за рахунок стабільного довгострокового орендаря, а через постійну зміну гостей, як у класичному готельному бізнесі. Така модель потенційно може забезпечувати вищу дохідність у перерахунку на одну добу проживання.

 «Можна рахувати гарні цифри по добовій оренді, але все впирається в сезонність і реальну кількість днів, коли об’єкт заповнений», — зазначає Микола.

Тож готельна та курортна нерухомість значно більш чутлива до зовнішніх умов: туристичних потоків, економічної ситуації, безпеки регіону, погоди, сезонності.

З точки зору інвестора нерухомість для туризму часто продається як готовий продукт: юніт із ремонтом, меблями та управлінням. Проте, вибираючи такий тип нерухомості для інвестицій, важливо чітко розуміти різницю між прогнозною та фактичною дохідністю. Інвестор у такій моделі значно більше залежить від рішень керуючої компанії та загальної ситуації на туристичному ринку.

У підсумку нерухомість для туризму й відпочинку залишається привабливою для інвесторів, готових працювати з готельною логікою та приймати сезонні ризики.

Висновок

Усі розглянуті у статті формати вкладень у нерухомість можуть бути інвестицією, але кожен із них по-різному розподіляє ризики між власником і системою управління. Класична модель «купити квартиру й здавати» залишається найпростішою для входу, але на практиці це не пасивний дохід, а активна робота, яка потребує постійного залучення. Натомість дохідна нерухомість — це можливість інвестувати кошти у прибутковий бізнес, отримувати прогнозований дохід та уникнути постійних операційних задач. 

Для орендарів — це в свою чергу високий сервіс, якісне житло й більший рівень захищеності.