Нещодавно в соцмережі Instagram з’явилося відео, де за допомогою штучного інтелекту типова сіра хрущовка в Чернівцях на очах оновлюється та перетворюється на сучасний утеплений будинок із новим фасадом, енергоощадними вікнами та доглянутою прибудинковою територією. 

Ролик зібрав мільйони переглядів та розділив коментаторів на два табори. Одні захоплювалися європейським підходом, інші ж називали це утопією, неможливою в наших реаліях. «Хмарочос» розібрався, чи можливі такі оновлення в реальності та як утеплення покращить життя мешканців радянських будівель.

Картинка із соцмереж та реальність

Авторка цього вірусного відео, Софія Мислицька, працює у сфері нерухомості. Вона розповідає, що ідея зробити ролик виникла з її особистого досвіду проживання в «хрущовці». За її словами, ходити повз ці обшарпані будинки іноді просто боляче, а ями навколо створювали небезпеку для пішоходів та автомобілів, проте у квартирах, завдяки ремонтам, це було цілком комфортне житло.

«Колись мене запитали, чим би я займалась для душі, якби не потрібно було працювати. Я не задумуючись відповіла: реконструювала б хрущовки. Тому я не погоджуюсь із думкою, що їх треба лише зносити. Я вірю, що ці будинки можна відновити – якщо об’єднати зусилля жителів, влади та громади», – заявила авторка.

Проте візуалізація – це лише картинка. На практиці велика частина радянського житлового фонду поступово наближається до аварійного стану, а терміни експлуатації будинків добігають кінця. Щоб зрозуміти, чи має ця красива візія під собою економічне та інженерне підґрунтя, ми запитали в архітектора-реставратора Миколи Віхарева, скільки насправді коштуватиме така реновація.

Ціна європейської мрії

Микола Віхарев зазначає, що якщо говорити саме про глибоку реновацію таких будівель із заміною комунікацій, ремонтом даху та навіть добудовою ліфтів, то вона можлива. Проте ціна такого ремонту досить велика.

«Приблизно вартість подібної роботи складатиме від 800–900 доларів за квадратний метр. Це той мінімум, коли ми проходимо колонами наскрізь, якщо не дозволяє навантаження, добудовуємо ліфти, міняємо дахи і створюємо додаткові приміщення першого поверху. Тобто це достатньо дорого». – зазначив архітектор.

Як зазначає архітектор, з огляду на такі кошториси, для центральних або дорогих районів Києва, як-от Печерськ чи Шевченківський, економічно доцільніше просто знести стару забудову і звести нову. Натомість для віддалених спальних районів або менших міст реконструкція має більше сенсу.

Головна перепона – сусіди

Але головна проблема, за словами Віхарева, криється зовсім не в інженерії чи грошах, а в самих людях. Зокрема, в юридичних перепонах, бо за законом реновація старого будинку вимагає юридичної згоди більшості мешканців. А в одній квартирі може бути прописана необмежена кількість людей. Архітектор наводить приклад одного з київських будинків:

«У 2007–2008 роках столична влада намагалася реалізувати пілотний проєкт реконструкції на Нивках. Усе вперлося в одну літню жінку з першого поверху, яка сказала: «Давайте я помру, а потім робіть«. Їй було байдуже на новий ліфт для сусідів – вона просто не хотіла жити на будмайданчику чи кудись переїжджати на старість. На цьому проєкт зупинився. Зараз трошки закон змінився і стало простіше, але деякі такі моменти досі не працюють», – розповів він.

Український компроміс – термомодернізація та реальні кошториси

Проте в Україні існують успішні кейси оновлення будинків і за менші кошти. Як приклад – програма державного Фонду енергоефективності «Енергодім», яка реалізує комплексну термомодернізацію будинків та заміну комунікацій. Для розуміння реальних кошторисів ми взяли розрахунки міської ради міста Новояворівська, де активно оновлюють радянські будинки за цією державною програмою.

За словами заступниці міського голови Новояворівська Галини Джулай, базова модернізація типової п’ятиповерхівки на чотири під’їзди обходиться в середньому у два мільйони гривень. Левову частку цієї суми – близько 700 тисяч гривень – забирає встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП), який автоматично регулює подачу тепла залежно від погоди на вулиці. Решта коштів іде на балансування системи опалення, утеплення труб у підвалах, а також заміну вікон і дверей на енергоощадні.

До того ж, за словами Галини, ці два мільйони не лягають повністю на плечі мешканців. Держава через Фонд енергоефективності відшкодовує 60% вартості виконаних робіт. Решту 40% співвласники оплачують коштом банківської позики, розрахованої на п’ять років. У випадку Новояворівська велику роль також відіграє місцева влада, яка повністю компенсує банківські відсотки, тому кредит для людей стає фактично безвідсотковим.

«Оцей внесок співвласників ОСББ на погашення позики для п’ятиповерхівки складає близько 150–200 гривень на місяць. Але люди отримують економний будинок. Якщо до повної термомодернізації за опалення вони платили 1500 гривень на місяць, то тепер платіжки приходять на 600–700 гривень, тобто вполовину менші», – розповіла Галина.

Вона зазначає, що таким чином різниця в комунальних платежах повністю перекриває і навіть перевищує суму кредитного внеску, і ця економія виявляється настільки очевидною, що переконує навіть найбільших скептиків серед мешканців.

Замість знесення – подорожчання та збільшення терміну життя

Досвід Новояворівська показує, що технічно панельки ще мають запас міцності. Заступниця міського голови переконана, що повністю оновлений будинок із оновленими комунікаціями та утепленим фасадом спокійно простоїть ще півстоліття.

«Нашому місту 60 років. І якщо подивитися на наші панельні будинки, яким по 50–55 років, – вони стояли. Тому про такий термомодернізований і повністю оновлений технічно будинок я можу з упевненістю сказати: він простоїть ще 50 років. Він не завалиться точно», – зазначає Галина.

Натомість архітектор Микола Віхарев дає менш оптимістичний прогноз. Він наголошує, що термін експлуатації та доцільність ремонту прямо залежать від серії проєкту та початкової якості будівництва.

«Будинків, які є в нас наразі, не два і не три види, їх близько 10 різних видів. І, наприклад, на лівому березі стоять «брежнєвки» 1975-го року побудови. Їх треба готувати під знесення – така якість робіт», – вважає експерт.

Попри різні погляди на довговічність, обидва спікери абсолютно сходяться в одному – глибока модернізація стрімко підвищує ринкову капіталізацію старого житла. Віхарев підтверджує, що після реновації квартира стає привабливішим активом, і власник може продати її значно вигідніше.

«Якщо будинок оновлений, красивіший, то капіталізація квартири зросте. І людина непрямими діями зробила так, що її житло почало дорожче коштувати. Тобто вона може через пів року після оновлення продати квартиру дорожче, ніж до цього», – пояснює експерт.

Цю тезу доводять і реальні цифри Новояворівська. Як зазначає заступниця міського голови, ціна квартир у термомодернізованому будинку зростає.

«Рієлтори так і пишуть: «Квартира продається в термомодернізованому будинку». І відразу ціна на 10% вища, порівняно з іншими квартирами», – розповіла Джулай.

Це ще раз підкреслює те, що інвестиція у власний комфорт виявляється ще й надійним способом зберегти та примножити вартість свого майна.

Як підсумувала заступниця міського голови Новояворівська, у справі утеплення будинків головне – донести до співвласників, що є такі програми та фонди, і будь-які співвласники можуть взяти в них участь через своє ОСББ. А місцева влада має в цьому допомагати.