Старіння радянського житлового фонду залишається одним із головних інфраструктурних викликів для України. Та поки в більшості міст проблема зношених комунікацій та холодних стін щороку загострюється, невелике містечко Новояворівськ у Львівській області вже знайшло дієвий механізм її вирішення та масово оновлює панельні будинки. «Хмарочос» розібрався, як міській владі вдалося створити ОСББ абсолютно в кожній багатоповерхівці та запустити масштабну термомодернізацію.

Як реновація стала пріоритетом місцевої влади

Минулого року Новояворівську виповнилося 60 років, це місто було засновано в радянську добу як селище працівників сірчаної промисловості, та більшість його житлового фонду складають радянські панельні житлові будинки. Наразі, як і по всій Україні, технічний стан цих будівель часто є незадовільним: вони мають проблеми зі зношеними трубами, втратою тепла через старі панельні шви та, відповідно, вищі витрати для мешканців за комунальні послуги.

Як розповіла «Хмарочосу» заступниця міського голови міста Галина Джулай, перед місцевою владою постала сувора реальність. Людей неможливо просто переселити, щоб знести їхні старі будинки, адже квартири давно приватизовані і є приватною власністю. Водночас міський бюджет не має законних підстав та безмежних фінансових ресурсів, щоб витрачати гроші на постійні ситуативні ремонти.

Усе почалося взимку 2018 року, коли з ініціативи Галини, яка на той момент була керівницею одного з ОСББ міста, її будинок долучився до пілотного проєкту «Перші ластівки» державного Фонду енергоефективності. У будинку утеплили фасад, реконструювали систему опалення та встановили індивідуальний тепловий пункт (ІТП). Всі ці заходи дозволили 60% економію коштів на опаленні.

Після такого позитивного досвіду місто почало системно співпрацювати з Фондом енергоефективності та сприяти створенню ОСББ у кожному багатоквартирному будинку міста, свідомо відмовившись від інших моделей, та залучати їх до участі в програмі «Енергодім» Фонду енергоефективності.

«Ще три роки тому ми створили ОСББ в усіх багатоповерхівках, навіть не лише в самому Новояворівську, а й загалом у всій громаді. Зробили це для того, щоб люди мали змогу взяти участь у державних програмах, підтримати свій будинок та технічно його оновити», – розповіла Джулай.

За її словами, на сьогодні в старому житловому фонді міста, який налічує 102 багатоквартирні будинки, у кожному створено ОСББ. Та в місті вже не залишилося жодної дев’ятиповерхової панельки, яка б не була повністю оновлена. Загалом 21 будинок у місті вже пройшов комплексну термомодернізацію з утепленням фасадів, а ще в 40 багатоповерхівках встановлено індивідуальні теплові пункти.

Мільйонні інвестиції та державні пакети оновлення

Головним фінансовим інструментом для перетворень став Фонд енергоефективності, який реалізує в місті програму «Енергодім». Вона пропонує ОСББ чіткий алгоритм фінансування, поділений на «пакети» робіт.

Заступниця мера зазначає, що процес оновлення завжди починається з базового пакета «А». Середня вартість такої модернізації для типової п’ятиповерхівки на чотири під’їзди складає близько двох мільйонів гривень. Левову частку цього кошторису – до 700 тисяч гривень – забирає встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП). Ця система дозволяє автоматично регулювати подачу тепла залежно від погоди надворі та знижувати температуру вночі, коли мешканці сплять. Додатково встановлюються балансувальні клапани, щоб кутові квартири не замерзали, а центральні не перегрівалися. Також утеплюються всі труби в підвалах та встановлюються енергоощадні вікна й двері в під’їздах. Ці заходи вже дозволяють економити до 30% тепла. Ті ОСББ, які успішно пройшли перший етап, переходять до пакета «Б» – капітального утеплення фасаду 15-сантиметровим пінопластом та мінеральною ватою. Сумарно це дає близько 60% економії тепла.

Держава через Фонд енергоефективності безповоротно відшкодовує 60% вартості робіт за першим пакетом і 70% – за другим. Решту суми мешканці беруть у банку як позику на п’ять років. При цьому Новояворівська міська рада має власну програму, яка повністю компенсує всі банківські відсотки.

«Зараз банк-партнер надає позику на п’ять років під 18% річних. Але Новояворівська міська рада має програму повного відшкодування банківських відсотків, тому наші співвласники отримують фактично безвідсоткову позику. Вони просто розбивають свій платіж – ці 40 відсотків вартості ремонту – на п’ять років», – зазначила Галина.

«Я пляшки здам і вже покрию»: як вдалося подолати недовіру?

Як зазначила заступниця мера, щомісячний внесок за такий кредит для власника середньої квартири складає всього 150–200 гривень. При цьому вона додала, що якщо до реновації платіжка за опалення взимку становила 1500 гривень, то після модернізації вона впала до 600–700 гривень, що економічно покрило витрати на модернізацію та навіть дозволило співвласникам економічно вийти в плюс.

Галина Джулай згадує показовий випадок зі зборів співвласників, де вона озвучувала вартість для мешканців:

«Один чоловік так стоїть збоку, ну трошки він, як кажуть, любив випити. Він порахував у голові і каже: “Галино, ви знаєте, я тільки пляшки здам, і я вже собі покрию”. І це настільки було… для інших співвласників обґрунтовано, що навіть уже більше ніхто сумнівам не піддався: модернізувати будинок чи ні», – поділилась вона.

Також мотивація підкріплювалася зростанням вартості активів. За словами Галини, місцеві рієлтори одразу підвищують ціну на квартири в термомодернізованих будинках на 10%. Додатково місто заохочувало активних першопрохідців: тим будинкам, які першими пройшли повну реновацію, до повномасштабного вторгнення міська рада за власні кошти замінювала старі ліфти та першочергово ремонтувала двори.

Окрім технічного оновлення, комплексна термомодернізація змінює візуальне обличчя міста, сірі панельні будинки перетворюються на більш яскраві. При цьому, як зазначила Галина, дизайн та кольористику нових фасадів обирають виключно самі співвласники на загальних зборах. Проєктант лише готує візуалізацію, а люди голосують за те, як виглядатиме їхній дім.

Уроки для всієї країни: синергія влади та відповідальних власників

Досвід Новояворівська доводить, що оновлення панельного житла можливе, але лише при ефективній співпраці співвласників житла, державній підтримці та сприянні місцевої влади, завдяки якій мільйонні кошториси перестають здаватися непідйомними. Саме така синергія державних інструментів та місцевого бюджету може стати відповіддю на питання, де містам брати гроші на модернізацію зношеного фонду.

Головною ж мотивацією для міста стала принципова позиція щодо долі старого фонду. На противагу поширеній думці про те, що радянські панельки вичерпали свій ресурс і їх простіше знести, у Новояворівську категорично відкидають такий підхід.

«Я ніколи не погоджуся з думкою, що старі панельки простіше знести. Ми ж людей не переселимо на вулицю, правда? Це їхня приватна власність, їхні квартири. Куди співвласники мають переїжджати, щоб їхній дім просто взяли і завалили? Тому люди самі дбають про своє майно», – підсумувала Галина.

За словами заступниці міського голови, така глибока реновація гарантує, що будинок, який уже відстояв свої перші півстоліття, спокійно та безпечно прослужить ще як мінімум 50 років.

Ключовий висновок цього управлінського кейсу зводиться до фундаментальної зміни парадигми мислення. Реновація стає масовою лише тоді, коли місцева влада відмовляється від ролі виконавця точкових ремонтів і стає повноцінним партнером для співвласників. Коли містяни бачать організаційну та фінансову підтримку, вони готові гуртуватися, щоб власноруч перетворити старий радянський житловий фонд на сучасне енергоефективне житло.