На перший погляд, шведські міста й девелопери працюють з документами, добре знайомими й українцям: генеральними планами, детальними планами територій та дозволами на будівництво. Однак на практиці підходи до їхнього створення та використання мають чимало відмінностей.

«Хмарочос» поспілкувався з Крістіною Торвальдссон, представницею девелоперської компанії GBJ Bygg, щоб дізнатися більше про процес девелопменту в Швеції на різних етапах та уроки, які можуть стати корисними для українських міст вже сьогодні.

Комплексний підхід до нової забудови та історичної спадщини у генеральних планах

Увесь процес планування від регіонально рівня до конкретних проєктів у Швеції регулює Закон про планування та забудову. Кожен із 290 муніципалітетів Швеції має генеральний план: цей документ визначає в довгостроковій перспективі використання землі у муніципальній і приватній власності, а також основні правила та обмеження забудови у місті. Їх визначають як для нового будівництва, так і редевелопменту.

Крістіна Торвальдссон, представниця девелоперської компанії GBJ Bygg

«Наприклад, у місті є район таунхаусів 1950-х років з виразним архітектурним стилем. Забудовник не може прийти сюди з будь-яким проєктом, важливо враховувати висотність, стиль та цілісність району, який вже склався»

Крім того, генеральний план також має враховувати зони національного інтересу, природні та культурні пам’ятки. «Наприклад, у місті Векше є культурний заповідник – старий маєток, який тривалий час формував пейзаж міста. Муніципалітет не може дати добро на чимало проєктів у цьому районі, зокрема будівництво надто близько до пам’ятки або ж будівлі, що перекриватимуть вид на неї», – зазначає Торвальдссон. Усі генеральні плани проходять перевірку у регіональних адміністративних радах, завдання яких – переконатися, що зони національного інтересу не постраждають.

Один з популярних тут способів знизити негативний вплив на навколишнє середовище – будівництво з дерева. Саме на таких проєктах протягом останніх років спеціалізується компанія GBJ Bygg. «Місто Векше на півдні Швеції було одним з перших, де зробили можливим будівництво з дерева. Крім того, тут вирішили, що продаватимуть певні зони муніципальної землі виключно девелоперам, які хочуть будувати такі проєкти», – розповідає Крістіна Торвальдссон.

Закон про планування та забудову чітко регулює, як громадськість повинна бути залучена у процес на різних етапах. Генплан проходить процес громадських обговорень двічі. Муніципалітет повинен представити проєкт жителям міста, бізнесам та іншим стейкхолдерам. Протягом певного часу вони можуть надсилати свої пропозиції та побажання. Їх беруть до уваги, вносять зміни у пропозицію генплану та повертають його на обговорення ще раз.

Раз на чотири роки міська рада приймає рішення про продовження генплану або ж про необхідність його оновити. “У великих містах, які активно розвиваються та розбудовуються, є потреба переглядати генплан частіше, ніж у невеликих містечках”, – зазначає Крістіна Торвальдссон.

Сьогодні більшість муніципалітетів мають генеральні плани в електронній формі. За словами Крістіни Торвальдссон це дуже спрощує роботу девелоперам, адже на одному сайті можна знайти зони національного інтересу, гайдлайни для певного району міста та загалом усю необхідну інформацію.

«Як ми, як приватна компанія, можемо працювати з генпланом? Наприклад, ми бачимо, що муніципалітет визначив кілька зон для майбутньої забудови. І для нас це хороший привід почати переговори з власниками земельних ділянок у них. Це інвестиції на довготривалу перспективу, на наступні 10-15-20 років.», – розповідає Торвальдссон. – Різні девелопери купують землю у цих районах й далі починаються переговори з містом стосовно того, як краще підійти до розбудови цієї території з врахуванням генплану”.

Дороги, комунікації та іншу інфраструктуру, необхідну для нового району, забезпечує місто: фінансується вона за кошти, отримані від продажу землі під забудову.

Увага до міського оточення, впливу на довкілля та життя місцян у детальних планах

Наступною сходинкою після генерального плану, як і в Україні, йдуть детальні плани. Вони включають мапу з розподілом на публічну і приватну власність та правилами щодо забудови певної території. Інколи до цього додається оцінка впливу на навколишнє середовище.

Детальні плани є основою для дозволів на будівництво, тому забудовники можуть ініціювати їх розробку. “До прикладу, наша компанія подала заявку до муніципалітету на створення нового детального плану для ділянки на Leoparden 14 у Векше: тут було старе офісне приміщення, а ми хотіли збудувати житло”, – розповідає Крістіна Торвальдссон.

При цьому всі дослідження, необхідні для розробки детального плану оплачує девелоперська компанія. У випадку з Leoparden 14 потрібно було дослідити підземні води і розробити схему відведення дощової води, а також проаналізувати навколишню забудову та її висотність.

Одне з основних предметів обговорення плану для Leoparden 14 – допустима висота забудови, адже поруч розташована зона національного інтересу, міський центр, висотність у якому обмежена 3,5 поверхами. “Ділянка розташована одразу за межами центральних кварталів. Місто і жителі вважають, що тут було б допустимо лише чотири поверхи з мансардою. Але ж хотіли б збудували п’ять з мансардою, адже нам важливо, в тому числі, забезпечити прибутковість проєкту”.

У Швеції детальний план це юридично зобов’язуючий документ. Відступити від нього не можна, однак план можуть оскаржити ті, кого він безпосередньо стосується. Скарги розглядають у суді, і це може затримати прийняття детального плану на рік або навіть півтора.

Повага до демократичних процесів та думки сусідів у дозволах на будівництво

Після затвердження детального плану забудовник може переходити до розробки конкретного проєкту. Його потрібно погодити з муніципалітетом і отримати дозвіл на будівництво.

На цьому рівні Закон про планування та забудову теж передбачає залучення громади, але вже у один етап. “За організацію цього процесу відповідає муніципалітет: проєкт повинні розіслати всім, кого безпосередньо зачіпає це будівництво, – пояснює Крістіни Торвальдссон. – Але муніципалітет лише інформує людей. Ми ж, як девелоперська компанія, зацікавлені в тому, щоб побудувати хороші стосунки з сусідами”. Зокрема тому, що дозвіл на будівництво, як і детальний план території, можна оскаржити, й інколи це затримує проєкт на роки.

“Ще один проєкт, над яким ми працюємо у Векше – це багатоповерховий житловий комплекс на 95 квартир, – розповідає Торвальдссон. Поруч немає зон національного інтересу, тому висота секції до 12 поверхів не була проблемою. Однак, будівництво заплановане фактично у парку. – “На відміну від більшості зелених зон у місті, ця ділянка знаходиться у приватній власності. І її власник захотів побудувати тут житло. Парк намагалися максимально зберегти у проєкті, та він однак дуже не сподобався людям”.

Робота над цим проєктом триває вже сім років, зокрема тому, що його оскаржували у суді. Та детальний план для цієї ділянки все ж був затверджений, і зараз проєкт на етапі отримання дозволу на будівництво.

“Такі затримки можуть дратувати. І все ж, це важливий прояв демократії – люди повинні мати вплив та те, що відбувається у їхньому районі, – вважає Крістіни Торвальдссон. – Крім того, не всі скарги приймають на розгляд. Ви не можете бути просто проти проєкту чи детального плану, вам необхідно показати, як вони негативно впливатимуть на ваше щоденне життя або вашу нерухомість”.

Досвід для України

Чимало аспектів шведського досвіду могли б стати корисними для українських міст. Зокрема, увага до впливу на навколишнє середовище на усіх рівнях, частота перегляду генпланів та комплексний підхід до забудови нових районів міста.

Важливим елементом повинна також стати залученість громади міста до численних обговорень від загальних планів до конкретних проєктів. Сьогодні в українських містах цей процес існує більше як формальність, а для проєктів приватних компаній майже не існує взагалі. 

У Києві, до прикладу, часто єдиним інструментом висловлення незгоди з певним будівництвом залишаються громадські протести. Але це повинно змінитися, щоб розвиток та розбудова міст відповідали інтересам усіх його жителів. Крім того, міська влада повинна долучитися до організації діалогу між забудовником та громадою, у той час як сьогодні вона часто залишається осторонь конфлікту.

Детальні плани забудови повинні не підлаштовуватися під вже створений проєкт, а формувати обмеження, які враховуватимуть інтереси міста та громади. Зокрема, в плані висотності. Сьогодні, як і у Швеції, чимало українських міст вже мають охоронні зони та зони з обмеженою висотністю. Але – від київських пагорбів до історичного центру Одеси – важливо, щоб ці обмеження були не лише визначеними, але й чітко дотримувалися.

Шведський підхід до девелопменту не завжди дає швидкі результати, він дозволяє розбудовувати міста сталим, інклюзивним та дружнім до навколишнього середовища шляхом. Тому це досвід, який безсумнівно був міг би бути корисний українським містам як зараз, і особливо у період післявоєнного відновлення.