«Хмарочос» поговорив з киянами-інвесторами, які вирішили придбати квартиру в одній з новобудов, що стрімко зростали і продовжують зростати по всьому місту. Але саме цим людям довелося стикнутися з тим, що забудовники вирішили покинути їх напівдорозі.  

ЖК «Фундуклєєвський»  

Початок 2000-х років. У самому центрі Києва, на вулиці Богдана Хмельницького, впритул до старого київського велотреку починають зводити елітний житловий комплекс «Фундуклєєвський». Це будівництво стало асоціюватися із руйнуванням велодрому, тож роботи з самого початку супроводжувалися скандалами і протестами. Тому забудовник — сімферопольська компанія «Консоль ЛТД», яку очолював нинішній спікер Верховної Ради анексованого Криму Володимир Константинов — вимушено пішла на такий собі компроміс із громадськістю.  

«Я можу вас запевнити — там знесуть велотрек, збудують підземний паркінг, згори поставлять велотрек на місце, і працюватиме спортивна велосипедна школа. Жодного іншого будівництва, крім відновлення велотреку, там не буде. Навколо будуть будинки, а велотрек залишиться зі збереженням архітектурної моделі», — туманно розтлумачував новий архітектурний задум девелоперів тодішній в.о. голови КМДА Анатолій Голубченко.

На місці знесеного велотреку мали звести великий супермаркет площею дві тисячі кв.м. та облаштувати дворівневий підземний паркінг на 350 паркомісць. А от вже на даху парковки, на семи метровій висоті, планували відновити велотрек. Втім, мешканці будинку, які погодилися зустрітися із «Хмарочосом», кажуть: майже одразу все пішло не за сценарієм.

«Коли ми з чоловіком відпочивали в Криму, то зустріли там нашого знайомого, який буквально розрекламував новий житловий комплекс у самому центрі Києва. Нам дуже сподобалося його розташування, адже батьки мого чоловіка жили на сусідній вулиці. Сьогодні ми з чоловіком живемо зовсім в іншому районі міста — у квартирі моїх батьків.

Одна з наших мешканок вирішила інвестувати у цей комплекс ще у 2001 році. Щоправда, зацікавила її не квартира, а офісні приміщення, під які забудовник відводив перші три поверхи «Фундуклєєвського». Її знайомий взагалі вирішив придбати тут і квартиру, і офіс, і десять місць у майбутньому підземному паркінгу. Сьогодні він не може тут ані жити, ані працювати. Про підземні паркомісця шкода і говорити.  

Ми всі купували тут квартири, коли будинок планувався ще дев’ятиповерховим. У першому проекті передбачалося, що домінантою, одинадцять поверхів, буде лише одна житлова секція. Проте згодом з’ясувалося, що під час будівництва «консолівці» розробили і погодили новий проект. І буквально на наших очах будинок став рости вгору.   

У 2008 році почалася фінансова криза і будівництво зупинилося. «Консоль» просто кинула будинок напризволяще, його ніхто не охороняв. І приміщення почали швидко «обносити». Майже одразу кудись зникла покрівля з даху. Злодії виносили все, що тільки можна було винести — знімали двері, зрізали батареї, розікрали навіть залишки будівельних матеріалів.

Ми так довго чекали на цей будинок, що вирішили не здаватися і добудувати його за власний кошт. У 2012 році ми підрахували на загальних зборах, скільки має доплатити кожен мешканець , щоб добудувати комплекс. Вирішили, що збираємо по 170 доларів з квадратного метру. Ми були настільки окрилені, що навіть не додумалися заздалегідь перевірити, якими документами все це підкріплено. Нам не показали ані проект робіт, ані кошторис.

Зібрані гроші ми заплатили компанії «Консольбуд» — дочірній компанії «Консоль ЛТД». Фактично, це були ті самі люди, але ми погодилися, мовляв, у них є вся дозвільна документація, вони чудово знають кожну проблему нашого будинку і тому швидко все добудують. Але вони нічого не зробили. Все залишилося, як і було. Після анексії Криму ми зрозуміли, що з ними історія закінчилася.

Право власності на свої квартири ми змушені були підтверджувати через суди. На це у нас пішло майже два роки.

У 2015 році у нашому будинку сформувалося ОСББ. На той час стало відомо, що «консолівці» заборгували українським банкам понад мільярд гривень, і було зрозуміло, що ми все маємо робити самі. Фактично ОСББ створила одна людина — нинішній його голова Віктор Щербаков. Саме він організував людей, змальовуючи чудові перспективи для нашого будинку і запевняючи, що ми впораємося зі всіма проблемами. Тоді він був обраний головою більшістю голосів. Сьогодні він ще й адмініструє інтернет-сторінку нашого ОСББ. Там постійно роблять випади в наш бік, називаючи нас «групою вічно ображених, які не хочуть підписувати договір».

Весь цей час нас інвесторів змушують підписати обов’язковий договір з ОСББ. Юристи уважно його вивчили і кажуть, що це «фількіна грамота», яку в жодному разі не можна підписувати. І жоден закон не зобов’язує нас це робити. Але нам наполегливо її підсовують, ще й ставлять ультиматум: або підписуй — або залишайся без води і світла.

Будинок автоматизований, а доступ до пультів управління має лише наша «дирекція». І цей важіль впливу вона охоче застосовує. Наприклад, якщо ми хочемо завезти матеріали для ремонту, то не зможемо проїхати у власний двір — шлагбаум не піднімуть. Доводиться все розвантажувати десь на вулиці і тягнути на собі. Те ж саме стосується й  «раптового» вимкнення світла та води.

За спожиті комунальні послуги ми маємо сплачувати через ОСББ. Бухгалтерія видає нам якісь саморобні квитанції, на яких вказаний номер рахунку. Крім того, ми маємо робити внески до так званого ремонтного фонду, але  перед нами ніхто не звітується, на що потім витрачаються ці гроші. Наприклад, нам обіцяли купити трансформатори та насоси для будинку, але потім вони кудись зникли прямо зі складу.

Зараз наш будинок перебуває у запущеному стані. У ньому протікає дах, під’їзди досі не відремонтовані, підземний паркінг — з вулиці Коцюбинського — захаращений. Хоча гроші на все ми здаємо вчасно.

Навіть ліфт у нашому будинку перетворився на приватну власність. Якщо ви тут не мешкаєте, то просто не зможете ним скористатись. Для цього потрібна спеціальна електронна картка. Вона працюватиме лише у тому разі, якщо ви будете платити за кожний підйом. Стандартний тариф — 50 гривень за одного пасажира. Тобто, щоб піднятися до власної оселі, я маю отримати у бухгалтерії квитанцію і перерахувати гроші на вказаний рахунок. Якщо з вами підійматиметься ще хтось — це обійдеться вже у сто гривень. А якщо не внесете гроші — вам просто відключать картку. Звичайними сходами теж не піднятися — доступ до них перекрили без жодних пояснень.

Щоб вирішити цю проблему, ми постійно звертаємось в поліцію, до прокуратури і судів. Неодноразово ходили до КМДА. Міські чиновники, до яких ми пробивалися, висловлювали глибоку стурбованість, запевняли, що вони на нашому боці і всіляко нас підтримують. Але щойно доходить до справи, вони швидко міняють платівку — мовляв, у нас нема повноважень, ми ні на кого не здатні вплинути, все у ваших руках, міняйте правління і все буде добре. Тобто нас просто «футболять» і годують відписками.

Змінити правління ОСББ — дуже складне завдання. Нам вдалося створити ініціативну групу, але наші сили розпорошені. Деякі інвестори відкрито стають на бік Щербакова. Хтось взагалі живе закордоном і не виходить на контакт. Є і такі квартири, у яких взагалі незрозуміло хто власник, настільки часто їх перепродавали. До того ж правління пішло на нову забаганку — від кожної квартири на засіданні може бути присутнім лише один мешканець. Всіх інших просто не пустить приватна охорона. А протоколи зборів нам навіть не показують.

Багатьом складно потрапити навіть до власної оселі: як «злісного неплатника» тебе просто не пустить охорона — і байдуже, що в тебе є документи на квартиру. Одна з наших сусідок змогла потрапити до свого помешкання лише у супроводі поліції. Нам тепер що, їх кожного разу викликати?»

Ілюстрації: Ірина Стасюк

ЖК «Lego House»

Цей житловий комплекс — один з об’єктів скандально відомого забудовника Анатолія Войцеховського. Його будівництво розпочалося наприкінці 2013 року, спочатку, як другої черги ЖК «Нова хвиля». У 2014 році юристка Олена Бірюкова вирішила придбати тут квартиру для своєї дочки. Тоді вона не підозрювала, що вже невдовзі будинок отримає статус «самовільного будівництва», КМДА внесе його до реєстру споруд, які неможливо під’єднати до комунікацій, а чиновники розводитимуть руками, мовляв, ви ж бачили, що купували?    

«Купувати квартиру, в якій вже хтось жив, мені не хотілося. Тому ми розглядали різні варіанти у новобудовах. У нас ніколи не водилося великих грошей. Тому довелося зупинятися на бюджетних варіантах. Серед житлових комплексів, які тоді активно рекламували, була і «Східна брама», і «Молодіжний», і «Маргарита». Тоді я ще не знала, що всі ці об’єкти належать одному і тому ж забудовнику.  

Я прискіпливо вивчала всі документи новобудов і бачила багато порушень — десь будувалися на колекторі, десь вирубали зелену зону, десь порушували всі можливі правила пожежної безпеки. Тому з усіх варіантів я обрала, як мені здавалося, найменш проблемний.

На перший погляд, будинок зводили без порушень. На цьому місці колись був захаращений пустир. Київрада виділила землю своєму колишньому депутату Анатолію Петровському. Він розчистив цю ділянку та віддав Войцеховському під забудову. Вже пізніше я з’ясувала, що спочатку за документами тут мали зводити невеликий офісний центр — не більше трьох поверхів.

Згодом забудовник почав готувати документи, щоб змінити цільове призначення землі вже на багатоповерхову житлову забудову. Крім того, він отримав дозвіл на будівельні роботи, а в документах, які ми отримали від Департаменту містобудування та архітектури, також значилася житлова забудова. Чиновники зробили для нього ці документи і підписали їх.

За однокімнатну квартиру площею 35 квадратних метрів я заплатила 20 тисяч доларів. Всі гроші внесла одразу. І лише через декілька місяців почала випливати інформація про незаконні оборудки Войцеховського.

Коли правоохоронці почали його «трясти», з’ясувалося, що наш будинок має заборгованість за землю. Ми дізналися, що Войцеховський віддавав Петровському частину грошей з продаж для сплати податку на землю. Земельний борг нашого будинку почав зростати. Сьогодні він складає 800 тисяч гривень.

Зараз у будинку зведена лише одна житлова секція, куди заселилися люди. Друга ще недобудована, але більшість квартир в ній вже продана. Третю ще не починали — і не дуже зрозуміло, коли це станеться. У нашій першій секції  — 250 квартир, але повністю заселені з них лише 50.

Сусідній будинок зведений компанією «Київміськбуд». Відносини із тамтешніми мешканцями у нас доволі напружені. Інсоляцію ми їм не порушили — відстань між будинками складає тридцять метрів. Але якщо щось трапляється з їхніми комунікаціями — наприклад, зникає світло, забивається каналізація — то, звісно ж, у всьому винна наша новобудова. Крім того, вони дуже невдоволені, що ми закрили їм вид на правий берег.

Якщо держава допустила таку ситуацію із незаконними забудовами — вона має допомогти і людям, які постраждали від них, довіряючи документам, які підписували чиновники. Але крім обіцянок завести на об’єкт комунального забудовника, який завершить всі роботи, від них поки що немає жодної користі. Навіть документи на тимчасове під’єднання нашого будинку до води вони робили по старих папірцях, коли буцімто збиралися будувати триповерховий офісний центр. Ми підрахували, що для виконання усіх технічних умов, щоб ввести будинок в експлуатацію, нам треба зібрати дві тисячі доларів з кожної квартири.

Відділ продажів колишнього забудовника і досі працює поряд з будинком. Чиновники пропонували нам вигнати їх власними силами. Такі випадки, звісно, траплялися на проблемних об’єктах — люди просто приходили до відділу продаж і забирали у менеджерів печатки. Але потім у них виникали серйозні проблеми: їм постійно погрожували, а проти декого навіть відкрили кримінальну справу. І я не розумію, чому я маю фізично когось виганяти, а державні і міські органи просто стоятимуть осторонь і будуть мене «морально підтримувати».

Ми досі не можемо зареєструвати право власності на квартиру, оскільки наш будинок навіть не має поштової адреси. Приватні нотаріуси пропонували нам вирішити це питання за декілька тисяч доларів, але ми хочемо, щоб все було зроблено за законом.

Вистачає й інших проблем. Якийсь невідомий хейтер постійно закидує нас саморобними, доволі потужними бомбами. Він прив’язує їх до дрону і скидає прямо над будинком, цілячись то в будівельний кран, то в будку охоронців. За останній рік було вже вісім таких випадків. Один з дронів нам вдалося збити, але опонент швидко придбав інший. Відбувається це, як правило, вночі, відеокамери нічого не відслідковують.

Зараз на землю під нашим будинком накладений арешт. Проводити будь-які будівельні роботи тут заборонено. Ціна ж за квадратний метр у недобудованій другій секції складає 11 тисяч гривень. І люди охоче купують там квартири, прекрасно розуміючи при цьому всі ризики. Їхньої мотивації я не розумію. Але вони впевнені, що цей будинок все одно ніхто не зноситиме, тож “якось воно буде”. Всі вони сподіваються невдовзі заселитися до власного житла. Зараз всі оселі розпродані. Лише дві квартири на останньому поверсі досі порожні.  

Зараз моя дочка та її чоловік живуть разом із нами. Ми вже зробили ремонт у новій квартирі, але заїжджати ще не готові.

Фактично цей будинок перетворився на соціальне житло. Майже всі квартири у ньому — маленькі та однокімнатні конурки. Хоча ще на початку будівництва девелопер пропонував людям, яким необхідна більша житлова площа, купувати одразу дві квартири та об’єднувати їх. Деякі інвестори так і зробили.

Серед мешканців — переселенці з окупованих територій Донецької та Луганської областей. Вони кажуть, що їхні будинки зруйновані, тож їм немає куди повертатися. Також у нашому будинку живе дідусь, якого діти фактично викинули на вулицю. І бабуся, яку родичі привезли сюди і забули про її існування.    

Вже декілька місяців, як у будинку нарешті з’явився ліфт. Але запустити його ми все одно не можемо — чинний генератор його не потягне. Тому кожен мешканець нашої 25-поверхівки має покладатися лише на власні ноги. Так, у нас живе молода мати з двома маленькими дітьми. Щодня вона тягає ці коляски по сходах — на свій сімнадцятий поверх. Але вона доволі швидко з цим змирилася. Каже: «Я не можу собі дозволити орендувати квартиру, хай навіть більш зручну, і витрачати більше восьми тисяч гривень на місяць». Відома приказка «Маленька, зате своя» спрацьовує у нас бездоганно.  

Мешканці доволі добре знають один одного. Ми часто проводимо загальні збори, намагаємось чимось допомогти сусідам. Більшість жителів я вже знаю в обличчя, при зустрічі ми вітаємось. Також часто переписуємось у групі в Viber.

Зараз будинок не підключений до жодної мережі. Ми тимчасово врізані до старої та непрацюючої каналізації, поки туди ще фізично можна щось зливати. Світло у нас є завдяки електричному генератору, на ньому ж працює і побутова свердловина на воду —  за це ми платимо по три гривні з квадратного метра. Питну воду люди купують в магазинах. Вода, що тече з кранів, брудно-жовтого кольору, мити нею посуд або приймати душ, м‘яко кажучи, не рекомендується. Але, якщо її все ж треба нагріти, на допомогу приходять бойлери. Щоб не мерзнути взимку, жителі вмикають електричні батареї. Середні витрати квартири на таке опалення — від 6 тисяч гривень.  

Сім разів перевір — один раз купуй

На початок 2018 року, згідно з даними містобудівного кадастру, у Києві налічується 67 офіційно визнаних проблемних новобудов. Водночас ринок київської нерухомості називають «мильною бульбашкою» і передрікають йому обвал. Передалися ці настрої і до КМДА.

«На сьогодні по тій інформації, якою я володію, приблизно 60 тисяч квартир у забудовників не продані… Якщо буде обвал, то обвал буде в тому напрямку, що ціна на житло зможе набагато зменшитися», — непокоївся у листопаді 2017 року міський голова Віталій Кличко.

Найбільш популярним серед містян залишається житло за доступною ціною — це однокімнатні або «смарт-квартири». При цьому пересічному інвестору доволі складно розібратися, чи все гаразд у забудовника із документами, розповідає «Хмарочосу» засновник консалтингової агенції PRAVDA Дмитро Василенко.

«Відносно спокійно може себе почувати хіба що юридично обізнана людина. Інвестор має уважно вичитувати всі документи і договори від забудовника, а також відстежувати його історію у відкритих реєстрах. Для цього ми розробили спеціальні «Практичні рекомендації при купівлі квартири в новобудові». Але всю цю інформацію важливо не просто знайти, але й правильно її розтлумачити.

Наприклад, ви заходите до Єдиного державного реєстру виконавчих проваджень і бачите, що по вашому забудовнику їх вже декілька десятків. Перша логічна реакція, що він ненадійний. Але якщо трохи заглибитися, то виявляється, що ці порушення зовсім незначні — наприклад, він просто невчасно подав податкову звітність, і все це на термін здачі об’єкта не впливає. А ось велика кількість судових позовів до забудовника — це вже тривожний сигнал. Якщо забудовник погрязає у судових тяганинах, то з великою вірогідністю йому не вистачатиме коштів на подальше будівництво.

Ілюстрації: Ірина Стасюк