Питання правового регулювання скління балконів (а також лоджій і терас) часто турбує містян, які у власних житлових будівлях мають намір встановити склопакети на балконі. Як можуть бути кваліфіковані такі роботи? Чи потрібно повідомляти органи влади про їх проведення? Чи необхідно отримати дозвіл влади чи адміністрації будинку на скління балкону?

На ці та інші питання спробуємо дати відповідь нижче.

Як було раніше

Так, раніше, відповідно до п. 4 Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572, власники приміщень житлових будинків мали право на переобладнання і перепланування балконів і лоджій за відповідними проектами з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку. 

При цьому, згідно п. 1.4.3 цих же Правил, до елементів перепланування жилих приміщень належали: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, прибудова балконів. Тобто, роботи із засклення балкону та його утеплення, не відносились до елементів перепланування, а отже дозволу не потребували.

Нині точно можна склити без дозволу

Нещодавні дерегулятивні зміни до нормативки встановили, що будівельні чи ремонтні роботи, у тому числі з переобладнання і перепланування, які не передбачають втручання в несучі конструкції, не потребують дозволу. Звичайно, що скління балкону не передбачає втручання в несучі конструкції. Дозволяється скління балконів або лоджій із шириною не менше 1,2 м, якщо площа скління становить не менше 50% від площі зовнішніх стін балконів, а вікна влаштовуються з сумарною шириною не менше 1,2 м і відчиняються в бік балкона.

Загалом, саме така позиція відповідає положенням статті 152 Житлового кодексу України, яка дає право власнику житла на здійснення переобладнання та перепланування жилого приміщення без дозволу, за умови, що при виконанні таких робіт не буде мати місце втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.

Єдина зачіпка «не склити»

Пунктом 8.14 ДБН В.3.2-2-2009, затвердженого Наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22.07.2009 року №295, при проєктуванні реконструкції житлових будинків допускається зміна їх фасадів, яка повинна носити системний характер, єдиний для всього будинку, а також улаштування вхідних груп до вбудованих (прибудованих) приміщень тільки за архітектурно-планувальними завданнями. Тобто, якщо скління змінює фасад (як і встановлення кондиціонерів чи антен), то теоретично це порушує вимоги ДБН. Що, однак, ніяк не відміняє відсутність вимоги на отримання дозволу для скління балкону, встановлену нормативним актом вищої юридичної сили. За таких обставин, єдиним шансом може бути встановлення певних правил міською владою або ОСББ.

Прибудови балконів і суди

Якщо ж власник житла має намір прибудувати балкон, то такі роботи за характером будуть віднесені до перепланування приміщень та потребуватимуть одержання дозволу міської влади.

Незаконно влаштований балкон міська влада може вимагати демонтувати, а суд може таку вимогу підтримати, як, наприклад, сталось у місті Львові: Зобовязати ОСОБА_2 демонтувати самочинно влаштований балкон розміром 6,0х1,2м. до квартири №46, яка знаходиться на третьому поверсі в будинку №1 на вул. Кошиця у м. Львові. Звертаю увагу: мова йде про “самочинно влаштований балкон”, а не про просто засклений існуючий. 

Іншого повороту набуває ситуація, коли скління балкону вважають необхідним задля запобігання протікання дощових та талих вод на балкон нижче розташованої квартири. Наприклад, у одній історії між сусідами дійшло до судового процесу через це, проведено технічні обстеження балконів. Однак суд справедливо зазначив, що “сама вимога виконати ремонт (засилення) балкону є неконкретною”, та відмовив у задоволенні позову.

А іноді скління балконів перетворюється у судовий процес, як у історії, коли виконавець робіт витратив більше комплектуючих, ніж слід було. Призначили судову експертизу, ціна питання понад 130 тисяч гривень!

Якщо будинок є архітектурною пам’яткою

Зовсім інша ситуація має місце, якщо мова йде про будинки, які є архітектурними пам’ятками. З метою збереження їх оригінального стилю слід враховувати, що можуть бути встановлені обмеження щодо скління балконів. Статтею 23 Закону України «Про охорону культурної спадщини» передбачено, що усі власники пам’яток зобов’язані укласти з відповідним органом охорони культурної спадщини охоронний договір, в якому з-поміж іншого зазначаються особливості режиму використання пам’ятки.

Отже, охоронний договір може містити заборону скління балкону у приміщенні, що є об’єктом культурної спадщини. Якщо власники нерухомості в історичних будівлях відмовляються підписувати охоронну угоду, їх мають штрафувати. Зокрема, відповідно до статті 92 Кодексу України про адміністративні правопорушення, за це загрожує штраф від п’ятдесяти (850 гривень) до ста (1700) неоподатковуваних мінімумів. При повторній відмові штрафні санкції збільшуються удвічі. Також, шляхом внесення обтяжень до державних реєстрів блокується можливість продажу та офіційної оренди об’єктів, власники яких відмовилися підписувати охоронні угоди.

Читайте також: Балконний шик: художник Олександр Бурлака про те, як зрозуміти засклений балкон

Якщо ОСББ встановлює свої правила

Окремі заборони щодо скління балконів можуть визначатись рішенням співвласників багатоквартирного будинку. Метою створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є належне утримання та використання спільного майна. До такого майна відносяться приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку.

До несучих конструкцій можуть бути віднесені і зовнішні стіни будинку, а тому питання їх утримання може відноситись до компетенції ОСББ. Співвласники своїм рішенням можуть встановити обмеження щодо спільного використання майна. Одним із таких обмежень може бути заборона скління балконів (якщо, наприклад, це не відповідає архітектурі будинку) або їх скління з урахуванням певних вимог щодо кольору скла, кольору віконних рамок, розміру та конфігурації скла тощо.

Варто відмітити, що за відповідні обмеження повинні проголосувати власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Підсумки такі:

• Склити балкон за загальним правилом можна без будь-яких на це дозволів;
• Винятки з правил: будинки-архітектурні пам’ятки, правила ОСББ;
• Якщо містяни хочуть гарний вигляд фасаду будинків – із незаскленими (чи заскленими на один манір) балконами, – то слід вимагати встановлення відповідних правил від міської влади. Як у Броварах).