Фото pxfuel

У Верховній Раді розробили проєкт закону, який має змінити принципи оподаткування нерухомості та обкладати податком не площу, а вартість житла.

Порівняльну таблицю опублікував автор проєкту Данило Гетманцев, депутат від партії «Слуга народу», який очолює комітет Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики. Самого тексту проєкту наразі немає.

Як зараз?

Зараз в Україні діють зміни до Податкового кодексу, прийняті у 2013 році. Згідно з ними, власники житла мають платити податок, який вираховується за кількість «понаднормових» квадратних метрів. Так, не оподатковуються 60 метрів квадратних для квартири і 120 метрів для будинку. За кожен «зайвий» метр власник мусить платити до 1,5% мінімальної зарплати – тобто 75 гривень за квадрат.

Водночас більшість власників житла не сплачує цей податок, адже частину об’єктів нерухомості досі не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

«Дивно, що сьогодні ми можемо легко зануритися у нормативне регулювання податку на нерухоме майно, властиве часам Середньовіччя. Чинний порядок адміністрування податку за “квадратними метрами” можна порівняти з поголовщиною, податком на вікна або податком на димар. Податки, які спрямовані на форму, а не на суть об’єктів оподаткування», – коментує Гетманцев.

Депутат вважає, що зараз навантаження на платників податків є однаковим, незалежно від якості їхнього житла, що є несправедливим. Наприклад, власник квартири площею 70 квадратних метрів на Хрещатику і власник квартири на Троєщині з тією ж площею мусять платити однаково по 1,5% мінімальної зарплати – тобто по 750 гривень на рік.

«Вигляд з балкона друзів. Власники помешкань у всіх цих різних будинках сьогодні (не) платять однаково», – зазначає аналітик CEDOS Павло Федорів

Що зміниться?

Тепер законодавці пропонують обкладати податком не площу, а загальну вартість житла. Також податкова ставка не залежатиме від мінімальної заробітної плати.

Розмір податку на житло визначатимуть місцеві органи самоврядування, але максимальна ставка становитиме 0,2% від оціночної вартості квартири чи будинку. Таким чином, річний податок на квартиру оціночною вартістю 1,5 мільйона гривень складе 3000 гривень.

Законопроєкт передбачає скасування пільги зі сплати податку на нерухомість. Виключення становитиме лише житло у власності пенсіонерів, осіб з інвалідністю, ветеранів війни та праці, неповнолітніх і недієздатних осіб – якщо вони володіють лише одним об’єктом нерухомості і його оціночна вартість не перевищує певної межі (зокрема, для квартири у місті-мільйоннику це 300 «мінімалок», тобто 1,5 мільйона гривень).

Як оцінюватимуть вартість житла? Законопроєкт пропонує проводити масову оцінку нерухомості раз на п’ять років. Для новобудови враховуватимуть оціночну вартість на дату набуття права власності на об’єкт.

Як реагують експерти?

Павло Федорів, експерт із житлової політики та аналітик CEDOS, вважає дивною пільгу для такої категорії як пенсіонери, адже до неї потрапляють люди з дуже різними рівнями доходу. Також зауважує, що наразі в документі не визначено мінімальну межу ставки – теоретично місцеві ради можуть встановити 0%.

На його думку, коефіцієнт для кожного наступного помешкання має бути більшим і застосовуватись до кожного помешкання, в якому людина не живе.

«Варто також подумати над зарахуванням суми платежів до ПДФО – тоді бідні домогосподарства найменше відчують на собі податкові зміни, бо їхні податки з праці “перекриватимуть” оподаткування майна», – зазначає Федорів.

Читайте також: Києву потрібно вирішувати житлову проблему. Як в цьому допоможуть податок на нерухомість та соціальні помешкання?

Фото: Annie Spratt, Unsplash

Інші експерти висловлюють сумніви у можливості напрацювати ефективний механізм оцінки вартості житла. Так, податковий консультант Володимир Рак у коментарі LIGA.net звернув увагу, що у формулі закладено «суб’єктивний показник», який може призвести до ще більшої несправедливості в розрахунках – базою оподаткування пропонують зробити оціночну вартість об’єкта, а не ринкову.

На проблематичність оцінювання звертав увагу й міністр фінансів Сергій Марченко.

«Оцінити ринкову вартість об’єкту нерухомості зараз можна тільки в процесі купівлі-продажу. І залежить ціна від величезної кількості факторів – району, поверховості, інфраструктури, навіть панорами з вікна. Хто займатиметься цим питанням?» – зазначив Марченко в інтерв’ю Мінфіну.

У проєкті йдеться про те, що базу оціночної вартості квартир передаватиме податковій Фонд держмайна. Проте Фонд нічого не оцінює, він є регулятором.

На думку Володимира Рака, проєкт передбачає додаткове фінансове навантаження на соціально незахищені верстви населення. Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості України, вважає, що «ні нинішня, ні майбутня модель оподаткування – ніколи не будуть соціально справедливими».