35 гектарів під житло та офіси на Шулявці. Як хочуть приватизувати «Більшовик»

Фото: epravda.com.ua

27 жовтня 2021 року відбудеться аукціон з приватизації колишнього заводу «Більшовик». Кияни пильно слідкують за перебігом подій, адже вирішується доля цілого кварталу поблизу центра столиці — на Шулявці. Що пропонують звести на території промзони і як містяни можуть вплинути на цей процес — читайте у матеріалі «Хмарочоса».

Від гіганта виробництва — до гігантських боргів

Історія промислового гіганта розпочалась у 1882 році, коли швейцарець за походженням Яків Гретер заснував чавуноливарний завод на західній околиці Києва — Шулявці. За кілька років виробництво очолив чеський інженер Йосип Криванек і підприємство було реорганізоване на «Київський машинобудівний і котельний завод Гретера і Криванека». Це було одне з найбільших промислових виробництв імперії.

Фото надав Семен Широчин

Завод був націоналізований у 1919 році і згодом отримав назву «Більшовик». Саме тут у 1920-х роках починав свої дослідні роботи з електрозварювання Є.О. Патон. Під час Другої світової війни завод було повністю знищено, та вже у 1948 році — відроджений — він досяг довоєнних потужностей. Виробництво масштабувалося і розвивалося аж до 1991 року — тоді, після здобуття Україною незалежності, завод втратив більшу частину колишніх замовників. Промислові потужності більше ніколи не використовувались на повну силу.

Зараз декомунізований «Перший київський машинобудівний завод» здебільшого виробляє борги. За словами народного депутата Романа Грищука, який нещодавно досліджував стан заводу, загальна заборгованість підприємства становить понад 500 млн гривень. «Борг перед містом за сплату земельного податку перевищує 300 млн гривень, а заборгованість по сплаті ЄСВ — 40 млн гривень. Це ускладнює виплату зарплат та не дає працівникам вийти на пенсію», — додає Грищук. Ще 130-150 млн гривень становить борг заводу перед третіми особами.

Фото надав Роман Грищук

Якщо у 1996 році на заводі працювало близько 6 000 осіб, то у 2021 році залишилося менше 300 працівників. Одним з небагатьох джерел доходу колишнього гіганта наразі є можливість здавати приміщення в оренду.

Не питай, що місто може зробити для інвестора,
запитай, що інвестор може зробити для міста

«Перший київський машинобудівний завод» досі виробляє циліндри, гідродомкрати, спеціалізується на металообробці та переробці гуми і пластмас тощо. Проте геть не виробничі потужності надихнули Фонд держмайна виставити на продаж колишній «Більшовик» найпершим після розблокування Великої приватизації у березні 2021 року. Справа у ласій ділянці землі на 35 га поряд з метро Шулявська.

Затверджена стартова ціна об’єкта — 1,39 млрд гривень, але у Фонді сподіваються отримати на аукціоні набагато більше. У пресслужбі нам повідомили про високий інтерес до заводу серед потенційних інвесторів. Аби ознайомитись із фінансовою звітністю, необхідно укласти договір конфіденційності — таких договорів укладено вже понад 15, у тому числі з іноземними інвесторами, розповідають представники Фонду.

Від майбутнього власника, крім коштів за повний пакет акцій, вимагають відшкодувати всі борги заводу перед державою, містом і працівниками, зберегти виробництво протягом 3-х років на Жашківважмашбуд (філія у Черкаській області) та інвестувати щонайменше 57 млн гривень у модернізацію обладнання.

У пресслужбі Фонду держмайна пояснюють, що працівники, які досягли необхідного віку, зможуть вийти на пенсію завдяки погашеному боргу по ЄСВ. Депутат Роман Грищук припускає, що решті співробітників, які зараз працюють у Києві, запропонують аналогічні посади на заводі у Жашкові, адже саме там необхідно зберегти виробництво.

Окрім ділянки на Шулявці, до активів АТ «Перший київський машинобудівний завод» належать шість дочірніх підприємств та інші об’єкти у чотирьох областях України. Серед них, наприклад, дві бази відпочинку і ділянка на Трухановому острові.

Усі об’єкти майбутній власник отримає одним пакетом. Попри це, в інвестиційній пропозиції майже всю увагу приділено ділянці на Шулявці, адже саме вона має привабити інвесторів. У презентації перелічено безліч переваг території поряд з існуючою інфраструктурою, на яку зможе покладатися новий власник у розробці проєкту забудови. Натомість, жодного слова про те, якої інфраструктури не вистачає району, тобто не що місто може дати інвестору, а які проблеми району та Києва можна і потрібно вирішити редевелопментом однієї з найбільших промзон столиці.

Замість індустріальної спадщини — хмарочоси

В інвестиційній пропозиції 35 га біля Шулявки пропонують майже повністю віддати під житлову забудову.

У Фонді держмайна пояснили, що це лише гіпотетичні концепції розвитку, які демонструють можливості використання активу. Новий власник сам вирішуватиме, що робити з територією, дотримуючись умов приватизації.

Також у пропозиції зазначено, що «сектор офісної та житлової нерухомості залишається структурно ненасиченим порівняно з іншими столицями країн Центральної та Східної Європи». Аргументувати цю тезу у Фонді відмовились, але в пропозиції також можна знайти наступний графік.

Жодної аргументації ненасиченості Києва чи району житловою нерухомістю знайти не вдалося.

Серед переваг від приватизації, які декларують для Києва — надходження коштів до міськбюджету від погашення боргу за оренду землі і потенційне створення приємного кварталу з сучасною інфраструктурою замість закинутої промзони за парканом. Проте кияни занепокоєні тим, що майбутній інвестор майже нічим не обмежений і зможе розпоряджатися ділянкою повністю на свій розсуд. Досвід підказує, що у таких випадках виростають житлові комплекси з хмарочосами і створюють додаткове навантаження на інфраструктуру району (що і пропонує Фонд держмайна).

Дослідниця містопланування та співзасновниця urban curators Анастасія Пономарьова вважає приватизацію та майбутній редевелопмент позитивним явищем для занедбаної промзони, проте має скепсис щодо використання території повністю на розсуд майбутнього власника.

Дослідниця додає, що на історичній і культурній цінності колись стратегічної промзони, яка була запорукою індустріалізації країни, жодним чином не наголошується: «Було би доречно провести повноцінне дослідження архітектурного і культурного спадку колишнього „Більшовика“ перед тим, як виставляти його на продаж. Зараз територія повністю закрита, ніхто навіть не знає, що ми втрачаємо».

Фото надав Роман Грищук

Окрім культурної цінності, територія заводу — це 35 га поряд з центром міста, де могла би з’явитися інфраструктура, якої не вистачає району. За словами Анастасії, ще до етапу розробки інвестиційної пропозиції варто було би дослідити середовище, проаналізувати, що потрібно місту у цій зоні, а що точно заважатиме. І на основі цих даних висунути інвестору конкретні вимоги.

Дослідниця наводить приклад львівського LEM Station — колишнього трамвайного депо майже в центрі міста, яке перетворили на креативний хаб коштами інвесторів. Місто висунуло дуже конкретні вимоги до ревіталізації простору, і інвестор знайшовся. Конкурс був невеликим, але місто отримало простір, якого йому не вистачало.

LEM Station

Парламентська асамблея Ради Європи навіть має постанову про захист індустріальної спадщини, аби передати пам’ять про неї і розуміння етапу індустріалізації наступним поколінням.

«Хмарочос» направив Фонду держмайна запит з приводу того, чи проводилась (або чи планується) експертна оцінка заводу «Більшовик» як об’єкта індустріальної спадщини. Також ми запитали, чи планується експертна оцінка викликів району, які могли би бути задоволені на території колишнього заводу. Нам повідомили, що для відповіді на ці запитання Фонд потребує більше часу, але на момент публікації інформацію нам не надали.

Два камені спотикання

Аналітик міських даних Олександр Рак зазначає, що функціональне призначення земельної ділянки біля Шулявки наразі промислове, згідно з діючим Генпланом Києва. Проте детальний план території (ДПТ) і зонінг відсутні, тому змінити призначення буде нескладно — функціональне призначення, затверджене Генпланом, можна змінити затвердженим ДПТ.

За словами Олександра Рака, в іншому випадку девелопер може отримати особливий статус забудови на кшталт «промислово-громадсько-житлової».

Також не можна пройти повз теми з Шулявським мостом, який має бути розширений за рахунок Цеху №5 «Першого київського машинобудівного заводу». Після того, як місто протягом кількох років так і не викупило цех у Фонду держмайна («Хмарочос» писав про це окремо), кошти за його продаж отримає вже майбутній приватний власник, якщо угода відбудеться.

У Фонді держмайна нам пояснили, що міська влада зможе викупити необхідну ділянку лише за рішенням суду і за визначеною судом вартістю, адже зараз завод включно з Цехом №5 знаходиться під арештом через борги підприємства.

Як схожі проблеми вирішували у Копенгагені

Ревіталізація промзон у центрах міст — поширена практика в усьому світі, адже ми живемо в постіндустріальну епоху. Цьому сприяє також тенденція переносити шкідливе виробництво за межі мегаполісів, аби не забруднювати повітря ще більше. Але як саме це роблять, за якими процедурами та кого залучають для обговорень – все це дуже відрізняється в різних країнах.

Так, наприкінці 1980-х років у Копенгагені звільнили значну частину прибережних земель від кораблів та човнів, зосередивши потужності у кількох великих портах. Ці набережні стали доступними для перепланування й інвестицій. Ділянки почали приватизовувати.

Події розгортались до болі знайомим нам чином: з публічного простору набережна поступово почала перетворюватись на ландшафт з хмарочосів, які відгороджують мешканців від води і краєвиду. Це викликало невдоволення копенгагенців — їх обурювало те, як у них забирають місто на користь отримання прибутку.

Муніципалітет не жадав політичних заворушень, спричинених невдалим розвитком міської території, і вдався до демократичного процесу: утворив Візіонерську Групу (Vision Group) з політиків і бюрократів високого рівня. Вона була покликана стати «мета-керуючим» комітетом, що задає вектор розвитку набережної та решти міста на користь всіх мешканців, а не лише інвесторів. Групу створили у 2001 році і бачили як медіатора між інтересами держави, муніципалітету, транснаціональних корпорацій, місцевого бізнесу та громади міста.

Саме ця Група приймала остаточні рішення щодо розвитку набережної, а згодом брала участь і в інших стратегічних процесах щодо планування і розбудови міста. Для фінансування комітету муніципалітет Копенгагена об’єднався з Копенгагенським портом, Департаментом просторового планування та іншими інституціями, і кожна внесла по 500 000 данських крон (близько 80 000 доларів).

Такий підхід показує, як можна об’єднувати різних учасників (держава, місцева влада, бізнес, експертне середовище та громада) у тимчасові групи для вироблення ефективних стратегічних рішень, які зумовлять сталий розвиток території. Це приклад того, як сфокусована робота над розвитком території зі створенням окремого відповідального органу приносить результат та економічне зростання. Натомість ситуація з колишнім «Більшовиком» схожа на очікування дива з боку власника і девелопера.

Як містяни можуть вплинути на ситуацію?

Депутатка Київради Ксенія Семенова пояснює, що у майбутнього власника будуть повністю розв’язані руки щодо промзони на Шулявці, бо діючий Генплан Києва застарілий, новий ще не прийнятий, а детального плану території і плану зонування взагалі немає.

Географ та дослідник аналітичного центру Cedos Павло Федорів коментує, що для міста велика трагедія — втрачати велетенську земельну ділянку в центрі, і практично не мати важелів впливу на те, що на ній з’явиться.

Фото надав Роман Грищук

За словами Ксенії Семенової, депутат Київради може звернутись до Департаменту містобудування та архітектури КМДА з пропозицією ініціювати створення робочої групи з питань редевелопменту промзони. До неї можуть увійти активісти та експерти на безоплатній основі.

Також Департамент може ініціювати дослідження індустріальної спадщини відповідним розпорядженням за результатами тендеру. Проте, Ксенія скептично ставиться до можливості втілення такого сценарію: «У департамента має бути бажання це робити, вони повинні знайти гроші, створити підставу, щоб їх виділити. Я не вірю, що за існуючої київської влади це можливо. Хіба що буде дуже великий тиск з боку громадськості».

Якщо ніхто не втручатиметься, майбутній власник разом із компанією-девелопером розроблять детальний план території (ДПТ), він пройде формальні громадські слухання, де ніхто не матиме заперечень, і Київрада за нього проголосує. Проте за умови активного моніторингу активістами і створення робочої групи, пропозиції та зауваження громадськості мають обов’язково взяти до уваги і внести правки у ДПТ.

Коли ДПТ буде затверджено, забудовник зможе отримати документ на містобудівні умови та обмеження (МУО) – документ від Департаменту містобудування і архітектури, який є однією з підстав для дозволу на будівництво. За словами аналітика Олександра Рака, їх можна буде оскаржити, звернувшись до Державної інспекції архітектури та містобудування України, а якщо це не допоможе — оскаржити рішення в суді.

Також Олександр пропонує намагатися вплинути на затвердження нового Генерального плану, який активісти називають «Генпланом забудовників». Громадські слухання по ньому планують розпочати наприкінці цього року.

Важелів на боці громадськості небагато, але вони є. Нещодавній Марш за Київ показав, що небайдужих містян тисячі і вони здатні об’єднатися заради вирішення проблем і тиску на владу. Тож доля території колишнього заводу «Більшовик» залежить серед іншого від кожного з нас.