Головною новиною столичного ринку нерухомості став продаж з аукціону «Першого Київського машинобудівного заводу», більше відомого як «Більшовик». У консорціум покупців увійшли Олексій Баранов, власник компанії А Девелопмент, і компанія UDP під управлінням Андрія Іванова. Вартість активу склала 1,429 млрд грн.

Під час приватизації заводу Більшовик вартість 1 га його землі становила $2,35 млн (2 млрд грн за всі 33 га комплексу). Про це заявив Ліга.Бізнес перший заступник голови Фонду держмайна Денис Кудін.

Кудін зазначив, що суди з компанією Агроміл Дістріб’юшн, яка у 2019 році купила п’ять невеликих будівель у Більшовику, не впливали на ціну активу. Експерт додав, що оцінку заводу проводила велика аудиторська компанія KMPG і він вважає її ринковою.

Зокрема, в інтерв’ю РБК-Україна Олег Неплях, партнер і керівник відділу «Інвестиції та ринки капіталу» в KPMG розповів про те, що ПКМЗ продано за 1,4 млрд грн. Додатково новому покупцеві потрібно погасити ще близько 500 млн боргів (велика частина перед Києвом за землю) протягом перших місяців після покупки.

Також йому належить вирішити проблеми з оформленням і зміною цільового призначення землі, розв’язкою, інвестпрограми дочірніх підприємств і перенесенням оборонного заводу, який «ділить» частину приміщень з ПКМЗ.

Тому за найскромнішими оцінками, «повна» вартість ділянки (без урахування витрат на редевелопмент, а тільки з вирішенням юридичних та інших питань) перевищить 2 млрд грн, тобто складе $75 млн.

Якщо розвивати територію згідно з сучасними підходами, а не будувати «людяшники», на ділянці можна створити район з площею приміщень близько 500-650 тис. кв. метрів (комерційна та житлова нерухомість). Вартість землі в такому проекті буде $115-150 в одному метрі квадратному.

До речі, стандартний показник для нерухомості бізнес-класу становить $100- 150 в Києві. Якщо подивитися проекти та порівняти, то локація під «Нивки- парк» була куплена у два рази дешевше в перерахунку на площу.

«Справедливо те, що приведення ділянки в ідеальний стан підняло б ціну. Однак безкоштовно це зробити неможливо. ФДМУ точно так само, як і інвестор, наймав би юридичних та інших консультантів для вирішення проблемних питань, і витрачав би такі ж тимчасові і грошові ресурси», – сказав Олег Неплях.

Він зазначив, що загалом, об’єктом цікавилися 15 компаній. На жаль, в останній день подачі документів стало відомо про рішення ряду компаній відмовитися від подачі документів. Причини різні, в тому числі й позиції, які озвучувалися в пресі. Деякі інвестори розраховували на актив з низьким ризиком. А стартова ціна за актив у поточному стані, ймовірно, не була для них привабливою.

«Не було дискримінації учасників. Кампанія по взаємодії з усімапотенційними інвесторами була проактивна і відкрита. Актив був ризиковим, але всі ризики виникли до початку приватизації. А найголовніше, вона відбулася після багатьох років і невдалих спроб», – резюмував Олег Неплях.

Разом з тим, деякі учасники ринку нерухомості вважають, що за завод держава могла б отримати ціну вище.

«Це було б можливо, якби не було всіх тих судів, фінансових зобов’язань, якби була оформлена належним чином ділянка. Безумовно, лот майже в центрі міста – це приваблива інвестиція, але величезна кількість обтяжень суттєво понизила ціну і відлякала інших інвесторів, зокрема, іноземних», – пояснили в A Девелопмент.

Що обіцяють зробити на місці заводу?

Компанія А Девелопмент стверджує: «Наша місія – створювати місто майбутнього, дбайливо зберігаючи історичну цінність будівель і даючи їм друге життя. Ми з партнерами створили A-Station на базі цехів заводу «Арсенал», і зараз пишаємося тим, що це місце полюбили кияни. Ми розпочали роботи зі створення проекту Ріхерт&Парк на базі засміченого роками пустиря і напіврозвалених цехів заводу Ріхерта. Там буде нова точка тяжіння на Подолі – багатофункціональний комплекс із громадським простором, водоймою, сквером, соціальною та торговельною інфраструктурою. Віримо, що цей проєкт також стане улюбленим для містян».

Крім того, девелопер зазначив: «Ті, хто знайомий з нашими проєктами та нашою діяльністю, точно знають, що там не буде потворних висоток. Ми маємо намір зробити на базі «Більшовика» ще одну точку тяжіння в Києві.

Концепції ще немає, але це точно буде комфортний багатофункціональний простір, не гірший, ніж A-Station та інші наші проекти».

У компанії додатково повідомили Хмарочосу, що наразі немає деталей концепції, адже ще не перераховані кошти за лот (попередній термін – до 9 грудня). До того ж об’єкт доволі складний, по ньому багато судових спорів, а також потрібно виконати низку зобов’язань, які були прописані Фондом держмайна як умови для приватизації «Більшовика». Розробка концепції – це суттєва інвестиція, яку варто робити згодом, після вирішення дійсно першочергових питань.

«Нашу команду надихають такі масштабні проєкти, як «Більшовик». В нас є досвід ревіталізації промзон та редевелопменту схожих об’єктів. Наша візитна картка – проєкт A-Station на Арсенальній. Десятиріччями занедбані корпуси заводу «Арсенал» ми з партнерами UDP перетворили на успішний громадський простір», – розповідають в А Девелопмент.

Коли А Девелопмент говорить про те, що на місці «Більшовика» з’явиться мультифункціональний та комфортний простір, то маються на увазі такі сервіси для мешканця сучасного мегаполісу, як коворкінги, супермаркети та інші формати ретейлу, заклади харчування та додаткової освіти, полікліники, тощо.

Тому «Більшовик» зі згасаючого заводу перетвориться на об’єкт, який на думку девелопера, приноситиме користь місту та городянам.

Довідка

АТ «Перший київський машинобудівний завод» засновано у 1882 році швейцарцем Яковом Гретером та інженером Філіппом Мозером. Це було одне з найбільших підприємств Східної Європи щодо створення великого обладнання для переробки гуми, пластмас та їх відходів.

В останні роки основним видом діяльності колись успішного «Більшовика» було здавання приміщень в оренду. За інформацією Фонду держмайна, у 2021 році 80% завод знаходився в аварійному стані, з 20 цехів використовувалося лише три. Дохід за 2020 рік становив 84,2 млн грн, а збиток – 22,4 млн грн. Борги заводу – понад 500 млн. грн. Тому у вересні 2020-го ФДМ сформував список об’єктів для приватизації, серед яких був і завод «Більшовик».