В Україні стрімко дорожчає житло. Експерти прогнозують, чи очікувати обвалу ринку

Фото: Valik Chernetskyi

В Україні наразі спостерігається стрімке здорожчання цін на житло. У Києві за рік ціна квадратного метра в новобудовах у доларовому еквіваленті зросла на 31,6% – до 1250 доларів. Громадське проаналізувало, чи формується на ринку житла «бульбашка».

Водночас за попередні п’ять років середня ціна квадратного метра у Києві зросла лише на 15%. Також зростають ціни й в інших містах. Наприклад, у Львові середня ціна квадратного метра за 2021 рік зросла з 650 до 770 доларів, в Одесі — з 750 до 810. Серед причин зростання експерти називають інфляцію, попит та пропозицію.

Інфляція. В Україні інфляція цьогоріч перевищує 10%, а, наприклад, у Єврозоні за підсумками жовтня вона становила 4,1%.Собівартість будівництва зросла на 30-40%. Збільшилась платня будівельникам, а також дорожчають енергоресурси та будівельні матеріали.

Попит. Нерухомість купують не тільки для проживання, але й як інвестицію. За дослідженням ЛУН, зацікавленість у купівлі житла серед дорослого населення з доступом до інтернету є у 63% киян, 45% львів’ян, 49% одеситів.

Пропозиція. Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group пояснює, що у 2020 році девелопери сфокусувалися на поточних ЖК й відклали старт нових, що створило «дірку» у пропозиції. Разом із тим покупці надалі хочуть купувати житло – як собі, так і для інвестицій.

У зв’язку зі стрімким зростанням ціни на нерухомість почалися розмови про «перегрівання» ринку та утворення так званої «бульбашки». У випадку «бульбашки» має бути велике кредитне плече. Експертка Вікторія Берещак пояснює: «це та сама доступна іпотека під низький відсоток, яка окрилює – часто людина бере на себе більше, ніж може дозволити. Тобто в країні має бути розвинуте кредитування, щоби кредитне плече стало головним способом купівлі нерухомості».

На її думку, навіть із запуском доступної іпотеки в Україні такого немає і близько. Зокрема, українці майже не беруть іпотеку на придбання житла в новобудовах. Також банки можуть фінансувати й забудовників, однак у нас такого фактично немає, адже відсутні механізми контролю за використанням коштів забудовником, і загалом його важко притягнути до відповідальності й повернути кошти, пояснює Володимир Даниленко, комерційний директор SAGA Development.

Спекулятивний попит. Другою ознакою «бульбашки» є великий інвестиційний попит, коли більшість людей купують житло, не щоб туди заїхати, а як інвестицію. В Україні 75-80% у нових ЖК купуються для особистого проживання, аби зробити там ремонт і заїхати родиною.

За даними експертів, обвалу цін не буде. Водночас деякі фактори, що штовхають ціни вгору, подекуди сходять нанівець. Зокрема, якщо в першій половині року інвестиційний попит зріс до 40%, то з вересня він почав серйозно скорочуватися, каже Вікторія Берещак. За даними як ЛУН, так і Perfect Group, він вже становить 20-25%.

Водночас аналітики зниження ціни не прогнозують. Дефіцит пропозиції тиснутиме на ринок, тому наступного року нерухомість продовжить дорожчати. На думку девелоперів, ціни піднімуться на 15-20%.