Взяти квартиру в іпотеку: як наважитись і скільки це коштує

Фото: Ліза Пирожкова

Потреба в житлі – базова для людини. Помешкання часто є найбільшим видатком для сім’ї або індивіда і зазвичай визначає якість доступу до інших сфер – освіти, роботи, дозвілля, транспорту.

Як пояснюють дослідники, низький рівень соціальної підтримки держави зазвичай провокує високий рівень приватної власності на житло. Люди не покладаються ні на кого і прагнуть самостійно забезпечити власний добробут. Утім, це покупка, яка вимагає значної інвестиції і охоплює ледь не кілька річних сімейних доходів.

Іпотека, або довгостроковий кредит, отриманий під заставу нерухомого майна, є одним зі способів фінансування купівлі житла. Суттєвою його перевагою є можливість із моменту оформлення позики жити в квартирі, яку заставляють.

Розвиток іпотечних ринків, з одного боку, робить громадян незалежними від держави у сфері соціального забезпечення, а з іншого – прив’язує їхнє становище до фінансових ринків і перекладає відповідальність за власний добробут. По суті, право на житло в такому разі замінюється правом на інвестування та отримання прибутку від вдалих операцій на ринках нерухомості. Проте варто додати, що іпотечний кредит є найбільш привабливим, коли саме держава сплачує частину платежів за відсотками в банку, тобто квартира купується позичальнику у власність спільними зусиллями держави та самого індивіда.

«Хмарочос» поспілкувався з Оленою Гаврилюк, 27-річною киянкою, яка взяла іпотечний кредит на власну квартиру. Читайте, що спонукало її до цього рішення, з якими проблемами довелося зіткнутися, які рівні свободи і несвободи дає такий крок.

Читайте також: 8 років тому ми купили житло в розстрочку в валюті і досі виплачуємо борг

Пошук квартири

До карантину я навіть не думала про власне житло. Моя професія – IT тестувальниця. Я планувала багато мандрувати світом, бо маю змогу працювати віддалено.

Початок карантину змусив тимчасово відмовитися від планів на подорожі. Незабаром стало зрозуміло, що пандемія – це надовго. Більшість людей опинилися своєрідними заручниками помешкань. Раптом я усвідомила, що прив’язана до зйомного житла. Підрахувала, скільки щомісяця на нього витрачаю, і з’ясувала, що сума співмірна тій, яку батьки в моєму дитинстві платили за свій іпотечний кредит. Це наштовхнуло на думку про власне помешкання.

Фото: Ліза Пирожкова

Я почала рахувати, скільки мені було б комфортно щомісяця віддавати на житло. Переглянула свої заощадження, з’ясувала, яку суму може позичити роботодавець. Насправді багато хто не знає, що в компаній є така опція. Але я пам’ятала, що на перший внесок мама брала кошти в борг саме на роботі.

Безвідсоткову позику в роботодавця я взяла одразу. Ми домовилися, що цю суму мені впродовж року відраховуватимуть із заробітної плати. Тоді на всіх можливих платформах розпочала шукати квартиру. Моніторила застосунки, які автоматично показують доступні пропозиції. Але щоб точно нічого не пропустити, додатково заходила на сайти.

Більшість квартир на ринку житла закріплені за ріелторами. Часто коли просиш подивитися конкретний варіант, вони починають надсилати інші опції. Мій запит був складним: світла квартира не менше 40 квадратних метрів, розташована на відстані 15-20 хвилин пішого ходу від метро, яка вартує не більше 70 тисяч доларів (мільйон вісімсот дев’яносто тисяч гривень – ред.). Розглядала здебільшого правий берег, а також Русанівку, метро «Лівобережна» і «Славутич». Оскільки критерії непрості, мені присилали не дуже багато варіантів. Часто пропонували квартири за містом, від перегляду яких я відмовлялася.

Спочатку шукала помешкання з мінімальним ремонтом. Важливо було одразу заїхати і не витрачати зайві кошти на оренду. Але згодом розгладала й інші варіанти з думкою, що зможу швидко навести лад своїми силами. Заради економії з орендованого помешкання я одразу переїхала до тата. Відкладала майже все, що заробляла, а тато мене годував.

Упродовж чотирьох місяців я щодня приділяла увагу пошуку квартири. Вже через місяць почала хвилюватися, що не знайду потрібний варіант. Але згодом дізналася, що люди шукають помешкання роками, і це нормально.

Пошук банку

Зрештою, я знайшла непогане житло на Теремках і наважилася на покупку. Щоб квартиру більше нікому не показували, потрібно внести завдаток. Зазвичай це тисяча чи півтори тисячі доларів (від 27 до 40 з лишком тисяч гривень – ред.). Аби не виникло непорозумінь, передачу коштів варто засвідчити в нотаріуса. Тоді я не зрозуміла, що завдаток і перший внесок для іпотечного кредиту – різні речі. Тож поки я в гарячці обдзвонювала банки, квартиру купили.

Фото: Ліза Пирожкова

Момент пошуку житла збігся із початком карантину. Якраз тоді чимало банків зовсім перестали видавати іпотечні кредити. У Приватбанку мені відмовили через пів години після подачі документів. Рішення пояснили тим, що мій паспорт нібито перебуває в базі даних викрадених (хоча це не так). Через місяць представники банку передзвонили з позитивним рішенням, але тоді вже відмовила я. Вони телефонували ще кілька разів, постійно пропонуючи різні умови кредиту. Така непостійність насторожувала. Непростою була комунікація і з Ощадбанком – на різних ресурсах там надавали різну інформацію. Це також видавалося непевним.

Зрештою, ріелторка порадила звернутися до Правекс Банку. Привабило те, що для ІТ сектору там була знижка на кредитну ставку в розмірі 0,5%. Для подачі заявки мені необхідні були такі документи: декларація за 2019 рік (річна і щоквартальні), декларація за 2020 рік, виписку з банку за рахунком ФОП (окремо за 2019 та 2020 роки), контракт із актуальним роботодавцем.

Купівля квартири

Квартиру в ЖК «Місто квітів» я знайшла на одному з сайтів. Власник придбав її на етапі інвестицій. Зробив ремонт і, наскільки мені відомо, майже не жив. За виручені від продажу кошти він планував купити просторніше житло у тому самому ЖК. Зараз це популярна схема реінвестиції коштів.

Під час відвідин банку треба бути готовою, що це затягнеться на весь день. Уже в ході оформлення документів на купівлю в мене виникла невелика проблема – попередній власник не легалізував перепланування квартири. Ріелторка допомогла швидко і за низькою ціною зробити цей техпаспорт. Вона також оперативно вирішувала інші питання, пов’язані з документами. Якби я робила це самотужки, всі процедури зайняли би вічність.

Фото: Ліза Пирожкова

Ріелтори спершу називають суму свого гонорару п’ять відсотків від вартості квартири. Але якщо поторгуватися, то можна зійтися на трьох. Спочатку мені здавалося, що це дуже багато, але згодом я зрозуміла, за що плачу такі гроші.

Вартість квартири площею 42 квадратних метри становила 60 тисяч доларів (приблизно один мільйон 620 тисяч гривень – ред.). Відсоткова ставка банку – 11,99% річних. Перший внесок складав 30% від вартості помешкання. Його я покрила з заощаджень, позики на роботі і ще кілька тисяч гривень зняла з кредитної картки. Разом зі страховкою, гонораром ріелторки, податками, доплатами за перерахунки і нотаріуса вийшло близько 25 тисяч доларів (675 тисяч гривень – ред.).

Перед тим, як видати іпотечний кредит, банк присилає спеціаліста для оцінки вартості квартири. Зазвичай ця ціна дещо нижча за ринкову. У мене вийшло близько 55 тисяч доларів (тобто один мільйон 485 тисяч гривень – ред.). Позику видають на озвучену банком суму. Саме з неї нараховують перший внесок. А от податок кожна сторона сплачує з суми, зазначеної в договорі про купівлю-продаж. Різницю між ринковою і оцінною вартістю слід сплатити особисто продавцю. Для певності радять цю передачу коштів також засвідчувати нотаріально.

Мій мінімальний щомісячний платіж наразі становить 14 119 гривень. Протягом першого року я платила і позику, і кредит – разом близько тисячі доларів на місяць (27 тисяч гривень – ред.). Це було складнувато, зважаючи, що мій місячний дохід у середньому дві тисячі доларів без податків (54 тисячі гривень – ред.). Крім того, в нове помешкання потрібно було купувати багато дрібних речей. Основні меблі і техніка були, але бракувало спальної білизни, посуду, робочого столу, крісла тощо.

У вересні 2021 року я повністю віддала борг роботодавцю і навіть з’їздила у відпустку на Кіпр. Зараз багато вчуся і намагаюся рости професійно, щоб більше заробляти і виплатити кредит швидше, ніж за 20 років.

Як обирати квартиру?

Перш за все, обираючи житло, потрібно навчитися дивитися судові реєстри. Там слід шукати всю інформацію про компанію-забудовника, а також компанії, які хоч трохи пов’язані з будівництвом. Часто ріелтори запевняють, що будинок із дня на день здадуть в експлуатацію. А насправді виявляється, що будівництво заморожене.

Фото: Ліза Пирожкова

До прикладу, мені дуже сподобалася квартира в ЖК на Русанівці. Але перед тим, як прийняти рішення, я заглянула в реєстр і з’ясувала, що через порушення правил пожежної безпеки весь комплекс відключили від електрики. ЖК ще не був введений в експлуатацію, але щоб зекономити на оренді, там уже жили деякі інвестори. Можу їм лише поспівчувати.

Інший камерний ЖК на Деміївці з симпатичними чотириповерховими будиночками, що припав мені до душі, теж виявився проблемним. На фінальному етапі забудовник збанкрутував, і завершувала роботи інша компанія. Як з’ясувалося, ці компанії пов’язані між собою через посередників. Можлива схема махінацій проста: кожен із забудовників може продати інвестору умовну квартиру. А на фінішному етапі власників виявиться двоє. Звісно, такого обману може й не трапитися, але мені хотілося максимально убезпечити себе від подібних ризиків.

Насправді корупційних схем дуже багато. Тому варто уважно читати форуми, перевіряти забудовника та вкладати кошти лише в ті проєкти, що вже успішно здали в експлуатацію кілька черг.

Аспект свободи і несвободи

Після того, як я взяла кредит, час від часу було тривожно. Я відчувала, що втомилася, хвилювалася, що мене звільнять або я, приміром, випадково завагітнію. А з іпотекою цього ніяк не можна собі дозволити. Але з часом прийшло усвідомлення, що завжди є вихід. За потреби я можу здати своє помешкання в оренду приблизно за вартість обов’язкового щомісячного внеску, а натомість оселитися в батьків чи зняти квартиру подешевше. Або поїхати подорожувати, як я давно мріяла.

Також я зрозуміла, що ціна квартири за рік виросла. Зараз це вже не менше 70 тисяч доларів (один мільйон 890 тисяч гривень – ред.). Житло завжди можна продати і купити інше – менше, дешевше, за містом тощо. Чимало моїх колег саме так і роблять, адже нерухомість нині вважають найкращою інвестицією.

(«Хоча в Україні власність на житло вважається більш “вигідною” та “безпечною”, ніж оренда, це – наслідок політичних рішень, а не якихось “природних” особливостей цієї форми володіння», – пояснює Павло Федорів в авторському курсі про житлову політику на Prometheus. – «Міжнародний досвід показує, що для гарантування права на життя для всіх важливо, аби люди мали досвід до різних форм володіння. Оренда – зовсім не показник бідності: європейські міста та країни з високими частинами орендарів мають високі рівні задоволеності житловими умовами, розвинені системи соціального забезпечення та потужної економіки» – ред.).

Через місяць після переїзду у власну квартиру, я реалізувала своє давнє бажання і завела кішку. Раніше власники орендованого помешкання забороняли мати домашніх тварин.

Фото: Ліза Пирожкова

До купівлі квартири у мене час від часу поглинало відчуття, як у героя пісні «У мене немає дому» гурту «Один в каное». Я часто переїздила, не відчувала вкоріненості. Коли орендувала помешкання в приватному секторі біля метро «Славутич», власниця постійно приходила нібито доглядати сад, а насправді спостерігала, що я роблю і чи прибрана в мене оселя. Також був невдалий досвід із сусідками, які з’являлися додому серед ночі і гучно стукали в двері. А мені здавалося, що це до мене хтось вривається. Я дуже втомилася від таких пригод і більше не хотіла орендувати.

Тепер я відчуваю більше свободи і насолоджуюся тим, що маю власний куточок. Крім того, в разі чого мені є що продати і це також додає деякої певності в собі. Позика спонукала мене в комфортному темпі працювати понаднормово, а також отримати підвищення на роботі. Це був важливий поштовх у моєму житті, і мені хочеться розказати побільше людям, що це можливо. Затишок і спокій, який я отримала, вартий усіх зусиль.

Була ще одна причина, яка підштовхнула до купівлі квартири. Я завжди думала, що власне житло – це те, що з’явиться разом із сім’єю, те, що ми купуватимемо разом. Але на той момент у мене не було пари, і я згадала статтю, яку давним давно прочитала в Інтернеті з наскрізною думкою «а якщо ти ніколи його не зустрінеш?». Я усвідомила, що перекладаю свій комфорт на людину, яка можливо не з‘явиться в моєму житті. Тоді як натомість можу почати жити комфортно прямо зараз.

Читайте також: Експерти розповіли, що не так з новою «доступною іпотекою» від Кабміну