Житло в Україні має дешевшати. Чи ні? Що про це думають Нацбанк, експерти та забудовники

Повномасштабне вторгнення Росії вплинуло на всі сфери життя в Україні, і нерухомість не стала виключенням. В перші місяці війни як будівництво, так і продажі нових об’єктів зупинилися, а ті, хто взяв квартири на виплат, отримали право на кредитні канікули за умовами воєнного стану. Але після відступу агресора з Київщини процеси потроху почали відновлюватися.

Більше половини забудовників столиці поновили свої продажі, почали скаржитися на здорожчання матеріалів, традиційно прогнозувати зростання цін і закликати купувати житло прямо зараз – мовляв, дешевше вже не буде. Але покупці поки що не виявляють великого бажання витрачати свої заощадження в такий непевний для країни час.

Попередні економічні спади у 2008 (світова економічна криза) та 2014 (анексія Криму та агресія РФ на Сході України) роках супроводжувалися суттєвою девальвацією гривні та різким зниженням цін на купівлю квартир. То чи варто чекати великих знижок на нові квартири цього разу?

Чи є попит на купівлю житла?

Для України характерний високий рівень власності житла, зокрема через недосконалу соціальну та житлову політики держави. Тривалий час власне житло давало не лише дах над головою, але й відчуття безпеки і захищеності, його також вважали стабільною і популярною формою інвестицій. У 2021 році ціни на житло у Києві зросли на 30%, у регіонах – на 10 – 30% (у доларах). Повномасштабне вторгнення Росії в Україну поставило надійність такої інвестиції під загрозу. В стані війни квартиру важко продати, її не вивезеш з собою в інший регіон чи закордон, а вірогідність відбудови в разі втрати часто залежить від удачі.

Попри це, після нетривалого завмирання ринку з початком війни, вже в квітні ціни на житло на первинному ринку почали зростати по 5% на місяць, тобто значно швидше, ніж за нормальних умов. «Забудовники підвищують вартість нового житла, щоб “підігнати” заявлені ціни під очікувану девальвацію гривні, інфляцію та стрімке зростання собівартості будівництва», – йдеться у звіті Національного банку України про фінансову стабільність (від червня 2022 року). Втім, як показує аналітика ЛУН, у червні ціни знову впали до майже довоєнного рівня і з тих пір зростають потроху (разом із падінням гривні).

Але такі ціни, згідно зі звітом Нацбанку, відображають здебільшого «оптимістичні очікування продавців». Адже попиту покупців на новобудови в Києві майже немає.

«Наразі більш-менш нормально запрацював ринок оренди, – розповіла «Хмарочосу» ріелторка Олена. – Натомість охочих придбати житло в новобудовах майже немає. Час від часу продаються об’єкти на вторинному ринку, але й ті – з величезним дисконтом».

Те саме сказав у розмові з журналістами Ігор Ніконов, власник та засновник компанії КАN Development, уточнюючи, що купівля нових квартир в його компанії впала десь у 20 разів.

На той попит, який ми спостерігали півтора року до початку війни, звісно розраховувати не варто, пояснює Володимир Даниленко, засновник M4U estate. За його словами, зараз є невеликий попит на нерухомість з боку внутрішньо переміщених осіб, а також інвесторів, які готові скуповувати кризові активи з метою заробити на них після закінчення війни. Натомість для відновлення повноцінного попиту на нерухомість знадобиться щонайменше півтора-два роки після завершення бойових дій.

Чи будуть знижки на первинну нерухомість?

У людей є загальне очікування, що ціни мають впасти пропорційно зниженню попиту, розповідає Денис Суділковський, директор з маркетингу ЛУН. Втім, пояснює він, забудовник платить державі – за оренду землі, податки, ліцензії тощо – навіть в умовах відсутності прибутків. Крім того, зростає собівартість самого будівництва – через розірвані логістичні зв’язки, зупинку або переміщення українських підприємств, а також необхідність закуповувати матеріали в Європі (а не Росії чи Білорусі). «Усі ці фактори не сприяють зниженню цін», – наполягає Денис Суділковський.

Щоб зрозуміти здатність пропонувати знижки девелопер, перш за все, має порахувати нову собівартість будівництва. В кризових умовах коливання валют та дефіциту будматеріалів це зробити досить складно.

«Продаж нижче собівартості створює значні ризики затягування будівництва або того, що об’єкт взагалі не буде добудовано. В умовах високої невизначеності забудовник повинен відразу встигнути освоїти отримані кошти, закупивши матеріали, чи виконавши роботи. Якщо девелопер продає зі знижкою і не виконує при цьому роботи – це подвійний ризик для клієнта», – розповідає Володимир Даниленко, засновник M4U Estate.

Як наслідок, наразі забудовники здебільшого пропонують тимчасовіі акції за фіксованим курсом. До прикладу, компанії запрошують купити квартиру на вигідних умовах (зі знижкою до 15%), впродовж тижня (тільки зараз!) або встановлюють знижки на конкретний будинок чи на вибрані квартири в комплексі.

Саме такий підхід є найбільш адекватним з точки зору маркетингу, вважає Юрій Гладкий, засновник бренд-маркетингової агенції Grape. «Навіть велика знижка не буде підвищувати попит, який знизився через війну і пов’язану з нею нестабільність. Скажімо, 25% дисконт у сегменті преміальної заміської нерухомості просто нівелює бренд і змушує поставити питання – а чим взагалі була зумовлена така ціна? Ті, хто вже купили нерухомість дорожче, відчуватимуть себе обманутими», – зазначає експерт.

Спеціальні пропозиції, на його думку, є чутливою альтернативою хаотичному зниженню цін. Йдеться про випадки, коли компанія продає окрему категорію будинків за зниженою ціною. Спецпропозиція обмежена в часі і поширюється лише на обрані будинки житлового комплексу. Такий точковий підхід дозволяє зберегти бренд і є грамотним із погляду маркетингу.

Так, у компанії SAGA Development на запит «Хмарочоса» відповіли, що знижок наразі немає, але й ціни на квартири не підіймали та не індексували після падіння гривні. При цьому забудовник готовий розглядати пропозиції клієнта на окремі лоти, а також надає більш гнучкі умови розтермінування оплати. До прикладу, перший внесок квартири на виплат може становити менше 30% (чого не було до війни). Довша тривалість розстрочки (30 замість 24 місяців) дозволить зменшити суму щомісячного платежу з сімейного бюджету.

Про актуальні довоєнні ціни заявили «Хмарочосу» і в компаніях «Інтергал-Буд» та KAN Development. Девелопери пропонують знижки на окремі квартири при повній оплаті і знову-таки –більш гнучкі умови розтермінування.

«Зараз забудовники, перш за все, ставлять за мету добудувати розпочаті проєкти і вивести їх на ринок вторинної нерухомості (а це готові для заселення квартири з документами). Інші варіанти покупці навряд чи розглядатимуть найближчим часом. Комерційні інвестиції в нове будівництво найближчим часом навряд чи будуть», – пояснює Михайло Артюхов, член Асоціації фахівців із нерухомості.

До того ж менша кількість дешевих пропозицій на рівні котлована також впливатиме на загальну середню ціну на ринку, адже готові квартири зазвичай коштують дорожче, вважає Денис Суділковський.

На думку Михайла Артюхова, невдовзі забудовники поділяться на дві категорії. Ті, хто має можливість залучати в будівництво власний капітал, триматимуть або навіть підвищуватимуть рівень цін. Ті, хто фінансує будівництво з продажів, підуть на деякі суттєві дисконти, – щоб закрити нагальну потребу. «Я наполягаю на тому, що великі компанії суттєвого дисконту не пропонуватимуть. Вони триматимуть довгу дистанцію. Зі знижками натомість здебільшого продаватимуть квартири на початковому етапі котловану. Але тут є великий ризик затримки чи навіть банкрутства забудовника», – вважає експерт.

У відділах продажів різних компаній про знижки розповідають мало, одразу запрошуючи на перегляд квартир. Як пояснюють експерти, ринок шукає баланс. Середня ціна, зібрана з пропозицій девелоперів, наразі не зовсім відповідає фактичним угодам на ринку. Як наслідок, представники компаній намагаються пропонувати знижки індивідуально – в разі безпосереднього бажання прямо зараз купити квартиру. По суті, задача відділу продажу сьогодні – затягнути покупця в офіс. Якщо людина туди не прийшла, то продати квартиру їй неможливо, а розповідати про знижки – немає сенсу.

Нинішні ціни не відображають стан ринку – Нацбанк.

«Більшість заявлених цін на первинному та вторинному ринках відображає скоріше оптимістичні очікування продавців. За дуже низького попиту та мізерної кількості угод реальну вартість квадратних метрів визначити вкрай важко. Ті угоди, що є на ринку, можуть укладатися зі значними знижками. Рівень знижок залежить від потреби продавця у ліквідності. Тож нинішні ціни не відображають стан ринку, йому ще слід віднайти рівновагу», – пояснюють ситуацію у звіті Нацбанку.

Чи треба платити іпотеку та розстрочку?

Введення «кредитних канікул» було однією з перших законодавчих ініціатив після початку великої війни. Закон звільняє від обов’язкових виплат та штрафів на час воєнного стану та впродовж 30 днів після його завершення. Водночас, за словами забудовників, більшість (70-80%) інвесторів продовжували виплати або відновили їх відразу після стабілізації ситуації на Київщині.

Так, майбутня власниця квартири в Файна Тауні (KAN Development) розповіла «Хмарочосу», що перші три місяці вони з чоловіком утримувалися від платежів. Тоді забудовник запропонував виплатити трохи більше звичної суми і отримати знижку на загальну вартість квартири. «Загалом вийшло близько тисячі доларів економії, але навіть це було приємно», – пояснює киянка. Наразі, за її словами, проблему створює лише прив’язка вартості помешкання до долара, яка робить квартиру дорожчою з кожним днем.

У компанії «Інтергал-Буд» заявили, що запропонували знижку близько 7% відсотків тим інвесторам, які готові виплатити вартість нерухомості достроково. У тих, кому вдалося оплатити розстрочку до війни, виникають інші проблеми. Так, інвесторка житлового комплексу «Озерний Гай» від Інтергалу ніяк не дочекається ключів від своєї вже збудованої квартири. «Ми взяли квартиру в 2020 і мали отримати ключі в квітні 2022. До грудня 2021 року виплатити всю вартість помешкання. Девелопер навіть здав будинок в експлуатацію, але ремонт так і не почав робити», – пояснює Анна Пастиря.

Війна похитнула уявлення українців про житло як про одну з найнадійніших інвестицій. Існує думка, що через страх втратити майно, меншу купівельну спроможність і зміну життя українці в майбутньому все більше відмовлятимуться від купівлі квартир на користь орендованого житла. В такому разі варто вже зараз почати вимагати в уряду адекватної житлової політики, соціального житла і доступної оренди, зокрема завдяки частці комунальної власності в ній.

Читайте також: Києву потрібно вирішувати житлову проблему. Як в цьому допоможуть податок на нерухомість та соціальні помешкання?