Питання реконструкції кварталів п’ятиповерхівок, які складають значну частину житлового фонду столиці, не дає спокою місцевій владі вже багато років. Починаючи з 2006-го, коли до цієї теми звернулися вперше, відбулося вже шість чи сім спроб впровадити таку трансформацію. Реалізовано навіть кілька пілотних проєктів. Але кожного разу ці ініціативи наштовхувалися на проблеми з мешканцями, або пошуком джерел фінансування.

Зараз питання зношеного житла знов постало. Не зупинила його навіть триваюча в країні війна та пов’язані з нею ризики. «Хмарочос» вже писав про те, що на початку грудня Київрада затвердила Програму комплексної реконструкції мікрорайонів застарілого житлового фонду. Її розробником стала приватна організація «Інститут Урбаністики» на замовлення Департаменту будівництва КМДА.

З положень програми випливає, що під реконструкцію підпадають будівлі, які в народі називають «сталінками» та «хрущівками» (близько 5000 будинків по Києву). А з усіх можливих варіантів, була вибрана стратегія знесення цього житлового фонду та розташування на цих ділянках новобудов висотністю від 20 поверхів. Схоже, автори програми віддали перевагу саме «російському» або «пострадянському» підходу, замість більш адаптивного європейського досвіду реновації.

Чи «на часі» зараз питання реновації п’ятиповерхівок та як зміниться Киів у разі реалізації прийнятої стратегії, розбирався «Хмарочос».

Знести не можна залишити

Експерти мають різні погляди на те, наскільки доцільною є зараз робота з планування та реалізації відбудови. На думку Наталії Задерей, економістки, експертки з ринку нерухомості, у найближчий рік це питання не актуальне. Триває війна, цивільна інфраструктура міста продовжує зазнавати руйнувань. Після закінчення війни постане питання відбудови, в рамках якої можлива й реконструкція житла, збудованого у 40-60-х роках.

«Важко сказати наскільки це реально, – розмірковує вона, – Адже в сфері містобудування на державному рівні планується багато змін – містобудівна реформа (законопроєкт 5655), реконструкція кварталів застарілого житлового фонду (законопроєкт 6458). Незрозуміло, наскільки узгоджуються між собою ініціативи депутатів і місцева програма Києва. Також є питання до фінансування».

Експерт з транспортного планування Дмитро Беспалов, вважає, що термін придатності такого житла стрімко спливає. І його мешканці, а слідом і місцеві ради, все частіше будуть стикатись з суто технічними питаннями, які потрібно буде терміново вирішувати. «В інженерній практиці є таке поняття – термін експлуатації. Коли він спливає – використовувати будівлю стає або небезпечно, або економічно недоцільно. Робити це потрібно, бо люди у таких будинках живуть «як на пороховій бочці». Але це має бути комплексний підхід, інтегрований у ландшафт міста».

Але до інтеграції як раз і виникає основна частина запитань. Згідно плану реконструктивних заходів, який є частиною нової програми, звільнені від старого житла ділянки будуть забудовані новими висотними будинками економ-класу. В такому разі замість зелених кварталів з постійним складом мешканців та підлаштованою інфраструктурою, ми отримаємо зростання щільності населення та соціальну неоднорідність (бо частина квартир буде компенсована відселеним мешканцям, частина піде на соціальні потреби, а частина буде продана на ринку нерухомості).

Наталія Задерей бачить в цьому як переваги, так і ризики: «З соціально-економічної точки зору райони можуть отримати поштовх до розвитку, знизиться напруга між мешканцями застарілих будинків та сусідніх новобудов. Водночас є ризики негативних наслідків «джентрифікації»: 

– може зрости щільність населення і це не буде адекватно урівноважено новими закладами освіти, охорони здоров’я, відповідною транспортною інфраструктурою, підземними комунікаціями тощо;

– частину квартир у висотках отримають мешканці «хрущівок», але більша частина буде продана в середньому значно більш заможним громадянам. І це призведе до зростання цін (зокрема на послуги) у цих районах».

Павло Федорів, урбаніст, дослідник ГО «Нова житлова політика» вважає, що проблема застарілого житлового фонду, це насамперед проблема неефективного утримання житла: «скільки б ми не будували, якщо ми не будемо належним чином дбати про житло — через кілька десятиліть проблема повернеться й навіть загостриться».

«Протягом лише останніх двох років Мінрегіон створив чотири версії проєкту Закону про так звану «комплексну реконструкцію застарілого житла», за якою передбачається знесення та будівництво на його місці приватним капіталом чогось більш прибуткового. Якщо здатність платити визначатиме все — ми отримаємо просторове розшарування за доходами і відповідну поляризацію міст, яку раніше вдавалося обмежувати за рахунок немобільності житлового фонду», – зауважує пан Федорів.

Як виглядатиме «оновлений» Київ

Якщо програма реконструкції буде реалізована згідно з оприлюдненими пропозиціями, є істотний ризик, що несучасні, але затишні квартали Дарниці, Нивок, Святошина, Сирця тощо перетворяться на «бетонні джунглі». Це неодмінно вплине на життя не тільки цих кварталів, а й прилеглих районів і всього міста. 

«Візуально все залежатиме від висотності нової забудови та її комплексності. У програмі декларується необхідність розвитку соціальної й транспортної інфраструктури. Важливо, щоб це було не просто декларацією», – розмірковує Наталія Задерей. – «Якщо в рамках реконструкції знесуть п’ятиповерхові «хрущівки» і замість них набудують 25-поверхові висотки, це негативно відобразиться на ландшафті міста. Київ і так в лідерах за висотнистю нової забудови серед європейських міст. Мешканцям «бетонних джунглів» знайоме відчуття клаустрофобії та дискомфорту, важливо не розповсюдити це на все місто».

Найбільше ці зміни вплинуть на якість життя місцевих мешканців. Отже, перша проблема, яка може «гальмувати» весь процес і вже не раз це робила – це згода жителів. І якщо питання формальної згоди ще можна вирішити, наприклад встановивши допустимий відсоток примусового відселення за наявності згоди більшості, то питання готовності людей жити у нових «мурашниках» замість звичних обжитих кварталів вирішити «безболісно» майже неможливо.

Дмитро Беспалов відмічає, що в Києві наразі немає вдалих прикладів комплексної реконструкції. «Я бачу великі ризики, що це буде точкова забудова, як це відбувалося раніше. Але окрім квадратних метрів житла та благоустрою, ми маємо дивитися на інженерні мережі, ресурс яких вже вичерпано. Інше питання – транспортна мережа. В Києві вона майже не розвивається. А для комфортного проживання у таких збільшених кварталах потрібно змінювати маршрути наземного транспорту, переносити зупинки, збільшувати пропускну здатність відповідних станцій метро. Це все дуже дорого і місто в це зараз майже не інвестує».

Оптимально, за словами транспортного планувальника, було б взяття за основу концепції інтегрованого плану розвитку квартальної забудови (вдалий приклад – нові квартали Барселони) і втілення ідеї 15-хвилинного міста. Коли робота, соціальні послуги та щоденне дозвілля знаходиться на відстані пішої доступності. Але в існуючих київських реаліях така реалізація виглядає утопічно.

Дмитро Беспалов розповідає, що існує інтегрований план розвитку Подільського району, який оснований на цих принципах, але його реалізація навіть не розпочалася, бо потребує докорінних змін не тільки в кварталах, потребуючих реновації, а й в масштабах усього району та навіть міста. Просто щоб затвердити цю концепцію в Київраді знадобилось більше трьох років.

До того ж, є велике питання, як заохочувати девелоперів до участі у програмах реконструкції. Адже зараз у Києві ще досить багато промислових зон, які можна ревіталізувати та забудувати цільними житловими комплексами. Це процедурно набагато простіше, аніж домовлятися з мешканцями та вигідніше, бо дозволяє будувати сучасні проєкти більш високої цінової категорії. Саме тому комплексна забудова на місці колишніх промзон, хоч і має доволі багато критиків, виглядає логічніше та не привносить настільки відчутних змін у життя міста.

Наразі в Києві вже реалізовано проєкти комплексної забудови на територіях колишніх промзон – «Комфорт Таун», «Файна Таун», Unit City, Rybalsky тощо. Але це девелоперські проєкти комфорт-класу з приватними операторами освітніх та медичних закладів на території, часто вони обнесені парканом, бо так захотіли мешканці. Очевидно, для реконструйованих кварталів такий підхід не спрацює. Й з великою ймовірністю, на місці реконструйованих кварталів ми побачимо нагромадження бетонних 20-поверхівок «вікна у вікна», без достатньої кількості паркомісць, дефіцитом соціальних об’єктів та перевантаженим громадським транспортом.

Справедливість vs доцільність

В розрізі питання соціальної забудови підіймає голову проблема справедливого розподілення бюджетних коштів. Адже щоб вирішити проблему одних містян, можуть недофінасувати або створити проблему іншим. «Фінансування інфраструктури здійснюється із бюджету, до якого докладається вся громада, а прибутки від таких інвестицій громади отримують в першу чергу ті, хто володіє землею і нерухомістю поряд. Адже, не докладаючи до цього жодних зусиль, вони отримують подорожчання активів», – пояснює Павло Федорів.

Таким чином, замість рівномірного розподілу коштів на вирішення нагальних проблем міста, пропонується перебудовувати окремі квартали, створюючи додаткове навантаження на міську інфраструктуру і мережі. Сусідні ж мікрорайони можуть отримати як користь та додану вартість у вигляді нових бізнесів, навколишнього благоустрою тощо так і додаткове навантаження на соціальну інфраструктуру (школи, садочки, поліклініки), запарковані вулиці, ускладнений трафік та перевантажений громадський транспорт.

«Ігнорування можливостей поліпшення, адаптації, ущільнення території з повагою до наявної інфраструктури, спільнот і просторів є словниковим прикладом практик «реконструкції через витіснення». Відповідальність за розбудову спільної інфраструктури натомість перекладалась на міську громаду» – застерігає Павло Федорів.