Квартири в оренду в новобудовах Києва нікому не потрібні. Як змінилися ціни та ситуація на ринку?

Перші місяці війни стали шоком для усіх українців. Київ, який був однією з головних цілей окупантів, потрапив під удар у всіх сферах. Ринок житла відчув це одразу. Будівництва були одразу заморожені, угоди купівлі-продажу припинилися. Оренда квартир залишалася єдиним сегментом, який продовжував працювати. Адже люди, що залишилися у місті або переїхали до столиці з більш небезпечних регіонів та окупованих передмість, шукали тимчасовий дах над головою. Попри це кількість шукачів неможливо було порівняти з довоєнним.

Що зараз відбувається з орендою житла у столиці, як вплинули реалії поточної зими на пріоритети орендарів та ціну пропозицій – розбирався «Хмарочос».

Цінові гойдалки воєнного року

За оцінками рієлторів, ціни на оренду житла у Києві у березні-квітні впали на 40-50%. Але вже в травні-червні, коли Київщина була деокупована, а місто трохи оговталося, ціни на зйомне житло почали повертати свої позиції і відрив від колишніх цінників складав вже до 20%.

Найбільший ажіотаж, за словами Віталія Чернецького, фахівця з нерухомості KDU Realty Group, спостерігався на ринку в серпні-вересні. Тоді багато людей поверталося у столицю з-за кордону та західних областей України після кілька місячної відсутності.

«Хтось вирішив будувати своє життя та бізнес вдома, комусь важливо було повернути дітей до школи. В цей період ціни на оренду відрізнялись від довоєнних в середньому на 10%», – каже фахівець.

Наприклад, однокімнатна квартира у новобудові на популярних для оренди Позняках у грудні-січні перед війною коштувала в середньому 10-11 тисяч грн на місяць, у березні квітні – 6-7 тисяч, у травні-червні – вже 8 тисяч, а у серпні вересні її можна було здати за 9-10 тисяч гривень.

За даними додатку для оренди квартир Bird, станом на кінець грудня у столиці середня орендна ставка однокімнатної квартири була на рівні 8,5 тисяч гривень. До повномасштабного вторгнення ціна таких пропозицій перевищувала 13 тис. гривень.

Ці коливання та швидке відновлення цін та попиту на оренду житла легко пояснити. Адже ринок оренди – найбільш чутливий до міграційних процесів та кількості людей у місті. За словами міського голови Віталія Кличка, кількість міського населення ще не повернулася до довоєнного рівня. «До вторгнення тут проживало 3,8 мільйона осіб, у березні — менше одного мільйона, у липні — 2−2,5 мільйона, зараз 3,6 мільйона. 300 тисяч із них є зареєстрованими біженцями з інших областей країни».

Як змінилися вимоги орендарів

Початок масованих обстрілів енергетичної інфраструктури та пов’язані з цим відключення дещо змінили пріоритети орендарів. Якщо раніше квартири на високих поверхах полюбляли за панорамні краєвиди і це вважалося перевагою помешкання, то зараз здати квартиру вище 15-го поверха складно, а вище 20-го можливо лише за умови зниження вартості або додаткових вагомих переваг самої квартири.

Віталій Чернецький розповідає, що багато орендарів у жовтні-листопаді з’їхали з квартир на високих поверхах, змінивши їх на нижчі. Бо одна справа, коли це твоя власна квартира і ти змушений шукати виходи з ситуації та якоюсь мірою підлаштовувати своє життя під нові реалії з відключеннями електроенергії: ходити пішки на 20-й поверх, робити запаси води, коли не вистачає напору, тримати окріп у термосі, купувати газовий пальник для готування тощо. Адже у висотних будинках при вимкненні струму, на якому все зав’язано, виникає купа побутових питань. Інша – коли це орендоване житло. Тоді є можливість спростити собі життя – змінити її на більш зручну за характеристиками – старий «теплий» будинок, низький поверх, газ.

Серед популярних запитів останніх місяців рієлтор називає нижні поверхи (до сьомого), наявність газової плити, постійного опалення та, у більш просунутих випадках, енергонезалежного інтернету (оптоволоконна лінія або акумулятор).

Тож наразі популярні раніше новобудови поступилися місцем будинкам радянської періоду. Адже саме в п’яти- та дев’ятиповерхівках минулого століття наявні переважно газові плити та можна досить комфортно обходитись без ліфту.

Підприємниця Людмила у грудні 2022 року придбала двокімнатну квартиру в 16-поверхівці на лівому березі столиці, в яку планувала переїхати жити. Але поки тривали ремонтні роботи, почалася війна і плани змінилися.

«На квартиру та ремонт я позичила частину грошей, які планувала віддавати протягом кількох років. Хотіла переїхати від дорослої дочки, щоб кожен мав своє житло та окреме життя. Але війна дуже вплинула на мої прибутки, а борги треба віддавати. До того ж бути разом зараз якось спокійніше. Тому вирішили поки що здати цю квартиру», – розповідає вона.

Людмила каже, що квартиру на десятому поверсі здали на початку вересня, «на піку» цьогорічних цін. Орендарі знайшлись швидко. Вартість в 12 тис гривень за договором зафіксували на півроку. Але жінка не чекає, що її доведеться знижувати: «Термін дії договору скоро спливає, але наші орендарі цілком задоволені. Квартира після ремонту, з газовою плитою (частина 16-поверхових будинків серії БПС у Києві газифіковані – ред.), поверх досить прийнятний, отже основних «недоліків» сьогодення житло не має. Та й ціна цілком ринкова».

Нижчі ціни, більший вибір

Юристка Марина повернулася до Києва з восьмирічною донькою після новорічних свят. Розповідає, що на початку війни орендувала з чоловіком та родиною друзів будиночок у Львівській області. За кілька місяців чоловік знайшов роботу на місцевому будівельному підприємстві і вирішив поки що залишатися там. Компанія, в якій Марина працювала до війни, зараз поновлює частину співробітників і їй запропоновували повернутися на роботу. До того ж, донька хоче після канікул повернутися на навчання до свого ліцею. До війни родина знімала квартиру на Оболоні, отже хочуть і зараз знайти помешкання у цьому районі.

«Ми почали активний пошук квартири. Розглядаємо як дев’ятиповерхівки, так і нові висотні будинки. Квартира, яку винаймали до війни, зараз зайнята. ЇЇ здали влітку на 20% дешевше. Ціни зараз трохи знизились. Але не суттєво. Вибір став кращий. З’явилися гарні квартири, які раніше не здавалися. Їхні власники виїхали за кордон і вирішили поки здавати житло», – ділиться вона спостереженнями.

Віталій Чернецький каже, що квартири, власники яких здають своє основне житло поки самі перебувають за кордоном або в іншому місті, складає на ринку оренди приблизно 10%. Більшість не виходить на ринок комерційної оренди, а дозволяє пожити там своїм рідним з більш небезпечних регіонів (Харкова, Миколаєва, Запоріжжя), або просто закрили до свого повернення. Отже, 10 % – це не та кількість, яка може сильно вплинути на ситуацію на ринку, збити середню ціну або значно розширити пропозицію. Але такі квартири – гарний варіант для тих, хто ще не визначився де планує будувати подальше життя, але шукає гарно облаштований тимчасовий варіант.

Орендарка Марина відмічає, що зараз вибір квартир в оренду більший, ніж коли вони з чоловіком шукали житло понад два роки тому. «Ми вже десять років орендуємо квартиру в Києві і я не пам’ятаю такого вибору та прийнятних умов. Зараз добре обладнану однокімнатну квартиру можна орендувати за 10-11 тисяч грн. Раніше подібний варіант за 12-13 тис. вважався вдачею і забирали його буквально «з-під носу»», – каже вона. Ще й орендодавці, в більшості, лояльніші. Готові домовлятися щодо ціни та інших умов проживання. Розуміють, що люди можуть приїхати з окупованих міст майже без майна, пройшовши через багато горя.

Випробування на гнучкість

Віталій Чернецький звертає увагу, що всі зміни у ціновій політиці та ставленні власників, притаманні переважно бюджетному сегменту. У сегменті квартир, вартістю від 20 тисяч гривень на місяць, а тим більше елітного житла від 1 тисячі доларів, хазяї не такі гнучкі. Багато хто з них знаходиться не в Києві і трохи «відірвані від реальності». Але цей сегмент зараз майже заморожений. Попит на такі квартири поодинокий, вибір великий. Потенційний орендар може вибирати не тільки за характеристиками житла, але й за політикою орендодавців.

Щодо коригування цін на оренду під впливом ринкових змін, рієлтор каже, що зараз достатньо розповсюджена ситуація, коли мешканці, після закінчення дії договору, звертаються до власників з проханням зменшити ціну в контексті ринкових умов. Особливо якщо це житло, яке зараз не має високого попиту (наприклад, верхні поверхи). Більшість орендодавців реально оцінюють ситуацію і, якщо претензій до мешканців немає, зголошуються на це. Від тих, хто не проявляє гнучкості, пожильці доволі часто виїжджають, бо знайти аналогічний за характеристиками, але дешевший варіант, зараз цілком можливо.

До того ж зараз ціну у договорі оренди фіксують на півроку (раніше було на рік). Оскільки непевність в розвитку ситуації в місті та на ринку оренди залишає можливість більш оперативно коригувати цінові домовленості для обох сторін.