Коли Артем Мяус та його кохана Катерина Герасимова купували квартиру, в якій зрештою чекали на народження першого сина, вони не очікували, що через три роки отримають повідомлення про рішення суду, за яким їхнє помешкання більше їм не належить. З дворічним Ромою на руках та відчуттям незахищеності у своїй країні, сімʼя була вимушена шукати нове житло.

«Хмарочос» поговорив з Артемом та його дружиною, а також зі старшим юристом Axon Partners Андрієм Раєцьким для того, щоб проаналізувати, що сталося.

Історія Катерини та Артема

У той час, коли сім’я Катерини Герасимової та Артема Мяуса, актора Театру на Подолі, шукала нову домівку, квартира на Харківському масиві не була їхнім пріоритетом – з тарганами, брудом та ремонтом від забудовника з вісімдесятих, який потребував повного оновлення. Проте родині сподобався район: поруч з будинком розташований магазин, дитячий садок, школа, поліклініка та парк Партизанської слави. Також квартира коштувала дешевше за інші варіанти. Для того, щоб переконатися в надійності покупки, сім’я звернулася до адвокатки з проханням перевірити помешкання перед укладанням угоди. 

Квартиру продавала колекторська компанія «Кей Колект», яка завірила клієнтів, що житло відчужили в попередніх власників пʼять років тому через несплату іпотечного кредиту в 125 тисяч доларів. З допомогою адвокатки, пара переконалися в тому, що майно «чисте» в держреєстрі, і уклали договір купівлі-продажу, який завірив нотаріус, на початку 2020 року.

«За його станом можна побачити, як раніше виглядала вся квартира», – зазначає Катерина Герасимова. Також на новому місці народився перший син родини, Рома, який зареєстрований за цією адресою. 

Однак в березні 2023 року родина отримала повідомлення від Дарницького суду, в якому йшлося про перегляд судом справи про відчуження майна, яке він визнав неправомірним. «У першій інстанції мені навіть не сповістили про проведення суду. Він пройшов за три місяці. Ми бігали на пошту, щоб дізнатися, чи був лист, але за мною та за моїм прізвищем нічого не зареєстровано», – каже Катерина.

«Компанія неправомірно забрала квартиру ще 2015 року. Проте ми законно купили її за свої гроші, зробили ремонт, а тепер маємо з малолітньою дитиною опинитися на вулиці». Після апеляції, яку родина подала в червні, зараз вона очікує на касаційне засідання. «Ми сподіваємося, що суд побачить, що в балансі наші права більше порушені», – висловлює надію Катерина. З ними вже працює судовий експерт, який на момент розмови попередньо оцінив вартість ремонту в сім з половиною тисяч доларів.

Чому колекторські компанії не дають гарантій

Такий випадок, як в Артема та Катерини, насправді, не унікальний. Андрій Раєцький, старший юрист Axon Partners, вважає, що це наслідки далекої світової кризи 2008 року: попри те, що фінансові ринки давно відновилися, нерухомість, яку до кризи віддавали в заставу, досі залишається причиною судових спорів. «Україна довгий час намагалася збалансувати інтереси власників іпотечних квартир та банків, запроваджувала мораторії та альтернативні механізми розвʼязання боргових питань», – розповідає Раєцький.

Купуючи квартиру на вторинному ринку, клієнт не може отримати від адвоката вичерпний список пересторог та бути впевненим, що колись не зʼявиться якийсь спадкоємець чи кредитор. «Робота будь-якого юриста – виявляти ризики, робота хорошого юриста – пояснити, наскільки вони високі та реалістичні», – каже Раєцький.

Катерина Герасимова розповідає: «Як ми вже потім дізналися, адвокатка не запитувала матеріали справи щодо нашої квартири, яка вже тривала. На квартиру наклали арешт за десять днів до нашої угоди, який зʼявився у відкритому доступі за місяць після покупки». 

Чи може суд розглянути справу без присутності всіх сторін

Артем та Катерина наголошують на тому, що справу розглянули без їхньої участі. Андрій Раєцький пояснює, що ініціювати судову справу може кожен без великих затрат. «Для цього достатньо: перше – витратитися на папір, на якому напишуть суть спору, та друге – сплатити судовий збір». Юрист зазначає, що в разі спору за майно, судовий збір становить 1% від вартості нерухомості.

Далі процес залежить від суду. Він зобовʼязаний повідомляти всі сторони про важливі процесуальні етапи справи: наприклад, відкриття справи, призначення засідання чи прийняте рішення. Для цього йому достатньо направити документи рекомендованим листом за відомою адресою. За вручення відправлень відповідає пошта. «Якщо вона зробила все належним чином, але документи повернули до суду з відповідними відмітками, то презюмується, що судом зроблено достатньо дій для повідомлення сторони процесу», – коментує Раєцький. 

Якщо ж суд не впевнений на певних етапах, що одну зі сторін повідомили в належний спосіб, він може перенести засідання. «Але це не може тривати вічно», – каже юрист. Тоді суд може зробити оголошення на сайті. Проте якщо сторона не отримала повідомлення про певні етапи суду, вона може довести, що відбулося порушення, яке позбавило її можливості взяти участь у процесі.

Справа Катерини та Артема перейшла від подачі оскарження попередніх власників у листопаді 2022 року до рішення суду в березні 2023. Сімʼя підкреслює, що не отримала ніяких повідомлень про проведення суду за їхнім майном.

Чи можуть колишні власники повернути майно

Юрист Андрій Раєцький зазначає, що попередні власники квартири, у яких майно забрали колектори, мають багато опцій для дій. Підходи змінюються через креативність юристів: до прикладу, 2019 року Верховний суд розглядав справу арешту майна розлученого подружжя. Чоловік не сплатив грошовий борг за придбану нерухомість, тож кредитор звернувся з позовом про стягнення заборгованості. Тоді колишня дружина оскаржила рішення суду про розлучення, прийняте вісім років до того. У такий спосіб, жінка змогла подати позов про визнання права власності на половину ділянки, адже її купили в шлюбі, і кредитор не може накласти арешт на майно. Суди першої і другої інстанції задовольнили позов, проте Верховний Суд скасував їхні рішення: він зазначив, що колишнє подружжя діяло недобросовісно для того, щоб уникнути сплати боргу.

Одне з ключових питань в суперечках між власниками щодо нерухомості полягає в тому, чи можна вважати останнього покупця добросовісним набувачем. Так, часто припускають, що достатньо декілька перепродажів для того, щоб беззаперечно виграти суд. Проте Андрій Раєцький називає це міфом. «За судовою практикою оригінальний власник може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як потрапило у володіння останнього набувача», – каже він. У такому разі незаконність дій доводиться в межах однієї справи, тому додатково оскаржувати рішення чи документи не потрібно. 

Якщо майно продала людина, яка не мала прав на цей актив, попередній власник має довести, що це відбулося не з його волі. «Як ми розуміємо, способів втратити права на майно є безліч, тому тут широко коло можливостей», – додає юрист. Якщо вдасться довести, що передача володіння відбулася проти волі власника, то добросовісний набувач втрачає права на майно.

Для кредитора, який забирає майно у власника, що не виплатив кредит, є можливість перереєструвати права на майно на підставі окремих пунктів договору. Проте Андрій Раєцький зазначає: «Тут важливо розуміти, чи така процедура в договорі достатньо правильно написана і чи дотримана вона, як то направлення власнику іпотечного майна відповідних листів». Цим і скористалися попередні власники в справі Катерини та Артема: вони довели в суді неможливість перереєстрації квартири компанією за їхнім іпотечним договором. Тобто кредитор не виконав процедуру, яка була прописана в договорі про кредитування, або ця процедура була погано прописана.

Читайте також: 8 років тому ми купили житло в розстрочку в валюті і досі виплачуємо борг

«Інша проблема у випадку Катерини й Артема – таку реєстрацію зробив приватний нотаріус, але такі дії в той період могли робити лише реєстратори Міністерства юстиції», – стверджує Андрій Раєцький. У такий спосіб, попередні власники довели неправомірність передачі квартири у власність компанії «Кей-Колект», однак сімʼя дізналася про це вже постфактум. За негативного результату справи для останнього власника додається проблема повернути кошти з продавця.

«Однак, якщо суд не залучав вас до процесу як сторону взагалі, є можливість оскаржити це рішення до апеляції, навіть якщо учасники справи дійшли до Верховного Суду та мають остаточне рішення», – каже Раєцький. «Вам необхідно довести, що це рішення в спорі між іншими сторонами впливає на ваші права та інтереси». Так, до прикладу, Катерина Герасимова наголошує, що суд не зважав на те, що малолітня дитина втратить місце проживання, за яким прописана.

Висновки

Купівля нерухомості на вторинному ринку, а особливо іпотечного майна підвищує ризики та збільшує відповідальність покупця. Андрій Раєцький підкреслює: «Не все таке майно токсичне, просто крім потенційних побутових сімейних розбирань, клубок яких потрібно ще виявити, додається необхідність заглиблюватися в паперові тонкощі». Юрист наголошує саме на паперовій роботі, адже не варто покладатися лише на записи в реєстрі. «За судовою практикою у разі відсутності відповідних записів в реєстрі про іпотеку, вона всеодно зберігає свою чинність. Важливо розуміти, чи попередній продавець дотримався всіх формальностей, чи зможе потім продавець в потенційному суді надати всі підтверджувальні документи».