Кінець 2021 та початок 2022 років стали для українського ринку нерухомості одними з найважчих — загроза повномасштабного вторгнення, напад Росії та переміщення населення у більш безпечні регіони країни сильно вплинули на розвиток галузі.

Починаючи з 2015 року ринок нерухомості в Україні щорічно зростав. У 2021 році українці придбали понад 631 тисячу об’єктів (помешкання та земля), але у 2022 році це показник був утричі меншим. Проте починаючи з 2023 року й до сьогодні ці показники зростають.

Наразі ринок нерухомості в Україні напряму залежить від зовнішніх обставин. Повномасштабна війна має найбільший вплив на продовження будівництва та купівлі нерухомості: новини з фронту, обстріли та відключення електроенергії прямо пропорційно впливають на продажі. 

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак розповідає, що на початку 2022 року цей ринок взагалі зупинився, мова не йшла ні про продажі, ні про будівництво нових об’єктів. Перші зміни в ситуації відбулися весною 2022 року, після звільнення Київщини від російських окупантів. За її словами, в середині літа 2022 року ринок нерухомості почав зростати. До перших масових обстрілів восени, він складав 18-20% від довоєнного обсягу. Тоді найчастіше купували нерухомість у відомих лідерів ринку та на високій стадії готовності об’єктів.

Експертка розповідає, що після перших масових російських обстрілів та на початку відключень електроенергії по Україні, темпи будівництва та продажів уповільнились.  На це впливала невизначеність майбутнього та нерозуміння яким буде зимовий сезон 2023 року.

Проте вже влітку 2023 року обсяги будівництва та продажів почали зростати. Зараз середній обсяг продажів сягає близько 22% від довоєнного ринку. Експертка прогнозує, що така сезонність в галузі зберігатиметься до закінчення воєнного стану. 

Актуальні тенденції на ринку нерухомості

У 2024 році ринок нерухомості ще далекий від довоєнного стану галузі. У 2023 році кількість придбаного житла складала понад 172 тисячі помешкань, це більше ніж у перший рік повномасштабного вторгнення, проте значного менше за довоєнний показник — 325 тисяч помешкань.

Крім обсягів купівлі житла змінились й запити на житло. У 2024 році люди купують не таке помешкання, як вони обирали у мирні часи. Що саме змінилось та що популярно наразі розповідаємо далі.

Незалежні житлові комплекси

Російські прицільні обстріли української інфраструктури, знищення генерації та розподілення електроенергії в країни спонукали людей шукати житло, яке забезпечуватиме комфорт і у воєнних реаліях. 

За словами Вікторії Берещак, людям, як мінімум, важлива енергетична незалежність. При виборі житла потенційні покупці оцінюють чи подбали забудовники про самостійне заживлення для комплексу під час відсутності світла. Також звертають увагу, чи девелопер проявляв винахідливість, турбуючись про своїх жильців. Наприклад, цінують комплекси в яких встановлено сонячні панелі для живлення помешкань та геотермальні насоси, які використовуються для обігріву взимку та охолодження помешкання влітку і не залежать від електроенергії та інших факторів.

Апартаменти під здачу на заході України

Внаслідок повномасштабного вторгнення та окупації півдня та півночі країни інвестиції перемістились на захід України. Наприклад, керуюча компанія Apartel Resorts будує найбільшу в Україні мережу апарт-готелів на заході України. За словами представника компанії Євгена Кудрявченко, на Прикарпатті та Закарпатті попит на інвестиції в апарт-готелі виріс саме після початку великої війни.

«До початку повномасштабного вторгнення в нашому регіоні було 5-6 компаній, які активно будували апарт-готелі. Зараз ми налічуємо понад сто таких компаній, кожного місяця з’являється декілька нових проєктів», — розповідає Євген Кудрявченко.

Відчувається ріст попиту та пропозицій у цій галузі. Це пояснюється переміщенням грошей з великих міст на півдні та півночі країни у більш безпечні західні регіони. За словами Євгена, вкладеннями в такий тип будівництва на заході України цікавляться декілька груп інвесторів.

Перша причина для інвестицій — це диверсифікація. Наприклад, у людини є три квартири в Дніпрі, які здають в оренду і для отримання додаткових заощаджень та прибутку інвестор не купує ще одну квартиру в тому ж регіоні, а вибирає інвестиції в апартаменти на заході. 

Друга група людей, купує апартаменти для себе, як запасний варіант житла. Коли почалась повномасштабна війна в апарт-готель, який належить Apartel Resorts, в’їхали майже всі власники апартаментів. Люди з різних міст України мали безпечне житло, куди могли поїхати й пожити перший час. Тобто люди інвестують в апартаменти, які весь час приносять гроші, але можуть послужити й житлом в разі необхідності.  

І третя причина для інвестицій — це «бум» на ринку нерухомості в західній частині країни. Інвестори, які розуміють, що в цьому регіоні йде зростання ринку, обирають вкладання грошей в цю галузь.

Попит на придбання вже готового житла

Весною та влітку 2022 року почався ріст інтересу до купівлі вже готового житла, в яке зразу можна заїжджати. Це обумовлено великою кількістю внутрішньо переміщених осіб, які шукали житло в безпечніших регіонах країни та не могли чекати закінчення будівництва.

«Якщо до повномасштабної війни уніфікованим портретом покупця була місцева родина, яка покращувала свої житлові умови, то після її початку, основним покупцем стали люди, що приїздили з більш небезпечних регіонів, купували виключно готове, придатне до заселення житло», — пояснюють в компанії blago, яка займається будівництвом в Івано-Франківську.

Також в компанії розповідають, що ріст інтересу до готового житла зумовлено не тим, що люди перестають інвестувати в будівництво на стартових етапах. Основна причина – запуск державних програм єОселя та єВідновлення. Станом на зараз blago уже виконали понад 180 кейсів згідно з цими програмами, і кількість продовжує рости.

Однокімнатні квартири зі зручностями бізнес-класу

«Як і раніше, у лідерах попиту – однокімнатні квартири. Але тепер клієнт очікує просторі дизайнерські холи, дворівневі підземні паркінги, які можуть служити укриттям в разі такої потреби, інвентарні кімнати, де можна залишити візочки чи велосипеди, сучасні комфортні двори з яскравими функціональними дитячими та спортивними майданчиками, басейни на даху, квартири з терасами та міні-подвір’ям тощо. Тому кількість кімнат зараз це зовсім не про низький комфорт, а радше про практичність та зручність», – пояснюють в blago, які успішно будуть житлові комплекси в Івано-Франківську.

Наразі на ринку нерухомості важливо відповідати потребам покупця, бути гнучкими й чутливими до запитів. Найперше це турбота про жильців у часи відключення електроенергії, турбота про безпеку, а отже готовність та доступність укриттів, робота за державними програмами та швидкі темпи будівництва.