В останній день жовтня Українська асоціація девелоперів виклала на своєму сайті заяву з гучною назвою «Мільйони українців можуть залишитись без житла». «Хмарочос» вже переказував цей текст, але якщо коротко, то забудовники вважають, що галузь має бути підтримана з держбюджету, але натомість діяльність компаній блокують «продажні активісти» та «держава».

Ми не знаємо, яку мету переслідували автори цього вкрай маніпулятивного тексту, але явно вони не хотіли розпочати конструктивну дискусію щодо стану власної галузі та її взаємодії з центральними органами влади, місцевим самоврядуванням та представниками громадянського суспільства. Змішуючи в тексті реальні проблеми з голослівними звинуваченнями, вони, звісно, отримали публічну увагу, але нічого більше.

Більше того, через кілька днів після виходу заяви, Асоціація розмістила оплачене інтерв’ю у виданні «Економічна правда», щоб під тиском активістів в соцмережах редакція зняла його з сайту вже наступного дня. Така реакція є цілком логічною, зважаючи на вибір аргументів самих девелоперів та ширший контекст ситуації з хаотичною забудовою Києва до і після початку повномасштабного вторгнення росіян. Що ж з написаного в заяві – правда, а що є безпідставними звинуваченнями?

Держава створює умови, що ведуть до занепаду будівельної галузі

Під «державою» в заяві Асоціації маються на увазі як народні депутати, «силовики» та чиновники національного рівня, так і працівники органів місцевого рівня. Головна претензія в них в тому, що маючи в наявності усі дозволи та документи, сьогодні девелопер не має жодної гарантії, що держава не змінить правила на ходу і не скасує або заблокує будівництво.

Але справа в тому, що простих та прозорих правил нема. Тому їх і можна змінювати. Найяскравіший приклад – Київ. Як «Хмарочос» вже докладно писав у своїй попередній статті, в столиці просто немає генплану. Як розповідала народна депутатка Ганна Бондар у коментарі: «Це дуже важлива теза для розуміння, чому кожен будує все, що захоче. Питання висотності і щільності забудови регулюється виключно зонінгом, а в Києві його немає. Тому коли забудовник, наприклад, звертається до Департаменту містобудування за містобудівними умовами та обмеженнями (МУО), тобто параметрами, за якими місто дозволяє будувати, місто Київ не може видати адекватних МУО. В нього немає, на що спиратися».

Є багато підстав стверджувати, що така ситуація створена навмисно. Адже без чітких та прозорих правил, на які може спиратись і чиновник, який видає дозвіл, і забудовник, який його отримує, і активіст, який контролює їх обох, можна дійсно, як пишеться в заяві, запросити бізнес до «обговорення фінансового питання».

І ця ж ситуація веде в результаті до свавілля самих учасників ринку, тому один і той самий забудовник у Львові зведе акуратну 10-поверхівку, а в Києві – 25-поверхову стіну, яку активісти швидко нарічуть черговим «монстром». Бо в одному місті ухвалені генплан і зонінг, краще працює архітектурно-містобудівна рада і відповідно є від чого відштовхуватись, а в іншому – треба спиратись на документ 20-річної давнини з мільярдом правок, внесених у вигляді ДПТ за кошти самих девелоперів.

Варто додати, що ідеальної ситуації не існує, і у Львові теж багато, наприклад, тих самих випадків порушень висотності в новобудах, але якщо порівнювати ситуацію з Києвом, то неозброєним оком видно, що інституції, які працюють, приносять набагато кращий кінцевий результат, ніж коли правила є розмитими, непрозорими та складними.

Псевдоактивісти мають перевагу над законом

Цей пункт, мабуть, є найбільш контраверсійним з усіх. Якби псевдоактивісти дійсно існували в такій кількості, щоб заважати працювати цілій галузі, то ми б точно мали принаймні кілька виграних забудовниками судових справ проти цих негідників.

Насправді ж люди з бізнесу, мета яких – заробляти гроші, просто не можуть повірити, що існують інші люди, які готові витрачати свій час на захист таких абстрактних речей, як архітектурний ансамбль, доступ до зелених зон та водойм або краєвид. І у відповідь на, подекуди гарячкуваті від самого початку, вимоги активістів кажуть щось накшталт «Ця будівля не має цінності».

Це ціннісний конфлікт, який триває десятиріччями, і в умовах відсутності майданчиків для продуктивного та прагматичного діалогу, не буде вирішений у найближчому майбутньому просто через дуже високий градус ненависті.

Взаємні звинувачення, зверхнє ставлення один до одного, нерозуміння базових інтересів та вимог, нездатність домовлятись та іти на компроміс часто притаманні обом сторонам конфлікту, а місцева влада ніяк не модерує можливий діалог. В результаті кожен намагається «протиснути» власне рішення всіма доступними засобами, хоча можливо десь є варіант, який задовольнив би обидві сторони. Ми просто не дізнаємось про нього, бо продуктивна дискусія не відбулась.

Можливо, дійсно існують активісти, які хочуть зробити кар’єру у політиці чи місцевому самоврядуванні завдяки протестам та публічній увазі, але з десятирічного досвіду роботи нашого видання, можемо зробити висновок, що таких людей мінімум, і засуджувати їх за це дивно. Абсолютна більшість хоче просто зберегти озеро навпроти свого будинку або оригінальний фасад, який має архітектурну цінність.

Знову ж, в умовах відсутності чітких правил, ми не можемо знайти баланс між позиціями «тільки не будуйте у мене під вікнами» та «ми будемо будувати, бо на це є попит».

Маючи право власності на майно, девелопери стикаються з постійними перепонами

У третьому пункті заяви, забудовники пишуть таке: маючи право власності на майно, девелопери стикаються з постійними перепонами: об’єкти нерухомості на ходу визнаються об’єктом культурної спадщини, хоча ніколи нею не були; пустирям, де вже йдуть законні будівельні роботи, надається статус зелених зон або парків, будівництво зупиняється тощо.

Все це теж від відсутності діалогу. Громадські обговорення треба робити для того, щоб всі стейкхолдери мали спільне бачення розвитку території, а не для галочки. Треба запросити місцевих жителів, профільні громадські організації, широке коло зацікавлених осіб через місцеві медіа, і провести кілька раундів зустрічей. Таким чином девелопер вирішить 95% проблем ще перед встановленням будівельного паркану, або принаймні буде розуміти, які перед ним стоять виклики. Майно в місті не існує у вакуумі, воно існує в контексті.

Якщо держава впроваджує декомунізацію, чому об’єкти з серпом та молотом на фасадах намагаються зробити пам’ятками культурної спадщини

Не наводячи конкретних випадків, у яких держава та активісти захищають «серп і молот на фасадах», дискутувати щодо цього пункту взагалі немає сенсу. Але як наголошують експерти в одній з наших статей, будь-яка забудова є свідченням певної епохи. Вона може розповісти нам безліч інформації, зокрема про художній смак, бачення світу, технології будівництва та цінності тієї доби. В цьому і полягає головна передумова її збереження. «Одним з критеріїв визначення обʼєкта культурної спадщини є його належність до цивілізації, яка вже зникла. Якщо подумати, Радянський Союз також можна вважати зниклою цивілізацією, а його архітектуру – артефактами тієї доби» – вважає мистецтвознавиця Євгенія Моляр. При цьому таке збереження дійсно має відбуватись згідно з чинним законодавством.

Замість висновків

І все ж ключовою є мета цієї заяви. Якщо Асоціація девелоперів хотіла цим текстом підкреслити важливість створення системи прозорих правил для усіх стейкхолдерів, то в державі та громадському секторі треба шукати союзників, а не опонентів. Та робити спільні напрацювання на міському та національному рівнях.

Якщо ж забудовники хочуть ще більше преференцій для себе, таких як програма єОселя чи субсидування будівництв на мільярди гривень з міського бюджету Києва, то це зовсім інша справа.

Житлова криза – це більше не щось далеке, що обговорюється в Австралії чи Південній Кореї. Через наслідки війни вона вже тут, в Україні. І стійкою відповіддю має бути збалансована житлова політика, розроблена в інтересах якомога більшої кількості українців.