Майже 20 років у Солом’янському районі височіють три 22-поверхові вежі. Це – ЖК «Три богатирі», у який сотні людей інвестували кошти, але й досі не можуть отримати свої квартири. Комплекс розташований на вулиці Борщагівській біля Індустріального шляхопроводу і свого часу видавався хорошим варіантом для інвестицій у власне житло.

Однак історія ЖК з казковою назвою у реальності виявилася далекою від казки: протягом двох десятиліть його так і не змогли добудувати та ввести в експлуатацію. 

На жаль, подібні історії можуть розповісти тисячі жителів української столиці. Часто інвестори, довірившись запевненням забудовників у надійності проєкту, до останнього сподіваються на вирішення проблем з недобудовою та, врешті, залишаються ні з чим. Київ, за останніми підрахунками у 2020 році, є рекордсменом серед усіх українських міст за кількістю недобудов. На той період їх у столиці було близько 70.

Серед найвідоміших недобудов Києва, інвестори яких досі очікують на компенсації, можна згадати десятки об’єктів Анатолія Войцеховського, будівельна імперія якого була схожа на фінансову піраміду, ЖК компанії «Еліта-Центр», що продавала квадратні метри за надзвичайно низькою ціною, навіть не розпочавши будівництва, ЖК Fresco Sofia, який почали зводити в історичному центрі Києва у буферній зоні Софійського собору, ЖК «Дніпровські вежі» на Троєщині, який мав стати найвищим у столиці.

Але, на відміну від згаданих випадків, проєкт будівництва «Трьох богатирів» не викликав підозр і сумнівів навіть у інвесторів-працівників компанії забудовника. То чому ж виникла така ситуація?

На прикладі цього ЖК розповідаємо як інвестори стають жертвами не лише недобросовісних забудовників, а й відсутності ефективного державного регулювання будівельного ринку та захисних механізмів на випадок масштабних фінансових криз. А також, чи є шанс у власників житла в «Трьох богатирях» отримати свої квартири.

Початок будівництва «Трьох богатирів»

Будівництво житлового комплексу «Три богатирі» розпочалося у 2005 році. Забудовником була акціонерна компанія «Київреконструкція», якою керували брати Леонід та Дмитро Крючкови. Проєкт передбачав зведення елітного комплексу з трьох 22-поверхових будинків з керамічної цегли. У ЖК мали бути 324 квартири, підземний паркінг на понад 200 місць та закрита територія для жителів. Спершу ввести комплекс в експлуатацію обіцяли наприкінці 2007 року.

Розташування ЖК недалеко від метро та парку КПІ приваблювало чимало інвесторів. Серед них опинився і засновник EcoBud Building Group Павло Сомов, який тоді керував відділом інвестицій і продажів у компанії «Київреконструкція», тож ще в 2006 році вклався у декілька квартир в «Трьох богатирях». За словами Сомова, його привабила наявність у комплексі паркомісць, закрита територія ЖК і високі стелі у квартирах. В той же період у це ж будівництво вклалося багато топ-менеджерів «Київреконструкції»: заступник з будівництва, фінансовий директор, заступник з проєктування, начальник земельного відділу.

Фонд фінансування будівництва

У процесі будівництва «Трьох богатирів» інвестори не передавали кошти безпосередньо забудовнику, а вносили їх на окремий рахунок у банку. Адже тоді діяв закон про фінансово-кредитні механізми, який регулював залучення інвестицій. Відповідно до цього закону, люди інвестували через Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Управителем фонду може бути або сам банк, або фінансова установа зі спеціальною ліцензією. 

Такий механізм передбачений для того, щоб в разі виявлення порушень у процесі будівництва управитель ФФБ, який перераховує отримані від інвесторів гроші забудовнику, міг заблокувати їх. У проєкті «Трьох богатирів» управителем ФФБ був «Західінкомбанк». Саме він залучав інвесторів і реалізовував квартири та інші приміщення.

Готовність ЖК перед зупинкою будівництва

Перед виникненням проблем з будівництвом комплексу забудовник заявляв про високу готовність об’єкта. Як згадує Павло Сомов, зовні дійсно видавалося, що роботи в ЖК близькі до завершення. Були завершені фасадні роботи, встановлені вікна, а в одній з внутрішніх секцій навіть почали робити оздоблення. Однак ще не підключили зовнішні мережі, не до кінця розробили інженерну система й не доробили багато інших елементів. 

Тобто стадія готовності була не більше 70%, хоча у довідці для управителя ФФБ забудовник зазначав 85-90%. Тобто це був лише гарний «малюнок», який намагалися показати інвесторам. Щоб уникнути представлення забудовником неправдивої інформації, управитель ФФБ повинен контролювати процес будівництва і визначати доцільність продовження фінансування. Однак «Західінкомбанк» лише просив довідку про відсоток готовності об’єкта, у якій «Київреконструкція» вказувала нереалістичні цифри.

Зупинка будівництва

До початку реалізації проєкту кошторисна вартість була доволі високою. У порівнянні з тогочасними ринковими цінами, вартість житла на старті продажів ледве покривала собівартість і не мала прибутковості. Врятувало ситуацію стрімке подорожчання квартир з 2005 по 2008 рік, коли відбувся будівельним бум. Тоді ж у «Трьох богатирях» вартість квадратного метра зросла вчетверо.

Проте у 2008 році настала глобальна фінансова криза, що спричинила банкрутства величезної кількості бізнесів, зокрема і будівельних в Україні. Як пояснює Павло Сомов, тоді яскраво проявилися проблеми неорганізованості українського ринку нерухомості та відсутності чітко пропрацьованого державного плану антикризових рішень.

На фоні фінансової кризи, у «Київреконструкції» виникли конфлікти з акціонерами в іншому бізнесі. Тож компанія опинилася на межі банкрутства, а будівництво «Трьох богатирів» зупинилося. Тоді, як розповідає Павло Сомов, у нього була можливість швидко продати всі свої об’єкти у цьому комплексі. Але він не усвідомлював усю серйозність ситуації. Тож напередодні зупинки будівництва продовжував звітувати на нарадах про стан продажів квартир у ЖК.

Насправді ж, генпідрядник, яким була кишенькова компанія братів Крючкових «Рембуд», за словами Сомова, надавав неточні розрахунки. Згідно з ними необхідна сума для завершення будівництва виглядала невеликою. Хоча згодом вона різко збільшилася, тож коштів забракло. Загалом, неправильні розрахунки та неточність у поданні інформації – одна з основних проблем української будівельної галузі.

«Спочатку всі трохи захвилювалися, але ніхто не розумів масштабів проблеми. Думали, що об’єкт уже майже готовий і все якось вирішиться. Я теж не вірив, що ЖК не добудують. Адже на своїй посаді я знав велику кількість поважних інвесторів і не думав, що забудовник не виконає свої зобов’язання перед ними. Але коли в офісі почали ходити чутки, що палять якісь документи, а необхідна для добудови сума за три тижні зросла з 16 до 47 мільйонів гривень, я зрозумів наскільки серйозною є проблема», – згадує інвестор.

Загалом через зупинку будівництва постраждало близько 250 людей. Дехто вкладався більше, адже купував квартири не лише для себе, а й для потенційного заробітку на нерухомості. І, звісно, багато інвесторів кинулися з претензіями до працівників «Київреконструкції».

Навіть довелося відправити у відпустки співробітників. Хоча разом з іншими інвесторами постраждали також  і топ-менеджери «Київреконструкції».

Створення кооперативу

Після банкрутства забудовника фінансування від «Західінкомбанку» припинилося. Згідно з договором уступки майна, у такій кризовій ситуації управитель повинен автоматично взяти контроль над об’єктом і знайти нового забудовника. Але поки забудовник був відсутній, майно «Київреконструкції» (обладнання, будівельні матеріали тощо) не могло перейти до «Західінкомбанку». 

Тому інвестори вирішили самостійно заснувати житлово-будівельний кооператив «Наш дім», який перейняв на себе функції забудовника. Щоб вільні квартири та паркомісця не потрапили у ліквідаційну масу, люди почали інвестувати у них через кооператив. 

Зусиллями кооперативу вдалося добудувати два поверхи підземного паркінгу та два поверхи нежитлових приміщень, зробити покрівлю, гідроізоляцію тощо. Таким чином будівництво відновилося. Тож створення інвесторами житлово-будівельних кооперативів може стати дієвим рішенням у подібних ситуаціях.

Друга зупинка будівництва

Однак зусиль для остаточного завершення будівництва ЖК тоді все одно не вистачило. Адже виявилося, що деякі власники не були готові до додаткових витрат. Вдалося зібрати лише близько восьми мільйонів гривень. Хоча, як пояснює Павло Сомов, необхідна сума у 47 мільйонів гривень була підйомною. В середньому, інвесторам потрібно було доплатити по п’ять тис. доларів. А це було не такою високою ціною для порятунку значно більших коштів, як от 200-300 тис. доларів від одного інвестора.

«На жаль, тоді ми не вжили усіх потрібних заходів. Насамперед необхідно було повторно перевірити суму для добудови ЖК. Також усі ці кошти треба було обов’язково розділити між людьми. Просто за тих, хто не може доплатити – додати 20%. Навіть якщо б довелося інвестувати не по п’ять, а по вісім або дев’ять тис. доларів. Ще однією проблемою стала криза 2008 року. Я не думав, що її наслідки будуть настільки глобальними і настільки затягнуться. Тож метри, які мали б продатися, не продавалися», – розповідає Павло Сомов.

Банкрутство управителя

Під час фінансової кризи хвиля банкрутств торкнулася і багатьох банків. «Західінкомбанк» закрився б ще раніше, але протримався завдяки ФФБ (Фонду фінансування будівництва). Однак у 2017 році  його остаточно ліквідували. Тож «Три богатирі» залишилися без управителя та взагалі без виплат. Тоді кооператив вирішив знайти бодай якусь компанію, яка б погодилася добудувати ЖК. Вимагали лише прозору договірну ціну, чіткий проєкт і звітність.

Так з’явився підрядник, який пообіцяв завершити об’єкт. «І тут я дізнаюся, що перед обʼєктом поставили вагончик-відділ продажу, куди люди несуть гроші. Я йду туди і питаю чи є у компанії чітка договірна ціна – протягом 20 хв розмови ціна змінюється кілька разів. Прошу показати проєкт на зовнішні мережі – його немає. Тож лише після того, як люди почали розбиратися в деталях – перестали нести гроші», – розповідає Сомов. Він наголошує, що завжди потрібно детально перевіряти всю документацію та проєкти будівельних компаній перед сплатою їм будь-яких коштів.

Тоді у 2017 році вдалося лише пофарбувати фасади ЖК й провести деякі демонтажні роботи, після чого будівництво зупинилося знову. І не відновлювалося дотепер. Наразі триває судовий процес щодо заміни нового управителя, який виявив бажання зайнятися добудовою об’єкта. 

Що потрібно для добудови ЖК

Протягом 15 років «заморозки» будівництва стан будівель «Трьох богатирів» значно погіршився. Сьогодні готовність ЖК до експлуатації становить лише 50-60%. Наприклад, усе внутрішнє оздоблення та вікна перебувають у поганому стані, тож їх необхідно замінити. Також потрібно зробити зовнішні та внутрішні інженерні мережі, оновити покрівлю та переробити фасад.

Але у вирішенні деяких технічних питань, на думку Павла Сомова, могла б допомогти міська влада. Наприклад, з підключенням мереж і опалення. А в разі наявності фінансування, всіх необхідних погоджень і сприяння зі сторони міста – ЖК можна було б добудувати та ввести в експлуатацію за один рік. До того ж, у комплексі розпродані вже всі квартири, залишаються нереалізованими лише деякі паркомісця та нежитлові приміщення.

Останній серйозний підрахунок суми, необхідної для завершення будівництва «Трьох богатирів», робили десь у 2015 році. Тоді нарахували 145 мільйонів гривень. Сьогодні, як зазначає Павло Сомов, зважаючи на погіршення стану будівель, інфляцію та подорожчання будівельних матеріалів потрібно вже набагато більше.

А під час останніх робіт у 2017 році витратили ще пару мільйонів.

Однак сьогодні відновити будівництво «Трьох богатирів» стане можливим лише тоді, коли у ФФБ з’явиться новий управитель. Після цього потрібно буде детально проаналізувати необхідні роботи та порахувати їхню вартість заново. А якщо б вдалося залучити до проєкту державного управителя та забудовника, це стало б гарантією для інвесторів.

Зміна ДБН

Ще однин виклик, який доведеться подолати на шляху до завершення проєкту «Трьох богатирів» – це зміна будівельних норм після 20 років від початку зведення ЖК. І це спільна проблема для всіх довгобудів столиці, які десятиліттями чекають на відновлення будівництва. Адже за ці роки законодавчі вимоги сильно змінилися і тепер з введенням об’єктів в експлуатацію виникнуть проблеми. «Ця ситуація показує абсолютну недосконалість законодавства та бездіяльність державних органів як регулятора цього процесу», – зазначає Павло Сомов.

Наприклад, за вимогами сучасних ДБН, на ділянці такого розміру не дозволяється будувати стільки, скільки вже зведено у «Трьох богатирях». Тож одну з трьох будівель ЖК треба було б просто знести. І щоб цього не робити – під час введення комплексу в експлуатацію відхилення доведеться погоджувати у Міністерстві розвитку громад та територій. Павло Сомов уже розпочав підготовку та разом зі своєю компанією розробив новий проєкт, з яким пройшов усі необхідні експертизи. Всі зміни отримали позитивний висновок.

Державний контроль

Одним з наслідків відсутності контролю держави та міста у будівельній галузі можна назвати історію з «Укрбудом», коли під «оболонкою» однойменного державного бренду працювала приватна компанія, яка виводила гроші з ФФБ через підконтрольних фізичних осіб. У такий спосіб протягом 2016-2019 років було виведено понад 180 мільйонів гривень. Згодом компанія оголосила банкрутство та заморозила будівництво 26 об’єктів у Києві. Серед постраждалих опинилося понад 10 тис. інвесторів. Завершити недобудови «Укрбуду» зобов’язали «Київміськбуд». 

Однак через пандемію коронавірусу та повномасштабне вторгнення компанія також призупинила активну фазу будівництва. А оскільки найбільшим акціонером «Київміськбуду» є громада Києва, восени цього року Київрада вирішила докапіталізувати компанію на суму 2,56 мільярдів гривень. Тобто кошти на добудову житлових комплексів «Укрбуду» виділятимуть з міського бюджету. Хоча можливо такої ситуації вдалося б уникнути, якщо б свого часу київська влада чи уряд помітили підозрілу діяльність однойменної приватної компанії, що роками маскувалася під державну та забудовувала столицю десятками ЖК.

Тож історія з «Трьома богатирями» черговий раз демонструє, чому державна політика у сфері будівництва потребує змін. На думку Павла Сомова, ситуацію могла б покращити прозора структура, яка б фіксувала весь процес будівництва, починаючи з моменту надходження інвестицій. Також державний управитель ФФБ допоміг би покращити функціонування цього механізму. А для мінімізації ризиків можливої корупційної складової можна використовувати електронні системи, подібні до Prozorro.

«Якщо б управитель правильно виконував свої функції, контролював забудовника та мав досвід у будівельній справі – механізм управління ФФБ насправді був би дієвим. Це б допомогло убезпечити інвесторів від додаткових ризиків втратити кошти. І для добропорядних забудовників ФФБ як фінансова модель – теж хороше рішення. Однак механізм працюватиме лише тоді, коли управитель буде наділений якимись повноваженнями і діятиме незалежно від забудовника. Але в нас так буває не завжди. Тому я вважаю, що управляти ФФБ повинні державні організації», – пояснює Павло Сомов.

Також держава та міська влада могли б регулювати питання підключення житлових комплексів до зовнішніх мереж. Як зазначає Сомов, в інших країнах відсутня практика, коли після придбання ділянки чи об’єкта власник постійно змушений платити за перепідключення до водопостачання, електромереж, каналізаційної системи тощо. А в нас ці процеси зовсім не врегульовані та не мають фіксованої ціни.