«Ви колись мріяли про кращу версію себе? Гарнішу? Досконалішу?» Якщо поставити це питання киянину, маючи на увазі вигляд столиці, то однією з найпоширеніших відповідей буде «прибрати з вулиць МАФи». 

Чимала кількість жителів Києва постійно жаліється на засилля кіосків на зупинках, захаращення тротуарів і пішохідних зон, псування цілісності архітектурного середовища міста тощо. Принаймні у тому вигляді, в якому МАФи існують у столиці. Точніше – існували. Адже з 2025 року в столиці стартувала масштабна реформа, спрямована на зменшення кількості тимчасових споруд і впорядкування їхнього зовнішнього вигляду. 

Зокрема, станом на початок липня у Києві вже демонтовано близько 1 500 тимчасових споруд у Печерському, Оболонському, Подільському та Святошинському районах, як повідомив «Хмарочосу» Департамент територіального контролю. А загалом до кінця 2026 року планують прибрати близько 8 000 МАФів, облаштувавши на їхньому місці зелені зони та громадські простори. А та обмежена кількість, яка залишиться в столиці, відтепер отримає єдиний дизайн-код і визначатиме орендарів через електронну торгову систему «Prozorro.Продажі».

Здавалося б, після довгих років «базарного» вигляду жваві київські вулиці нарешті позбавляться «візуального шуму», які ж тут можуть бути негативні аспекти! Однак «місто мрії» для одних киян може означати втрату єдиного джерела доходу для інших. 

З початком літа під КМДА періодично відбуваються мітинги невдоволених підприємців, які протестують проти демонтажу МАФів. Вони обурені втратою своїх робочих місць, де пропрацювали десятиріччями, та звинувачують міську владу в утисках малого бізнесу. Щоб зрозуміти що отримають кияни завдяки оновленим правилам розміщення тимчасових споруд, що турбує колишніх власників МАФів і як тепер починати бізнес у торгових павільйонах ми поспілкувалися з незадоволеними реформою підприємцями, переможцями аукціонів та представниками КМДА.

Як зміняться київські вулиці

Витоки проблеми масової появи МАФів у столиці, як ми вже розповідали раніше, зумовила нерегульована політика 2000-х. Зокрема, у 2007-2009 роках в кожному районі Києва з’явилося 1500-2000 кіосків. Тоді, за словами очільника Департаменту територіального контролю Михайла Буділова, за дуже маленькі ціни здавалися в оренду ділянки, які приносили надприбутки. Крім того, МАФи встановлювали в місцях із великим пішохідним трафіком (біля метро, зупинок громадського транспорту, на тротуарах, у парках і т.д.), де було найбільше потенційних клієнтів, що водночас створювало незручності для перехожих.

Аби спробувати виправити помилки 20-річної давнини, Департамент вирішив ініціювати докорінні зміни системи облаштування тимчасових споруд у Києві, про що кияни вперше дізналися навесні 2024 року. Тоді у «Київ.Цифровий» з’явилося опитування щодо подальшої долі МАФів. І більшість киян проголосувала за зменшення їхньої кількості на вулицях міста. Також минулого року проводилося масштабне громадське обговорення за участі жителів столиці та підприємців. Після цього у червні 2024 Київрада підтримала реформу та прийняла рішення про впорядкування розміщення тимчасових споруд у місті. Це не перша спроба щось зробити з кіосками, адже суспільний запит на очищення вулиць існує доволі давно. Але, здається, перша спроба такого масштабу.

Оновлені правила передбачають, що договори з власниками всіх київських МАФів, поступово втратять чинність (у рішенні зазначені конкретні терміни для кожного району міста), а самі кіоски – будуть демонтовані протягом двох років, тобто до завершення 2026. Зокрема, як розповіли у Департаменті територіального контролю, станом на початок реформи в Києві функціонувало понад 8 000 МАФів (без урахування конструкцій на території ринків). Наразі основні етапи демонтажу вже завершені в Оболонському та Печерському районах, далі планують прибрати ще близько 5 000 об’єктів. 

Однак павільйони не зникнуть з вулиць повністю. Просто тепер на розташування тієї кількості споруд, які залишаться, діють чіткі обмеження. Зокрема, павільйони не повинні знаходитися у зелених зонах, на важливих комунікаційних мережах чи перед входом у метро. Адже, як пояснює Михайло Буділов у інтерв’ю «Вечірньому Києву», на деяких локаціях подібні об’єкти дійсно потрібні містянам, наприклад у зонах відпочинку. Тож павільйони обіцяють встановлювати там, де є запит від місцевих мешканців і де споруди не заважатимуть естетиці чи вільному пересуванню.

Крім того, оновлені МАФи отримають уніфікований дизайн, що, за словами посадовців, «гармонійно інтегруватиметься в міський простір». Твердження, щонайменше, дискусійне. Простір зміниться саме за рахунок зменшення кількості кіосків. А гармонійна інтеграція в навколишній міський простір це не так про уніфіковані фасади павільйонів, як про догляд за територією навколо кіоску. Справжній, для себе і для клієнтів, а не для інспектора.

І все ж КП «Київ.Прозоро» розробило «архетипи тимчасових споруд, засобів пересувної торгівлі, торговельних автоматів і поштоматів» (розташування та вигляд усіх цих об’єктів, разом з зарядними станціями для електромобілів і пунктами прокату електросамокатів теж регулюються новими правилами).

Зокрема, вимоги до вигляду тимчасових споруд передбачають площу павільйонів від 10 до 30 кв. м, стіни зі скла й алюмінієвих панелей та кольорову палітру в сірих, білих і коричневих тонах. Усі приклади архетипів можна переглянути на сайті «Київ.Прозоро».

Ще однією зміною для Києва завдяки реформі стане зростання плати за оренду землі під кіосками. Адже раніше, як уже зазначалося, власники МАФів сплачували досить невеликі суми. Як стверджує Михайло Буділов, один МАФ в середньому приносив місту 1000 грн на місяць, хоча водночас міг здаватися в оренду іншим підприємцям за вдесятеро більші кошти. Однак відтепер права на розміщення МАФів можна буде отримати лише через систему «Prozorro.Продажі», де місця передаються не за фіксованою, а за ринковою ціною. Завдяки цьому міський бюджет може поповнюватися на понад мільярд гривень щороку, за словами Буділова.

Як відбуваються аукціони

Перші онлайн-аукціони з оренди місць для розміщення павільйонів і засобів пересувної торгівлі відбулися у березні та квітні. Наразі торги проводилися в Печерському та Оболонському районах. А загалом, за інформацією «Київ.Прозоро», вже було проведено понад 220 аукціонів. Участь у торгах станом на липень взяли більше 200 підприємців. То ж як працює нова система отримання місць для розміщення тимчасових споруд? 

Після демонтажу старих конструкцій частина локацій передається на онлайн-аукціон через «Prozorro.Продажі». Взяти участь в аукціонах може кожен охочий, зареєструвавшись на одному з акредитованих в системі «Prozorro.Продажі» майданчиків. Обмежень на кількість зявок немає. Учасниками стають усі, хто сплатив реєстраційний і гарантійний внески. Важливо відзначити, що під час торгів розігрується не земельна ділянка, а право оренди окремого елементу благоустрою, закріпленого за «Київ.Прозоро», для розміщення на ньому об’єкта. Тобто підприємці не отримують у власність чи оренду саму землю, вона залишається в міста.

Переможцем стає той, хто запропонував найвищу ставку після трьох раундів. Він укладає договір оренди на п’ять років, з можливістю пролонгації ще на п’ять. Для кращого розуміння механізму аукціону можна навіть пройти симулятор на сайті «Prozorro.Продажі».

Переможець встановлює павільйон самостійно. Тимчасова споруда повинна відповідати технічним умовам, визначеним у паспорті прив’язки. Паспорти можна переглянути на сторінках об’єктів у системі «Prozorro.Продажі», разом з такою інформацією як умови оренди, фотографії локації, проєкт договору оренди, схема місця розташування й ескіз фасадів з переліком матеріалів. 

«Павільйон треба будувати по тому паспорту, який прив’язаний до цієї локації. В мене на його облаштування пішло близько трьох тижнів. Також зробили трохи благоустрій на прилеглій території, тобто посадили деревця, покосили траву, поприбирали. Тому загалом між перемогою в аукціоні та запуском точки пройшло десь півтора місяці», – згадує свій досвід участі в аукціоні приватний підприємець Володимир, що в квітні виграв право на оренду павільйону площею 10 кв. м у Печерському районі і відкрив там стрітфуд.

До цього підприємець не мав досвіду роботи з МАФами, оскільки працював у зовсім іншій галузі й бізнесом ч сфері торгівлі зайнявся лише після початку повномасштабної війни. Зараз Володимир має кав’ярню в Печерському районі, тому вирішив спробувати облаштувати стрітфуд у цій же місцевості. «Коли я побачив майданчик для торгівлі, місце мене зацікавило. Раніше там стояв кіоск з пресою, який уже був максимально неактуальним. Зважив усі за і проти та вирішив приймати участь в аукціоні. Серед дев’яти учасників була шалена конкуренція, тому я трохи нервував. Але виграним місцем цілком задоволений», – розповідає Володимир.

Інший підприємець В’ячеслав, який також у квітні виграв місце для павільйону в Печерському районі, займається бізнесом з 2016 року. За його словами, взяв участь у торгах з метою розширення сфери діяльності:

«До цього у мене була пересувна торгівля. А тут побачив, що розігруються колишні МАФи на непоганій локації. Працювати у павільйонах значно комфортніше, ніж у причепах. Тому вирішив податися на аукціон. Сам процес торгів досить зрозумілий і зручний для учасників. Загалом нас було десять. Я виграв і зараз продовжую спорудження павільйону для кав’ярні. Сподіваюся все завершити цього місяця». 

Про які проблеми говорять підприємці

Облаштування павільйонів

Хоча загалом переможці аукціонів оцінюють свій досвід як позитивний і вважають таку систему цілком доречною для визначення орендарів тимчасових споруд, у них виникає кілька запитань щодо облаштування об’єктів. Наприклад, хоча універсальність архетипів передбачалася спеціально, з метою створення максимально цілісного міського простору, Володимир зауважує відсутність можливості адаптації павільйонів під специфічні потреби підприємців і їхній на вид діяльності. Адже споруджувати кіоски орендарі зобов’язані з точною відповідністю до прив’язаного паспорта об’єкта. 

«Оскільки у мене стрітфуд, з таким плануванням павільйону видавати їжу не дуже зручно. Адже маленьке віконце для видачі в мене виходить у дверях. Тому я пропонував, щоб стилістика павільйонів була однакова, а функціонал – більш адаптований для орендаря. Бо будуть двері зліва чи справа, або більше чи менше вікно – це не так критично для зовнішнього вигляду, однак для споживачів інколи досить важливо. Наприклад, в овочевого магазину та кав’ярні трохи різні призначення, а павільйони на них розраховані абсолютно однакові. І коли ми погоджуємося на умови участі в аукціоні, то змінити вигляд споруди на обраній локації вже не можемо», – пояснює Володимир.

У відповідь на це в Департаменті територіального контролю зазначають, що система не є абсолютно жорсткою і в разі обґрунтованої потреби певні коригування можливі. Однак – лише в межах погодженого архітипу. Наприклад, до одного з проєктів внесли зміни через розташоване зліва від локації дерево. Тож для зручності вхід у павільйон перенесли. Тобто подібні випадки розглядаються індивідуально. 

Ще один аспект, про який згадують підприємці, це під’єднання комунікацій. Зокрема, об’єкт Володимира потребував додаткових погоджень з ДТЕК, оскільки в землі під спорудою нібито проходили якісь високовольтні кабелі. «Питання вирішилося, але було б краще, якщо б такі моменти регулювалися і переможці торгів під’єднували комунікації без додаткових витрат часу. Бо коли я виграю аукціон, то починаю платити кошти з першого дня. Тому, звісно, хочеться якомога швидше почати працювати й отримувати дохід», – каже Володимир.

В’ячеслав також згадує про певні труднощі, які можуть виникнути з підключенням комунікацій. Наприклад, бувають випадки, коли підприємцю для роботи необхідна певна кількість кВТ електроенергії на локацію. Але ДТЕК не може дати стільки потужності на цю точку. Однак В’ячеслав і Володимир запевняють, що ці питання вже обговорювалися з «Київ.Прозоро», тож підприємство ними займається. «Я розумію, що нові правила лише почали реалізовуватися, тож процес поки може бути не допрацьований до кінця. Але впевнений, що з часом все скоригується», – каже Володимир.

Завищені ціни на оренду 

Як зрозуміло з історій згаданих вище підприємців, до цього вони не займалися бізнесом з МАФами, тож участь в аукціонах – їхній перший досвід. І саме в цьому вбачає проблему киянка Регіна, яка веде підприємницьку діяльність вже 28 років. Протягом майже трьох десятиліть вона займалася роздрібною торгівлею, зокрема овочами й фруктами та побутовою хімією, а зараз має три кіоски з кафе в Подільському районі. Однак тепер підприємиця опинилися в безвихідній ситуації, ризикуючи втратити весь свій бізнес. Адже брати участь в аукціонах Регіна не може і не хоче. А тих, хто стає учасниками – вважає некомпетентними та недосвідченими у цій галузі. Бо члокації для оновлених павільйонів, на думку підприємиці, розігрують за необґрунтовано завищеними цінами.

«Якщо я працюю стільки часу, то знаю як вести бізнес. З маленького кіоска «вижати» ті гроші, які пропонуються на аукціоні, просто нереально. А крім коштів за оренду та встановлення павільйону, його ще ж треба чимось заповнити, тобто витратитися на обладнання і товар. Також з чогось потрібно платити зарплату продавцям і податки. То як тут отримати прибуток, якщо взяти кіоск на 20 кв. м навіть за 40 тис. грн, не кажучи вже про 200 тис. грн? Такі МАФи ще дуже довго не зможуть отримувати прибуток. Тому, на мою думку, ті люди, які готові віддати такі космічні суми – просто не розуміють які це профанація та марнотратство, бо ніколи не працювали в цьому бізнесі і не усвідомлюють яка це важка робота!», – пояснює Регіна.

Зокрема, підприємиця наводить приклад своєї колеги, що займається продажам квітів у кіоску. Щодня її виторг відрізняється й інколи становить лише 1 500 грн. Однак навіть якщо брати як середній показник більшу суму, наприклад 5 000 грн, то за місяць продавчиня отримує близько 150 тис. грн. «Якщо з цієї суми близько 80 тис. віддавати за кіоск, то залишається менше половини. А ще деякі квіти в’януть, як буває з товаром, частина якого втрачається в процесі зберігання. І ще ж потім потрібно купити нові квіти. Тож з таким прибутком перспектива брати участь в аукціоні – взагалі нереальна. І тепер ця продавчиня квітів просто плаче, бо взагалі не знає як бути далі і що робити, коли остаточно втратить свій кіоск», – жаліється Регіна.

Цікаво, що Володимир, який виграв своє місце за понад 50 тис. грн без урахування ПДВ, частково підтверджує бачення підприємиці. Адже зізнається, що не очікував на такі великі витрати: «Я не був готовий до шаленої конкуренції під час аукціону. Стартова ціна від «Київ.Прозоро» становила близько 5 000 грн. До того ж, перед торгами я промоніторив ринок МАФів і комерції в житлових приміщеннях. Але сталося так, що максимальна сума, на яку розраховував, з’явилася ще серед початкових ставок. Я був збентежений, але вирішив боротися за місце, оскільки трохи увійшов в азарт. Можливо через брак досвіду в цій сфері, бо для мене це все абсолютно нове».

Однак зараз підприємець про свій вибір не шкодує, місцем повністю задоволений і каже, що витрати поки покриваються. А на прибуток розраховує трохи згодом. До того ж, і Володимир, і В’ячеслав погоджуються, що початкова ціна їхніх локацій була ринковою, а завищили її вже самі учасники. 

Однак така система аукціонів унеможливлює шанси на перемогу тих, хто не володіє достатнім стартовим капіталом, що описує і Володимир: «Ситуація трішки двояка, якщо чесно. Бо з однієї сторони ринок дійсно відкритий і всі бачать локацію, всі можуть за неї поборотися. Однак якщо у мене є мета, бажання й ентузіазм, але всього 100 грн, а у вас є 1000 грн – саме ви заберете місце». Відповідно, це стає причиною невдоволення колишніх власників МАФів, які нарікають на позбавлення можливості заробітку малих підприємців попри їхню багаторічну працю. Адже через відсутність достатньо великого заробітку вони не можуть конкурувати на аукціонах.

Водночас В’ячеслав, який виграв локацію за понад 80 тис. грн без урахування ПДВ (стартова оплата становила близько 4 500 грн), вважає таку систему торгів досить справедливою. Адже конкуренція, на його думку – це нормальне явище для бізнесу. «З урахуванням сьогоднішніх цін, щоб зайнятися навіть малим підприємництвом, необхідно десь заробити великий стартовий капітал. Хоча б півмільйона грн на один об’єкт. Тобто бажаючим почати бізнес з МАФами потрібно розуміти в якій реальності ми живемо, що зараз ось така цінова політика. І до цього потрібно готуватися, вивчити ринок. Я, наприклад, відразу поставив стартову ціну десь 50 тис. Тож фінальна сума не стала для мене несподіванкою, я десь так і розраховував. А якщо б ставки вийшли за заплановану межу, то я б не став ризикувати. Бо я розпланував витрати з чіткими розрахунками щодо прибутку. А він обов’язково буде, просто не відразу, треба принаймні пів року попрацювати, отримати постійних клієнтів», – пояснює підприємець.

Зазначену вартість одного об’єкта В’ячеслав пояснює витратами на власному прикладі. Адже зведення самого павільйону коштувало йому близько 260 тис. грн. Хоча вартість будівництва за затвердженими архетипами, за словами В’ячеслава, може доходити і до 300 тис грн. Також перший платіж за оренду необхідно робити відразу за чотири місяці (за перший, останній і ще два як заставу). Крім цього, кошти також пішли на благоустрій місця, під’єднання комунікацій тощо. Тобто загальна сума витрат склала понад 500 тис. грн. Необхідні кошти, як стверджує підприємець, він заробив на пересувній торгівлі, якою займався до цього. Однак В’ячеслав зауважує, що вартість оренди залежить від локації, тож місця не в центральних районах міста будуть коштувати дешевше.

На цьому наголошують і в Департаменті територіального контролю: «Локації дуже відрізняються – і за розміром, і за ціною, і за конкуренцією на аукціонах. Тому теза про зависоку вартість торгових місць і недосяжність для малих підприємців не зовсім відповідає дійсності. Адже якщо на Печерську підприємцям дійсно доводиться платити за оренду доволі великі суми, то на Оболоні нещодавно підписали договір на 13 250 грн без ПДВ». «Київ.Прозоро» також зазначає, що розмір фінальних ставок переможців може коливатися з великою різницею. Наприклад, в Оболонському районі за тимчасові споруди та засоби пересувної торгівлі пропонували від 20 050 до 200 001 грн на місяць.

Найвища ставка на аукціонах саме для тимчасових споруд, як інформую «Київ.Прозоро», наразі становить 156 тис грн. За таку ціну забрали павільйон на 10 кв. м на бульварі Лесі Українки в Печерському районі. А оскільки аукціони ще не відбулися в більшості районах Києва, для малих підприємців, які не можуть орендувати місця поблизу центру, буде можливість поборотися за віддалені локації. 

Загалом, як пояснює «Київ.Прозоро», стартова ціна на аукціонах визначається відповідно до ринкової вартості елемента благоустрою та становить 1% від балансової вартості. Також у Департаменті територіального контролю відзначають, що відкриті аукціони є єдиним справедливим інструментом для визначення цін на оренду. Адже попередня система не мала конкурентної складової, часто занижувала ринкову вартість і таким чином створювала нерівні умови. Натомість нова процедура є однаковою для всіх.

Проте критика, що лунає від деяких підприємців, також вказує на нібито недостатнє наповнення міського бюджету коштами від розіграних місць, попри чималу вартість локацій. Адже в рішенні, яким впроваджувалася реформа, встановлений розмір суми надходжень від оренди, що має зараховуватися до загального фонду бюджету столиці – 80 %. Однак, як стверджує колишній заступник головного архітектора Києва та голова ГО «Ренесанс» Віктор Глеба, велика частина заплачених під час торгів коштів витрачаються комунальними підприємствами і не доходить до бюджету в потрібному обсязі. Зокрема, за завищеними цінами, які можуть доходити до сотень тисяч гривень, нібито здійснюється геодезія, оцінювання вартості, паспортизація, топографічні роботи тощо.

На це у «Київ.Прозоро» відповідають, що орендар компенсує витрати підприємства на проведення комплексу топографо-геодезичних робіт, технічної інвентаризації, паспортизації та ринкової оціночної вартості елементів благоустрою. Суми компенсації висвітлюються у лотах. А загалом вартість підготовчих робіт зазвичай становить орієнтовно 13-15 тис. грн. Наприклад, у проєкті договору оренди В’ячеслава згадані витрати становлять 21 300 грн. Також договором оренди по кожному об’єкту встановлюється відсоткове співвідношення розподілу суми орендної плати між орендодавцем («Київ.Прозоро») і місцевим бюджетом.

Загалом, економічний ефект від проведення онлайн-аукціонів Михайло Буділов вважає одним з головних аспектів реформи: «Наведу простий приклад: до початку демонтажу в Печерському районі налічувалося 170 МАФів. І ось лише одна локація на вулиці Бастіонній, яку ми виставили на відкритий аукціон, зараз приносить у міський бюджет більше, ніж усі ті 170 об’єктів разом узяті. Це красномовна ілюстрація того, наскільки неефективною була стара система».

За словами чиновника, раніше МАФ у середньому приносив до бюджету 1 000-1 500 грн на місяць. Натомість зараз місто отримує від середньої локації по 40-70 тис. грн щомісяця. А деякі павільйони, особливо близько до центру Києва, взагалі даватимуть міському бюджету сотні тисяч гривень.

Монополізація ринку 

Високі ціни на оренду, які унеможливлюють участь в аукціонах багатьох колишніх власників МАФів, попри позитивні наслідки для поповнення бюджету та зменшення числа кіосків, також можуть нести ризики збільшення кількості монополістів. Адже якщо у малих підприємців, як вважає Регіна, немає достатньо коштів для боротьби за нові локації, окрім недосвідчених бізнесменів перемагати в аукціонах також можуть представники мережевої торгівлі, що спричиняє ризики монополізації ринку. 

«Не думаю, що це все «мережевики», бо вони також повинні зважати на прибуток, який дуже важко отримати з кіосків з такою оплатою, однак частина переможців – може бути. Це люди, що мали декілька десятків МАФів по місту і між якими загалом був поділений ринок. Тобто це не нова проблема, але зараз у справжніх малих підприємців, які мають лише один чи кілька кіосків, взагалі відбирають можливість працювати. Бо в людей, які раніше займалися МАФами, хіба що у «мережевиків» можуть знайтися кошти на ці аукціони», – говорить підприємиця.

На цю проблему вказує і Віктор Глеба, вважаючи реформу утисками малого бізнесу. На його думку, на ринок взагалі заходять мережеві компанії з мільйонними статками: «На дев’яти з десяти об’єктів вигнали малих підприємців, які не можуть виграти у «крупного капіталу». І сюди заходять мережеві корпорації з інших регіонів України. Всі переможці це не малий бізнес». 

Водночас орендар В’ячеслав заперечує, що в аукціонах здобувають перемогу лише представники великих мереж і називає себе малим підприємцем, оскільки зараз має лише одну кав’ярню. Підприємець погоджується в необхідності наявності великого стартового капіталу для участі в аукціонах, як зазначалося раніше, але способи його заробітку можуть бути різними. Сам процес торгів В’ячеслав вважає прозорим, оскільки участь підприємці беруть у них відкрито.

Керівниця GR-відділу «Прозорро.Продажі» Валерія Гриценко у матеріалі «Дзеркала тижня» також згадує про принцип відкритості й публічності аукціонів як позитивну зміну в механізмі оренди, на противагу колишніх кулуарних домовленостей. За її словами, прозора система дає можливість аналізувати процес торгів, учасників, зростання ставок, фінальні суми тощо. Адже вся ця інформація повинна бути доступною і відображатися на сторінках лотів. Однак наразі з цим існує проблема. Адже на період війни деталі про учасників і зокрема переможця – не розкриваються (відповідно до постанови про особливості передачі в оренду комунального майна у період воєнного стану). 

За інформацією медіа «Телеграф», яке проаналізувало наданий «Київ.Прозоро» перелік переможців, серед нових орендарів тимчасових споруд у Печерському та Оболонському районах лідером є ПП «Ясмін Трейд Компані», зареєстроване у Києві. Підприємство, що стало переможцем восьми аукціонів, серед іншого займається наданням в оренду майна та роздрібною торгівлею. Ще двоє переможців – це зареєстровані у Києві ТОВ, які зокрема займаються роздрібною торгівлею (хоча основний вид діяльності одного з товариств також «оренда майна»). Водночас в інших восьми торгах перемогу отримали різні ФОП (лише одна людина перемогла двічі), серед яких і двоє наших співрозмовників. Тож на основі цієї інформації важко стверджувати, що переможцями наразі стають винятково «мережевики», до того ж з інших регіонів. Хоча наявність в переліку ТОВ і ПП, які займаються орендою, несе певні ризики.

На це у «Київ.Прозоро» відповідають, що онлайн-аукціони гарантують рівні умови для кожного: «Ми діємо виключно в межах закону та не маємо повноважень обмежувати участь окремих учасників. Завдяки відкритим електронним торгам усі учасники, незалежно від масштабу бізнесу, мають однакові стартові умови». Крім того, як наголошує Михайло Буділов, саме стара система спричиняла монополізацію ринку МАФів «великими гравцями», а не дрібними підприємцями. Ці бізнесмени сплачували до бюджету мінімальні суми та здавали в оренду кіоски іншим підприємцям значно дорожче, на що вказувала і Регіна. Тепер же цей вид бізнесу – суборенди – перестає бути цікавим. Адже якщо раніше різниця між фактичною і ринковою орендою йшли в кишеню «мережевику», то тепер теоретично має йти у КП та бюджет.

Оренда елементів благоустрою

Питання до цін на оренду і, як наслідок, спроможності малих підприємців вигравати аукціони – не єдині, котрі їх турбують. Зокрема, Віктор Глеба називає сумнівним аспектом у рішенні Київради, яким впроваджувалася реформа, надання в оренду підприємцям окремих елементів благоустрою замість земельної ділянки. Простими словами, елементи благоустрою це асфальтне покриття вулиць, зелені насадження тощо. Тобто орендарі павільйонів не отримують в оренду землю під спорудами, вона залишається у власності міста. А елементи благоустрою, за рішенням Київради, залишаються на балансі орендодавця («Київ.Прозоро») та можуть передаватися у тимчасове користування для розміщення підприємцями споруд.

«Це суперечить Земельному кодексу України, Закону про благоустрій населених пунктів і Закону про оренду землі. Бо там чітко написано, що будь-який елемент благоустрою є невід’ємною частиною земельної ділянки. Тож незрозуміло яким чином асфальт чи газон, що росте на землі і не може бути від неї відділений, потрапив на баланс «Київ.Прозоро». Фактично електронний майданчик для торгів став утримувачем нашого асфальту. І замість оренди землі за процедурою Земельного кодексу, з комісіями та земельними торгами – передають в оренду майно», – пояснює Віктор Глеба.

Його громадська організація, що виступає за підтримку малого бізнесу, брала участь у мітингах біля КМДА проти реформи МАФів разом з ГО «Союз підприємців України». Остання також подавала до суду позов з метою оскаржити минулорічне рішення Київради. Серед іншого, підприємці вимагають повернути надання в оренду саме земельних ділянок. Нещодавно суд частково задовольнив позов підприємців, однак не у цьому питанні.

У коментарі «Телеграфу» голова «Союзу підприємців України» Олександр Мельник пояснює потенційні наслідки нововведень з елементами благоустрою так: «Мав би діяти Закон України «Про оренду землі», за яким передача в оренду – тривала процедура з привласненням кадастрових номерів тощо. Ми у своєму позові як раз оперували тим, що в оренду можна здавати конкретно виділене майно, а не якийсь невизначений елемент благоустрою. В результаті таких дій влади у людей не буде нормальних дозвільних документів, відповідно до яких вони могли б працювати й розвивати свій бізнес».

Водночас підприємці, які виграли місця на аукціонах, не вважають це питання критичним. Загалом, тема передачі земельних ділянок під МАФи раніше вже неодноразово обговорювалося. Адже цей механізм також несе певний ризик втрати контролю міста над простором. Зокрема, недобросовісні підприємці можуть здійснювати різні махінації з оформленням права власності чи зміни цільового призначення ділянок. Наприклад, коли тимчасові споруди згодом узаконюють як нерухоме майно та приватизують землю під ним. Натомість передача в оренду лише елементів благоустрою – повинна мінімізувати ризик виникнення «земельних схем».

Незаконний демонтаж МАФів

А ось вимога позову від підприємців, яку суд задовольнив, стосується непродовження дії договорів пайової участі та паспортів прив’язки тимчасових споруд, яке запроваджувало минулорічне рішення Київради. Як уже зазначалося вище, реформа передбачала з якого моменту протягом 2024-2026 років у різних районах Києва втратять чинність паспорти прив’язки та договори, укладені з власниками МАФів протягом 2014-2015 років. Після цього кіоски демонтують. Однак розглянувши позов суд скасував пункти 6.4, 6.5 та 6.6 рішення Київради, якими анулювалися дозвільні документи. Департамент територіального контролю вже повідомив, що готує апеляційну скаргу.

«З першого червня у мене не подовжуються документи, які майже 30 років подовжувалися! Весь час були офіційні, а тут раптом стали незаконними, – бідкається Регіна. – Але це ще не всі проблеми, бо навіть демонтажем вимушені займатися самі підприємці. Ми повинні придумати як цей кіоск розібрати, куди його вивезти. А це ж велика споруда і всередині часто є меблі чи обладнання, які теж потрібно кудись подіти. Якщо підприємець не забирає все протягом трьох днів після попередження, то демонтують бригади «Київблагоустрою». Однак з ними були випадки, коли МАФи вивозилися разом з товаром, обладнанням, особистими речами. Виходить, що нас не тільки позбавляють роботи, а ще й просто на наших очах невідомо куди забирають кіоски, які ми колись встановлювали власними силами та коштами!»

Але в Департаменті територіально контролю запевняють, що діють виключно у правовому полі. Коли дозвільні документи стають недійсними власник отримує офіційне попередження та припис, а також має час для добровільного демонтажу. Якщо цього не відбувається – демонтажем займається «Київблагоустрій», який документує весь процес. Зокрема, підприємство складає акт і проводить фотофіксацію. Тож якщо всередині споруди дійсно залишається майно – власник має право звернутися за його поверненням. Демонтований кіоск підприємство відвозить на штафмайданчик.

Відсутність альтернативи для підприємців

Підсумовуючи всі згадані раніше питання, Регіна каже, що найбільше нерозуміння в неї викликає рішення проводити таку реформу під час війни. Адже всі кіоски, які демонтували і ще демонтують, дають робочі місця навіть не одній людині, а декільком. До того ж, у багатьох це сімейний бізнес. І тепер сотні родин та декілька тисяч людей позбавляються єдиного джерела доходу. 

«І все це в розпал війни! Невже до її завершення, коли втрата роботи не така критична, не можна було відкласти всі нововведення. Бо я може і погоджуюся з владою, що кіосків стало забагато, що потрібно збільшувати надходження до бюджету, але ж не за рахунок позбавлення можливості заробляти на життя тисяч людей», – жаліється Регіна.

Однією з причин виникнення такої ситуації, на думку підприємиці, стала недостатня комунікація від міської влади та небажання шукати компроміси. Ба більше, людям, яких позбавляють роботи, не було запропоновано жодної альтернативи чи компенсацій. 

«Підприємці, які працюють ще з 90-х років, ніколи не витрачали державні гроші на якісь відпустки, лікарняні і т.д. Нам ніхто не допомагав, навіть коли обстріли пошкоджували кіоски. Ми все відновлювали власним коштом і продовжували сплачувати податки. А тут держава в один момент відібрала єдиний засіб для існування. Ми були б готові і посунути кіоски, якщо потрібно якось для кращого благоустрою, і оплачувати оренду за вищими цінами, якщо бюджету так необхідно більше коштів. Але для цього треба принаймні розмовляти з людьми, а я не відчула від влади ніякої комунікації», – каже підприємиця.

Однак у Департаменті територіального контролю відповідають, що комунікація з підприємцями проводилася. А реформа впроваджувалася поступово і була оголошена ще на початку 2024 року. Зокрема, кілька місяців тривала інформаційна кампанія, на офіційних каналах з’являлися роз’яснення, проводилися консультації з підприємцями. Протягом місяця від них і загалом від громадськості приймалися зауваження та пропозиції. А в березні минулого року для підприємців окремо проводилася презентація нової реформи, де відбувалося обговорення актуальних питань.

«В умовах воєнного часу важливо не лише зберігати економічну активність, а й захищати міський простір від хаосу та зловживань, тому реформа не могла чекати», – запевняють у Департаменті.

Михайло Буділов вважає, що обурення щодо втрати робочих місць найчастіше висловлюють не самі працівники МАФів, а власники, які лише заробляюли на здачі в оренду. І радить шукати роботу в комфортніших умовах, оскільки в кіосках часто відсутні навіть елементарні зручності. Наприклад, сьогодні дедалі популярнішою стає комерція на перших поверхах будинків. «Це європейська практика: замість тимчасових конструкцій – облаштовані простори, узгоджені з мешканцями. І ми це повністю підтримуємо. Між іншим, багато з таких комерційних приміщень раніше просто не могли нормально функціонувати через вхід, заблокований незаконними кіосками. Тепер ринок вирівнюється», – пояснює Буділов.

Комерція на перших поверхах справді є хорошою альтернативою невпорядкованим і хаотично розташованим кіоскам, однак внаслідок особливостей радянського планування деяких мікрорайонів, зокрема «спальних районів» – нижні поверхи багатьох житлових будинків Києва не пристосовані для цього. Тому Регіна вважає, що перших поверхів все одно не вистачить на всіх підприємців. Але навіть у разі наявності доступних – підприємиця не розуміє чому повинна була б переїжджати на повністю незнайому локацію з ще недослідженим місцевим ринком, коли могла б продовжувати працювати в себе на районі.

Однак у Департаменті територіального контролю стверджують, що технічно перші поверхи та вхідну групу можливо облаштувати під комерцію у переважній більшості будинків: «У Києві немає таких районів, де це фізично було б неможливо зробити. В більшості випадків це питання документів, інвестицій і бажання власників приміщень зробити окремий вхід, а бізнесу – домовитись про це з мешканцями будинку». І загалом, Департамент нагадує, що метою реформи є не ліквідація бізнесу, а поява чіткої логіки замість стихійного розміщення кіосків. Тож, за словами чиновників, потреби мешканців у певних послугах зберігатимуться і місто намагається враховувати їх під час планування локацій для нових тимчасових споруд.