У Польщі намагаються заборонити «мікрокавалерки»: квартири менші за 25 м2. Але забудовники це обходять

Уряд Польщі вкотре намагається усунути законодавчі лазівки для забудовників, що дозволяють будувати «мікрокавалерки» — квартири площею менш як 25 квадратних метрів.

Тенденцію до будівництва мікроквартир, як і загалом неякісного житла, у Польщі приблизно з 2020 року стали називати «патодевелоперкою» — патологічною забудовою. Такі квартири найбільше поширюються у великих містах, де ціни на житло різко зросли за останні кілька років. Заразом підскочила й оренда — тут можна порівняти ціни на оренду житла в різних містах Польщі.

«Патодевелоперці» сприяє високий попит, що виник внаслідок дефіциту житла та, зокрема, муніципального, доступного житла. Фактично забудовнику не потрібно й старатися — неякісне житло все одно куплять ті, в кого немає грошей на краще.

У «комуністичній» Польщі норми житлової площі були нижчими, ніж зараз. Так, з початку 1960-х років одна людина могла претендувати на квартиру площею 17-20 квадратних метрів. Наприкінці 1970-х норму найменшого житла збільшили до 28 метрів. Але зараз, попри формальні вимоги, на ринку пропонуються смарт-квартири значно тісніші.

Ось, наприклад, як забудовник обходить обмеження щодо вимог до корисної площі, яка, за законом має сягати 25 квадратних метрів. У цій 25-метровій квартирі у Лодзі дев’ять метрів займає вузький коридор. Фактично житлова площа становить 13 метрів. Подібна історія з плануванням квартири в Познані.

Поширена практика — ділити більші квартири на менші. Для цього, звісно, треба зробити окремі входи, дотриматися мінімальної площі, кожну частину обладнати санвузлом і кухнею. Щоб обійти ці обмеження, власники зазвичай просто лишають розділену квартиру єдиною на папері, юридично. Нижче — приклад із місті Кошалін, де квартиру площею 68 квадратних метрів розділили на сім окремих, наменша з яких становить 2,5 квадратних метра.

За підрахунками Польського економічного інституту, торік «мікрокавалерки» становили 8% ринку оренди у шести найбільших містах, крім Варшави. У столиці цей показник становив 6%. У 2023 році найбільше мікро-студій здавалося в оренду у Лодзі — 14% усіх пропозицій.

Польські будівельні норми раніше регулювали мінімальну площу саме постійного житла. Тож забудовники оформлювали житло як «колективне» (budynki zamieszkania zbiorowego), за категорією, до якої належать готелі, гостьові будинки, хостели, гуртожитки, пансіонати тощо. Подібна схема поширена в Україні — з так званими «апарт-готелями», які перетворюються на звичайні квартири на продаж.

«Цю лазівку використовують інвестори для обходу правил планування та будівництва. На практиці це призводить до будівництва квартир у будинках, які не придатні для постійного проживання, тобто не відповідають технічним та будівельним вимогам щодо мінімальної корисної площі, сонячного освітлення, звукоізоляції, кількості паркувальних місць, а також перевантажують міську інфраструктуру», — пояснює журналіст Каміл Фейфер у статті для money.pl.

«Чиновники не перевіряють, чи використовуються (помешкання) для комерційних цілей, чи насправді є квартирами. Це пов’язано з цинізмом девелоперів та відсутністю чіткості в нормативних актах», — зазначає містопланувальник Лукаш Дрозда.

Наприкінці 2023 року було ухвалено зміни до будівельних норм, які стосувалися саме «колективного житла». Щоб легально продати квартиру цієї категорії, потрібно оформити «сертифікат про автономність» помешкання. Відповідно, площа має відповідати нормам.

Оскільки забудовники та інвестори продовжували користуватся лазівками, на початку цього року міністерство інфраструктури презентувало нові зміни до законодавства. Відтепер квартири у «колективному житлі» мусять відповідати тим самим будівельним та технічним стандартам, що й звичайні квартири.

Явище, яке у Польщі називають «патодевелоперкою», крім квартир малої площі, також включає такі випадки, як абсурдне планування приміщення, будівництво житлових комплексів ізольовано від інфраструктури та транспортного сполучення (буквально серед поля), а також огородження ЖК парканами — такі комплекси стали називати «польськими житловими таборами».