Ми поговорили з головним архітектором Києва Олександром Свистуновим, який вже багато років очолює Департамент містобудування та архітектури КМДА. Серед головних тем — важелі впливу Департаменту на забудовників, можливі запобіжники конфліктів між громадою і забудовниками та позиція головного архітектора щодо найгучніших конфліктів навколо зелених зон у Києві.

Про повноваження головного архітектора і містобудівну раду

На мою думку, головна проблема, яка є не тільки в Києві, а в усіх українських містах, — це комунікація. І в першу чергу — комунікація з громадою.

До 2011 року діяли процедури, які передбачали розгляд проєктів на містобудівній раді та проведення громадських слухань — зокрема на базі районних адміністрацій, у школах та інших доступних для громади приміщеннях. Якщо забудовник мав намір щось збудувати в тій чи іншій локації, таку процедуру було передбачено законом. Забудовник разом з архітектором приходили до громади, прозоро показували всі матеріали: що тут буде будуватися, в яких параметрах, що від цього отримає довкілля та населення.

Після 2011 року містобудівна рада має рекомендаційний характер. Якщо раніше вона могла сказати, наприклад, що має бути менше поверхів або зовсім інша архітектура, і це було обов’язково до виконання, то сьогодні це не так. Водночас я не вважаю, що саме містобудівна рада є найдієвішим інструментом. Це радше запобіжник. (Водночас у Львові тільки цього року відмовили в будівництві нового ЖК на Сихові, а містобудівна рада розкритикувала проєкт через зависоку щільність забудови, надмірну висотність, забиті автомобілями двори і відсутність велоінфраструктури і дощових садів — ред.).

Сьогодні ми постійно закликаємо київських забудовників зі своїми ініціативами виходити на містобудівну раду. Чому? Тому що там відбувається виключно фахове, професійне обговорення. Саме через містобудівну раду ми можемо зняти напругу між тими, хто, скажімо так, маніпулює ситуацією, і професійним середовищем. Оцінка того, наскільки те чи інше рішення є вдалим або невдалим, має формуватися саме в межах професійної дискусії.

Що стосується конкретно моїх повноважень як директора Департаменту містобудування та архітектури і головного архітектора міста: я можу висловлювати свою думку і позицію, але навіть містобудівна рада має виключно рекомендаційний характер. Вона не обов’язкова до виконання.

Щоб я побачив той чи інший об’єкт, сьогодні законодавство фактично дає мені можливість побачити його або на містобудівній раді, або вже тоді, коли виникає супротив громади. Не є обов’язковим приносити нам проєкт на містобудівну раду. Подання проєкту на розгляд містобудівної ради сьогодні не є обов’язковим. Тому іноді про окремі проєкти я дізнаюся вже з відкритих джерел — фактично так само, як і інші кияни.

Про важелі впливу міста на забудовників

Цей документ каже, що відповідно до містобудівної документації, пам’яткоохоронних та інших обмежень на цій території може бути, наприклад, дитячий садочок, житлова забудова певної поверховості чи громадський об’єкт. Ця сфера достатньо чітко врегульована нормативно. А вже про архітектурну якість, композицію та те, як конкретний об’єкт взаємодіятиме із середовищем, можна говорити лише тоді, коли є сам проєкт. Після отримання містобудівних умов та обмежень забудовники часто до нас більше не повертаються. 

Зелені зони, де виникли конфлікти забудовника з громадою, розташовані здебільшого не в центральній планувальній зоні, де в нас є більше інструментів для регулювання майбутньої забудови. І тут дійсно складно. У головного архітектора просто немає важелів впливу, якщо забудовник не приходить на містобудівну раду.

Як запобігти конфліктам між громадою та забудовниками

Коли діалог починається вже з конфлікту й протистояння, знайти рішення набагато складніше. Я зараз кажу як архітектор, якому доводилося відстоювати свої рішення на громадських слуханнях перед громадою. Я був між замовником, який замовляє роботу, і громадою.

Як архітектор ти розумієш, що потрібно шукати професійно обґрунтоване рішення і компроміс між інтересами замовника та громади. І замовнику потрібно пояснювати: якщо позицію людей повністю ігнорувати, конфлікт може поставити під загрозу реалізацію всього проєкту.

Для мене як для архітектора, а не як для чиновника, дуже важливо, щоб, коли відбувається втручання в уже сформоване середовище, йому не зашкодити. Але цього замало — треба зробити так, щоб новий об’єкт, навпаки, відігравав більшу соціальну роль і допомагав середовищу. 

Наприклад, якщо люди звикли ходити певним маршрутом, а на цьому місці в майбутньому має з’явитися будинок, то під час громадського обговорення забудовник може зрозуміти, що для людей потрібно зберегти прохід. Люди й надалі ходитимуть туди, куди їм потрібно, а забудовник може показати, які інші форми можуть з’явитися на задньому плані. От це і є компроміс, це і є розмова з громадою.

Я хотів би, щоб забудовники приносили свої проєкти на розгляд не особисто мені як головному архітектору, а саме містобудівній раді. Це потрібно не тільки для інформування, а насамперед для фахового обговорення.

Архітектори мають різний професійний досвід і різні підходи, а інколи проєктувальник перебуває під значним впливом вимог замовника. Члени містобудівної ради можуть сказати замовнику: «Шановний замовнику, якщо ви прислухаєтеся до нас, не тисніть на своїх проєктантів, вам треба зробити ось так, так і так». Це нормальне живе спілкування. Зараз такого спілкування часто немає: проєктувальник працює сам із замовником, а далі — експертиза.

Експертиза перевіряє міцність, стійкість, дотримання нормативів та інші вимоги до проєктної документації. Але експертиза не скаже: «Ось тут було б гарніше зробити так, а тут зробити більш круглим чи зеленим». На містобудівній раді це можуть сказати. І саме цього живого фахового спілкування сьогодні часто не вистачає. Після містобудівної ради у людей часто вже немає питань, що саме відбувається, тому що повертається довіра. Ще десять років тому люди навіть не розуміли, що буде відбуватися за їхнім вікном. Сьогодні ситуація більш прозора, тому що забудовники розуміють, що з громадою треба працювати, незважаючи на те, що сьогодні це не передбачено законодавством на обов’язковому рівні.

Архітектурний конкурс і громадські слухання

Я вважаю, що найпрозоріший, найбезпечніший і дуже відкритий шлях — це архітектурний конкурс. Саме під час створення та обговорення програми й умов конкурсу має бути залучена громада, а також фахівці у сфері архітектури — Спілка архітекторів, громадські організації тощо.

Коли ми втручаємося в ту чи іншу локацію, є громада зі своєю історією, з історією цієї території, з розумінням того, чого тут не вистачає, що буде зайвим, із чим люди стикаються. Усе це має бути враховано в умовах конкурсу. Тобто громада вже залучена до процесу. Потім визначається переможець, і місто отримує об’єкт, який відповідає вимогам громади, архітекторів і замовника. Це дуже дієвий механізм.

Водночас архітектурний конкурс — це найскладніший механізм для замовника. Потрібно його організувати, пройти всі процедури. Але місто також має формувати зрозумілі підходи для забудовника і спрямовувати його до якісного результату. Не можна виходити з того, що будь-який забудовник — це негативне явище. Інвестиції потрібні місту, і місто має розвиватися. Але економічний інтерес не може бути єдиним критерієм. Не можна розглядати земельну ділянку лише як площу, яку необхідно максимально забудувати.

Ми працюємо не з абстрактною земельною ділянкою, а з міським середовищем, у якому вже є житлові будинки, сусіди, дитячі садочки, дороги та інші об’єкти. Тому лише формального дотримання нормативних відстаней і вимог недостатньо для створення якісного середовища. Наше завдання — створювати простір, у якому людям буде комфортніше. Особливо складно це робити у вже сформованих районах, і саме тому тут надзвичайно важлива системна робота з громадою.

Моє бачення — було б дуже добре на законодавчому рівні обов’язково повернути громадські слухання й обговорення проєктів, щоб забудовник виходив до громади вже тоді, коли має готові матеріали, розуміння того, що він хоче тут зробити.

Це не обов’язково має відбуватися саме в межах містобудівної ради. Можна передбачити окремий формат громадського обговорення на етапі, коли замовник уже має концепцію, візуалізації та достатньо чітке розуміння майбутнього проєкту.

Щоб прибирати конфлікти ще до їх виникнення, у кейсах на кшталт Вирлиці чи Екопарку Осокорки першою повинна звучати екологія. Сьогодні стратегічна екологічна оцінка передує розробці містобудівної документації. Оцінка впливу на навколишнє середовище об’єктів, які розташовані в природних чи захисних зонах або поруч із ними, також повинна починатися з екології. Якщо існують установлені законом екологічні обмеження, вони мають бути виявлені та враховані ще до переходу до питання конкретних архітектурних рішень.

Не завжди є повний збіг між містобудівною документацією, цільовим призначенням земельної ділянки і фактичною ситуацією на території. Люди можуть казати: «Ви говорите, що ми не можемо там забудувати, бо це зелена зона, але приїжджайте — там усе в асфальті». Але якщо зелена зона передбачена документом вищого рівня — генеральним планом, — це зелена зона. Сьогоднішній асфальт не змінює того, що за документом вищого рівня ця територія визначена як зелена зона.

Розбір кейсів

Екопарк Осокорки vs ЖК H2O

Кейс Екопарку Осокорки для мене закінчився на тому етапі, коли ми не дали забудувати цю територію панельними 25-поверховими будинками суцільною забудовою. Я був проти такої забудови, тому що вважав, що не можна таку рекреаційну зону забудовувати панельками по 25 поверхів і формувати мікрорайон, який уже не відповідає вимогам сьогодення та сучасним підходам.

Ситуація закінчилася супротивом громади, архітектурного середовища, судовими процесами та іншими конфліктами. 

Надалі тривала робота з громадою щодо формування Екопарку та визначення співвідношення територій, які мають бути збережені, і територій можливого розвитку. Коли забудовник вийшов на містобудівну раду з пропозиціями щодо забудови мікрорайону однотипними панельними будинками, усі фахівці сказали, що так не можна поводитися з такою територією і треба переглядати наміри. Архітектори глобально не підтримували створення такого мікрорайону.

Сьогоднішній варіант для мене — це компроміс. Головне, що збережено озеро, є зони для прогулянок і певним чином сформовано простір. Я вважаю, що кожній локації потрібен свій підхід. Не можна формувати новий мікрорайон за методологією 50-річної давності. Особливо на такій території, яка є рекреаційною. Тут головною цінністю є не інтенсивність забудови, а природне й рекреаційне середовище. Тут будинки повинні сприйматися майже як елементи садово-паркового мистецтва — потрібно дуже делікатно входити в це середовище. Це складно зробити з великими об’ємами, але якщо гарно попрацювати, то в просторовій композиції можна зберегти ототожнення забудови з цим середовищем.

Також тут треба також розуміти складність ситуації. Це територія, пов’язана із сотнями людей, дуже великою кількістю інвесторів. Ми живемо під час війни, і становище людей погіршується і фінансово, і загалом. Для когось це була остання надія отримати власне житло, тому це дуже складна ситуація. Тут повинні враховуватися і соціально-економічні питання забудовника, і збереження навколишнього середовища. Саме в такому компромісі й треба рухатися.

Сквер імені Павла Тичини на Березняках

Щодо скверу на Березняках були надані містобудівні умови та обмеження відповідно до чинного законодавства, у межах і спосіб, передбачені законом.

Йдеться про ситуацію, де пропонується 26-поверхова будівля. Громада, як правило, проти таких речей. І це нормальна реакція: будь-хто, хто живе поруч, не обов’язково хоче, щоб перед його вікнами з’явився новий будинок.

Але не можна визначати, правильно це чи неправильно, лише за принципом «подобається — не подобається». Потрібно взяти об’єкт, працювати над ним, спілкуватися з іншими архітекторами, оцінювати об’ємно-просторову композицію, її вплив на середовище, відповідність законодавству. Повинні бути жорсткі правила, і ці правила повинні бути однаковими для всіх.

На Березняках ситуація така: частина земельної ділянки знаходиться в лінії забудови і передбачена під багатоповерхову житлову забудову, а частина — у зеленій зоні. Якщо ти проєктуєш, ти не маєш права забудовувати зелену зону. Але при цьому ми говоримо про формування кварталу, який уже склався. Я знаю цю територію дуже добре.

Тому оцінювати весь кейс лише як «громада проти будинку» неправильно. Є експерти, є правоохоронні та контролюючі органи, є ДІАМ та інші органи, які мають повноваження надати правову оцінку. Ми не можемо виходити лише з того, подобається нам щось чи ні. Має бути відповідність закону або її відсутність. Цей об’єкт не розглядався на містобудівній раді, оскільки сьогодні подання проєкту на її розгляд не є обов’язковим.

Літературний сквер на Гончара

Щодо Літературного скверу на Гончара — це історія, яка триває багато років, фактично кілька поколінь. Значна частина питань тут належить до компетенції органів та установ, відповідальних за охорону зелених зон, екологічні питання та утримання відповідних територій.

Я був на Гончара, був у Літературному сквері. На папері ми бачимо, що містобудівні умови та обмеження надані, що об’єкт, мабуть, пройшов усі необхідні погодження Мінкульту тощо. Але це все — на папері. Щодо конфлікту, наскільки я розумію, предметом спору є, зокрема, заїзд до будівлі, який зачіпає територію Літературного скверу.

Для стабільного інвестиційного середовища надзвичайно важливо, щоб правила були прогнозованими і не змінювали умови реалізації вже розпочатих проєктів без належних правових підстав. В архітектурі забудовники навіть із хорошими намірами постійно стикаються зі змінами правил. Людина могла зайти в проєкт, маючи можливість будувати, умовно кажучи, 15–16 поверхів. Потім змінюється законодавство, наприклад, у сфері охорони культурної спадщини, і на цій території дозволяють уже вісім поверхів. Забудовник тоді справедливо запитує: «Я взяв кредити, знайшов партнерів у різних країнах, заплатив гроші відомим архітекторам, вони вже все запроєктували, я вже перебуваю на експертизі, а на певному етапі нормативні вимоги змінились». Але якщо пам’яткоохоронне законодавство встановлює нові обов’язкові вимоги, їх, безумовно, потрібно враховувати. Але якщо вже після цього окремо з’являється позиція міста, а ще пізніше — заперечення громади, процес стає непередбачуваним для всіх його учасників. Так не повинно бути. Ці процеси повинні вибудовуватися із самого початку.

Солом’янський парк

Щодо Солом’янського парку я можу сказати, що з боку департаменту ми надаємо документи, які відповідають чинному законодавству. Щодо конкретних претензій громади, зокрема щодо того, що ділянка парку на момент видачі містобудівних умов та обмежень нібито не була чітко визначена в ДПТ, я можу це довести документами. Є містобудівний кадастр, у якому міститься вся інформація. У 2015 році Київрада затвердила відповідний детальний план території, в якому була передбачена відповідна забудова. На підставі затвердженої містобудівної документації були надані містобудівні умови та обмеження на забудову цієї території.

Треба розуміти механізм. У цьому випадку є земельна ділянка. Вона або в оренді, або є право власності, або це комунальна чи державна власність. Встановлення та оформлення меж парку не належить до повноважень Департаменту містобудування та архітектури. Нам подають документи на землю, яка є в реєстрі і належить відповідному суб’єкту. Межі парку визначаються не нами. Це питання належить до компетенції інших уповноважених органів і має вирішуватися в установленому законодавством порядку. Щодо дати формування земельної ділянки та присвоєння кадастрового номера — це потрібно встановлювати за відповідними земельно-кадастровими документами. Забудовник не має права виходити за межі земельної ділянки, на яку видані відповідні документи.

Об’єкт був передбачений у детальному плані території — у нижній частині цього парку. Парк дуже великий. На жаль, війна дуже сильно зашкодила планам реконструкції цього парку. Щодо забудовника, він отримав містобудівні умови та обмеження відповідно до затвердженого детального плану території.

Якщо виникає конфлікт, місто може брати участь у судах — десь як третя сторона, десь безпосередньо. У нас дуже багато таких справ. Департамент діє максимально прозоро й аргументує прийняті рішення. Відмова, безумовно, не може подобатися замовнику, тому наше завдання — чітко пояснити її підстави. 

Схили Юрковиці на Подолі

Щодо проєкту забудови схилів Юрковиці та ЖК Ріхерт & Парк: забудовники не приходили на містобудівну раду саме щодо цієї забудови. Показували роботу щодо реконструкції пам’ятки, якщо я не помиляюся. Там є історична спадщина — проєкт передбачав житло на території колишнього заводу Ріхерта та парк. У 2024–2025 роках громадські організації активно висловлювали свою позицію щодо розвитку цієї території. Свого часу я бачив цей проєкт, але, наскільки мені відомо, сьогодні він у попередньому вигляді вже не реалізується. Проєкт було зупинено, а згодом земельна ділянка, наскільки мені відомо, перейшла до іншого власника чи інвестора.

За генеральним планом це територія громадської забудови. Детального плану території для всього Подолу немає, тому ми керуємося положеннями генерального плану. Я повністю підтримую, щоб такі території та локації проходили через місто і громаду. Сьогодні в будь-якій ініціативі треба працювати з громадою. Безумовно, позиції мешканців можуть бути різними, і частина людей може в принципі не підтримувати нове будівництво поруч із собою. Але це не означає, що конструктивний діалог неможливий. Якщо ми отримуємо гарний парк, нову локацію, нове озеро, зони відпочинку, це може бути зовсім інша розмова. Я вважаю, що такі зони дуже важливі як місця відпочинку і реабілітації після наших нічних атак, тривог і всього, що відбувається під час війни.

Тому, наприклад, якщо люди хочуть створити паркову зону відпочинку на Подолі, я це підтримую. Якщо водночас пропонується розміщення кількох будинків, потрібно оцінювати весь баланс рішення: що отримує місто й громада, який обсяг забудови передбачається, яка частина території стає якісним громадським простором і за чий кошт він створюється. Тобто порівнювати потрібно не за принципом «будувати чи не будувати», а за якістю всього запропонованого сценарію розвитку території. Але такий компроміс повинен бути повністю в законодавчому полі: за висотою, за охороною культурної спадщини, за всіма іншими вимогами. Водночас сама по собі позиція заперечення не дає відповіді на питання, яким має бути майбутнє території. Потрібно шукати рішення, яке відповідає законодавству та максимально збалансовує інтереси міста, громади й власника території. Якщо ви буваєте в парку «Наталка», можна побачити, наскільки він різнофункціональний: там є зони для вигулу собак, дитячі майданчики для дітей різного віку, зони відпочинку для дорослих, газони, де можна грати, сидіти, відпочивати. Значною мірою функціональне наповнення парку формувалося саме у взаємодії з громадою, яка говорила про свої потреби та пропонувала додаткові функції. Отак, через спілкування, повинен формуватися новий простір. На Подолі я б також хотів, щоб були передбачені соціальні речі — паркінг, укриття, об’єкти культурного та соціального значення.

Щодо парку за рахунок забудовника: це добре для громади і добре для міста, тому що місту не доводиться витрачати на це бюджетні кошти. Але треба розуміти, що парк також повинен існувати з повною інфраструктурою. Ми повинні мати можливість приїхати туди автомобілем і поставити його так, щоб вулиці не були забиті машинами. Було б добре, щоб там був паркінг. Ще краще, якщо паркінг виконував функцію укриття. Створення парку дуже добре, але треба безпосередньо спілкуватися з ініціатором і пояснювати, що це може бути для нього економічно цікавим: поєднати паркінг і укриття, передбачити заклад харчування. Це нормально — мати в рекреаційній зоні можливість скористатися укриттям і підземною парковкою. Але водночас треба зберегти весь природний ресурс.

Про місто як стримувач апетитів забудовників

Київ як столиця має розвиватися комплексно: нове житлове будівництво повинно супроводжуватися необхідною соціальною, транспортною та інженерною інфраструктурою — дитячими садочками, школами, паркінгами та іншими об’єктами. Проблема виникає тоді, коли економіка проєкту починає визначати якість середовища: щоб знизити собівартість, спрощуються архітектурні рішення, скорочується соціальна інфраструктура, зменшується кількість паркінгів. Але економія на цих елементах згодом створює додаткове навантаження на місто У результаті місто отримує нове житло й нових мешканців, але без достатньої кількості об’єктів інфраструктури, необхідних для нормального функціонування нового району. Саме так у певний період виник дисбаланс: обсяги житлового будівництва зростали швидше, ніж кількість шкіл, дитячих садочків та інших необхідних об’єктів. У Києві за бюджетні кошти було збудовано багато шкіл і дитячих садочків, що допомогло вирішити цю ситуацію (У Львові міська рада вимагає від забудовника запланувати комунальну школу на території майбутнього ЖК, і це вже не вперше — ред.).

До того, як прийти на посаду головного архітектора, я 20 років проєктував. Посада зобов’язує мене виконувати функції чиновника, але водночас я залишаюся архітектором і відчуваю професійну відповідальність за розвиток міста. Щоб вести професійний діалог з архітекторами, недостатньо лише адміністративних повноважень — потрібно розуміти логіку проєктування, професійні виклики та відповідальність архітектора. За час, що я займаю посаду головного архітектора Києва, я бачив багато складних ситуацій, зокрема пов’язаних із тим, як сьогодні відбираються виконавці проєктних робіт. 

У закупівлях визначальним критерієм нерідко стає ціна, тоді як в архітектурі важливо оцінювати не лише вартість, а й професійний рівень, якість концепції та майбутнього рішення. Найнижча ціна не завжди означає найкращий результат. На мою думку, місто має бути тим, хто встановлює чіткі правила і забезпечує баланс між економічними інтересами інвестора, інтересами громади та якістю міського середовища. Я знаю ці процеси з різних боків, тому що маю досвід і проєктування, і роботи з інвесторами, і взаємодії з громадою. І саме тому вважаю, що головним критерієм у підсумку має залишатися якість міста, яке ми створюємо.

Публікація створена «в рамках проєкту Інституту висвітлення війни та миру (IWPR) «Посилення громадського контролю» за фінансової підтримки Норвегії.

За зміст цієї публікації відповідає виключно Хмарочос. Цей матеріал жодним чином не може вважатися таким, що відображає позицію IWPR та Уряду Норвегії.