Тим часом набуває популярності новий тип девелопменту, який має задовольняти інтереси усіх сторін: забудовника, інвестора, жителів міста, муніципалітета. Про те, як організувати цей процес, – у матеріалі «Хмарочоса».

Комплекс Riverside South у Нью-Йорку – це справжній американський довгобуд. Його спорудження завершилося у 2016 році, хоча перші плани стосовно забудови території виникли ще у 1962 році. У сімдесятих територію колишнього залізничного депо придбала девелоперська компанія Дональда Трампа. Серед запропонованих варіантів забудови найамбітнішим був комплекс Television City, площею 14.5 мільйони квадратних метрів. В центрі нього мали розмістити 150-поверхову вежу. Проте проект зустрів жорстку критику з боку мешканців міста та громадських організацій і був відхилений.

Врешті, саме громадські організації у 1989 році запропонували альтернативний проект – Riverside South. Він був ухвалений, а компанія Трампа через численні затримки та борги продала контрольний пакет акцій іншому забудовнику. У фінальному варіанті комплексу жителі отримали меншу за площею та висотністю забудову, великий парк з доступом до води та навіть розширення станції метро поблизу. І це лише один з численних прикладів, коли великі будівельні проекти у США та європейських країнах відкладалися на роки, поки не було досягнуто компромісу.

Повертаючись до термінології, девелопмент – це процес, який передбачає купівлю землі, розробку проекту та його маркетингової стратегії, проектування будівлі, отримання відповідних дозволів, а часом і спорудження об'єкта.

Звісно, система, яка дозволила знайти компроміс під час будівництва комплексу Riverside South на Манхеттені, існувала не завжди. В ХІХ столітті сфера девелопменту залежала виключно від приватних компаній. Це був нерегульований період міського розвитку. Вже у ХХ столітті, щоб вирішити проблеми, спричинені попереднім періодом, у процес розбудови територій починає втручатися міська влада. Де-юре існує такий механізм і в українській столиці.

Проте генплану та будівельних норм часто виявляється недостатньо для регулювання забудови. Вони не визначають, наприклад, допустимий зовнішній вигляд будівлі або не враховують функціональних зон у місті. Тому муніципалітет може розробляти додаткові документи, які б детальніше регламентували забудову на певних територіях. І, звісно, важливо забезпечити не лише існування, але і виконання цих норм, не дозволяючи, наприклад, будівництво 73-метрового офісного центру на Подолі всупереч Генплану.

Брент Райян пояснює, що у США зараз немає сильної влади на місцях. У шістдесятих люди почувалися залишеними осторонь, девелопери та державні структури формували міста без їхньої участі. Тому ми розробили іншу стратегію, зробивши жителів міст повноцінними учасниками девелопменту».

На початкових стадіях обговорень відбуваєть низка подій, щоб з'ясувати, який проект може бути прийнятним для тієї чи іншої ділянки. Зазвичай жителі вимагають зменшити висотність та щільність забудови. Особливо чутливим в цьому плані є будівництво в історичному центрі та прибережних районах. Якщо сторони не досягають компромісу, проект може бути зміненим або замороженим.

Останнім часом у Києві також починають впроваджувати практику публічних обговорень. Такі зустрічі відбувалися стосовно пішоходизації Контрактової площі, оновлення парку «Наталка», встановлення пам'ятника замість Леніна на бульварі Шевченка. Частіше за все їх ініціює громадський сектор і лише іноді такі обговорення мають вплив на рішення міської влади. Приватні девелоперські компанії поки що не надто прагнуть налагодити подібний діалог. Так у Києві з`являють будівлі, які згодом входять у топ найбільш ненависних у столиці, на кшталт «будинка-монстра» на Подолі чи ЖК «Кловський узвіз, 7а».

За словами Брента Райяна, жителі міста повинні вимагати оприлюднення проектів забудови та проведення їхнього обговорення. «Девелопери насправді не злі, вони прагматичні, – каже він. – Вони повинні побачити запит від суспільства. При цьому важливо, щоб девелопер не лише розповідав про свої плани, але й був готовий до змін. Не можна прийти і сказати: будівництво розпочали три тижні тому, і я нічого не змінюватиму, але давайте обговоримо проект».

Подібні ситуації виникають не лише під час будівництва численних київських житлових комплексів. Театр на Подолі був високо оцінений архітекторами та здобув гран-прі конкурсу Ukrainian Urban Awards. Разом з тим, не усім киянам він припав до душі. Проте активні обговорення нової будівлі, часом з вимогами її знесення, розпочалися лише тоді, коли театр був практично завершений.

Варто зазначити, що участь громади у процесі девелопменту не обов'язково передбачає зупинку будівництва або кардинальні зміни проекту. Хорошим прикладом може стати хмарочос Shard в Лондоні. У 2002 році проект цієї велетенської будівлі був сприйнятий негативно. І все ж девелопер отримав дозвіл на його зведення. Одним з основних факторів успіху стало визнання видатної архітекторської роботи автора проекту – Ренцо Піано. Крім того, забудовнику вдалося переконати частину громади, що користі від будівлі Shard буде більше, ніж шкоди. Зокрема, хмарочос сприятиме розвитку прибережної зони Темзи та використання повного потенціалу транспортної системи. У 2012 році будівництво найвищої у Європі будівлі було завершено.

Ще одним варіантом збалансування різних груп інтересів при девелопменті може бути залучення неурядових громадських організацій або об'єднань спеціалістів до цього процесу. Перевага таких організацій в тому, що їм можуть довіряти усі учасники процесу – громада, міська влада та девелопери, і водночас, вони є професіоналами, здатними об'єктивно оцінити ситуацію. Фінансуються такі організації зазвичай неурядовими фондами або краудфандингом.

Сьогодні в Україні не так багато прикладів співпраці подібного типу. Один з перших масштабних проектів – незалежна студія «Постпромисловий Київ. Трансформації в Україні», організована в рамках співпраці Massachusetts Institute of Technology (MIT) та компанії SAGA Development у партнерстві з Urban Curators. Студія має на меті проаналізувати та розробити сценарії трансформації частини промислового району Подолу в Києві.