Забудова змішаного типу, яка інтегрує в одному просторі житлові, комерційні, культурні і розважальні функції, є одним із найактуальніших світових трендів сучасності. Провідні забудовники світу все частіше використовують mixed use підходи, аби мінімізувати очевидні недоліки популярного у XX столітті зонування міста. 

Нещодавно відбулася церемонія нагородження  Міжнародної премії нерухомості (International Property Awards) – престижного світового конкурсу, в якому з 1994 року змагаються найкращі професіонали у сфері комерційного і житлового будівництва. Особливу увагу привертають комплекси змішаного типу, адже вони найкраще відповідають на сучасні виклики міського життя. 

До прикладу, таку премію в категорії mixed use development отримав житловий район BudaPart у Будапешті, розташований прямо на березі Дунаю. Майбутнім мешканцям комплексу пропонують не просто придбати квартиру, а стати частиною спільноти в найбільш мальовничій частині міста. Аналогічну нагороду отримав амбіційний комерційно-житловий проєкт West 65 Complex у Бєлграді, де, серед іншого, використовують відновлювальні джерела енергії. 

Перш за все, забудова змішаного типу дозволяє зводити більш різноманітне і більш доступне житло. Такі будинки зазвичай невеликі, різного розміру і щільно розташовані один біля одного. Як наслідок, виникають пішохідні квартали, де відстань між домівкою, роботою, магазинами та іншими базовими зручностями можна легко подолати без використання транспорту. Це зручно для мешканців і допомагає суттєво зменшити використання ресурсів, а значить – мінімізувати вуглецевий слід. 

У таких районах виникає специфічне «відчуття місця» та формується локальна ідентичність громади. 

Аби дати краще уявлення про переваги mixed use development, розповідаємо про яскраві приклади такої нерухомості в Європі, а також про українського переможця Міжнародної премії нерухомості в цій категорії – житловий комплекс Paradise Avenue.

Житловий район Bahnstadt
у німецькому місті Гайдельберґ

Усі фото району Bahnstadt: Тарас Кайдан

Bahnstadt – це новий район у Ґайдельберзі, який виник на місці колишнього торговельного складу. Він має стати домівкою для майже семи тисяч містян і створити шість тисяч робочих місць. Будівництво розпочалося в 2008 році і завершиться у 2020. Особливістю району Bahnstadt є змішаний простір для життя, досліджень і праці. 

Адміністративні будівлі і торговельні приміщення споруджувалися тут паралельно з житловими будинками. На додаток до якісних комерційних приміщень Bahnstadt пропонує гарні умови для компаній, які займаються дослідженнями та наукою. Внаслідок цього у районі співіснує комфортне повсякденне життя і робота, дослідження і культура, наука і бізнес.

Своїм існуванням Bahnstadt доводить реалістичність енергоефективних проєктів. 

Місто Гайдельберґ має намір у найближчому майбутньому стати вуглецево нейтральним. Тому весь район підключили до міської системи централізованого опалення, яка працює на відновлюваних джерелах.

Юлія Попова
експертка з інтегрованого міського розвитку

«Bahnstadt – це зразковий проєкт низьковуглецевого кварталу з нейтральними і енергоефективними будинками. Район будувався дуже продумано, його стратегія засновується на цілях сталого розвитку. До уваги взято дуже багато аспектів – це і комфорт житлового середовища, і створення спільноти, і близькість до природи, спорт тощо. Одна з центральних ідей тут – виховання дітей, обізнаних з принципами захисту клімату. У Гайдельберзі розробили ідеальний житловий квартал для часів невідворотних кліматичних змін, враховуючи тенденції “нового комфорту” – свідомого обмеження споживання ресурсів»

Стіни, дахи та вікна будинків мають якісну та щільну ізоляцію. Вони спеціально орієнтовані у просторі, щоб отримати якомога більше сонячної енергії для пасивного нагрівання. Продумана система вентиляції з рекуперацією використовує тепле відпрацьоване повітря для нагрівання свіжого повітря і знову-таки заощаджує енергію. 

Тут створили також систему управління дощовою водою, яка допомагає підтримувати природні функції ґрунту. Понад половина плоских покрівель району обладнана за технологією «зелений дах», що зберігає до 70% дощової води. Коли температура підвищується, вода випаровується у природній спосіб, даючи людям відчуття прохолоди. Збирає та накопичує дощову воду система ставків довжиною у 710 метрів. 

Упродовж кількох десятиліть територія району була занедбана. За відсутності людини тут розвинулася багата флора і фауна з рідкісними видами тварин. Тому, наприклад, перед початком будівельних робіт тисячі ящірок виловили і перенесли в більш сприятливі для проживання місця. Зелені насадження наразі займають третину площі Bahnstadt. 

Короткі відстані між інфраструктурними благами всередині району є його очевидною перевагою. Усюди можна дістатися пішки – до дитячого садка, школи, магазинів чи кінотеатру. При цьому Bahnstadt розташовується неподалік від центру міста, а розгалужена мережа громадського транспорту сполучає його з іншими районами. Центральний залізничний вокзал Гайдельберґа, який відкриває дорогу до сусідніх міст, тут також зовсім поруч. 

Софістикована модель планування району робить його привабливим для людей різних прошарків. Наявність різних поколінь, одинаків і сімей, спільнот із різними інтересами робить територію Bahnstadt площею 116 гектарів надзвичайно жвавим місцем для життя.

ЖК Paradise Avenue в Києві

У 2020 році житловий комплекс Paradise Avenue отримав престижну Міжнародну премію нерухомості (International Property Awards) у номінації Mixed Use Development. Багатофункціональне планування дійсно є засадничою рисою комплексу, яка відрізняє його від інших аналогічних проєктів в Україні. Сьогодні це –  один із найперспективніших напрямків розвитку житлової нерухомості. Такий підхід заощаджує час і сили, робить життя більш розслабленим або навпаки – дозволяє зробити його насиченим.

Ділянка, на якій виріс Paradise Avenue, до будівництва була досить проблемною. Неподалік планували прокласти кільцеву дорогу. Розв’язка мала пролягати в обхід усього комплексу, що створювало додаткові складнощі в його плануванні. Крім того, на території росли чагарники і дерева, а також був високий рівень ґрунтових вод і болотиста місцевість, яка утворилася на місці висохлих озер. 

Автори проєкту заповнювали простір поступово, утворюючи спеціальні зони з різним призначенням.

Довкола алеї – формували двори, після чого вже проєктували будинки. Таке зонування створює додаткові зручності для мешканців і є доволі рідкісним в українських реаліях.

Концептуально Paradise Avenue можна назвати «містом у місті» – в житловому комплексі буде доступна вся необхідна інфраструктура. А саме: два дитячих садки, школа, лікувально-діагностичний центр, комплекс сучасних спортивних об’єктів, магазини і навіть ресторан на воді, з якого відкриватиметься мальовничий вид. При цьому Paradise Avenue – надзвичайно зелена зона з доглянутим парками та скверами, приємними оку газонами та різноманіттям декоративних рослин. 

Юрій Удальцов
засновник архітектурного бюро Baust Architects, автор проєкту Paradise Avenue

«Ми зробили все необхідне, аби цей житловий комплекс був по-справжньому самодостатнім. Це не чергове місце для спання, а куточок для повноцінного життя. Тут є садочки, школи, бульвари, магазини, зони відпочинку, офіси, торговельний центр. У сучасному світі давно стало зрозуміло, що їздити за тридев’ять земель, аби купити продукти чи одяг, не лише недалекоглядно, але й неекологічно. Втім, в  Україні наразі мало хто будує такі самодостатні райони, які повністю себе обслуговують. Paradise Avenue розробляли за містобудівною концепцією і в цьому його сила. Нам важливо було розрахувати всі нюанси – які магазини потрібні, які способи дозвілля затребувані. І гадаю, нам таки вдалося створити комплекс, в якому кожен знайде бажане – чи то галасливе кафе, чи то тишу малолюдного дворика». 

Перші поверхи новобудов Paradise Avenue – це комерційні об’єкти різної спрямованості, що загалом утворюють галерею з широким асортиментом товарів та послуг і забезпечують високий рівень розвитку споживчої інфраструктури комплексу. Аптеки, спортклуби, заклади сфери краси, банківські та поштові послуги, продуктові маркети та затишні кав’ярні – все це в кроковій доступності.

В усіх помешканнях передбачене автономне теплопостачання, а значить – можливість регулювати теплове споживання залежно від погодних умов.

У концепцію Paradise Avenue закладене і актуальне для сьогодення розмежування простору для автівок і людей. Тихий внутрішній двір призначений лише для піших прогулянок, що робить його безпечним для дітей і домашніх улюбленців. Натомість автівку можна залишити в одному з двох чотириповерхових паркувальних комплексів. Там також доступні бокси для проведення технічного обслуговування та цілодобові мийки. Для гостей створили місткі парковки за периметрами будинків. 

Для екологічно свідомих мешканців передбачили станції зарядки електрокарів та систему велошерингу. Велосипед можна орендувати на одній з автоматизованих станцій, скориставшись мобільним додатком. Після поїздки транспорт зручно повернути до будь-якого іншого пункту прокату в межах кварталу.

Від Києва Paradise Avenue віддаляє менше двох кілометрів. До найближчої станції метро – лише сім кілометрів, тобто 10 хвилин автівкою. Загалом дорога до центру Києва з житлового комплексу займає 19 хвилин власним і 40 хвилин громадським транспортом. 

Мешканцям кварталу створили якнайбільше можливостей на різний смак. Дорослі завжди знайдуть місця для відпочинку після інтенсивного трудового дня. А діти – витратити надлишок енергії в ігровому містечку, де на них чекають створені за сучасними технологіями гойдалки, турніки, канати, різноманітні майданчики для тематичних ігор тощо. Шанувальники домашніх улюбленців, своєю чергою, можуть без зайвих хвилювань  вигулювати чотирилапих друзів без амуніції на спеціальному майданчику. 

Завдяки своїй структурі комплексу життя в Paradise Avenue дозволяє мешканцям економити час і сили, спонукає більше ходити пішки і створює комфортні умови міського життя посеред зеленої природної зони поблизу води.

ЖК Eko Park у передмісті Варшаві

Eko park – це сучасний екологічний житловий комплекс, розташований у невеликому містечку Зельонка за п’ять кілометрів від Варшави. 

Створення достатнього простору в межах комплексу є одним із ключових принципів планування території. Кожен із дев’яти будинків Eko park розташований на відстані 35 метрів від іншого. Таке планування гарно вписується у розмірену забудову передмістя і дозволяє мешканцям відчувати себе більш розслаблено і спокійно. 

Концепція житлового комплексу засновується на принципах раціонального використання природних ресурсів. До прикладу, під час спорудження Eko park не знищили жодне дерево. На час будівництва всі рослини пересадили, щоб після завершення робіт знову повернути у зелений парк біля будинків. 

Завдяки спеціальній системі збору дощову воду використовують для поливу газонів та кущів. А розміщені на дахах будинків сонячні панелі освітлюють сходи, коридори та підземні паркінги.

Квартири, розташовані на першому поверсі, мають затишну терасу, а в помешканнях на інших поверхах передбачений балкон. У комплексі доступні також невеликі квартири-студії, які можуть стати гарним варіантом для молодих і динамічних людей. 

Від втихомирених прогулянок лісовими галявинами мешканців Eko park відділяє лише триста метрів пішого ходу. Ту саму відстань їм треба подолати, аби дістатися до більш цивілізованих зон відпочинку – скейт-парку, місць для посиденьок довкола багаття чи вечері з мангалом.  

У пішій доступності розташована середньоосвітня школа і дитячий садок. А отже, і діти, і батьки не витрачатимуть зайвого часу на дорогу до освітніх закладів. Ігровий майданчик на території комплексу – ідеальне місце для позашкільного дитячого дозвілля з друзями. Eko Park – комплекс закритого типу, тож батьки можуть без зайвих хвилювань відпускати дітей гуляти з друзями у дворі.  

Обов’язковою умовою заміського життя є відмінне транспортне сполучення. Громадським транспортом дорога від вокзалу в Зельонці до центральної станції варшавського метро Dworzec Wileński займе всього 12 хвилин. Відстань від вокзалу до житлового комплексу Eko Park – менше одного кілометра, а до зупинки автобуса – всього лише сто метрів. Для користувачів автівок у житловому комплексі передбачені наземні та підземні паркінги.

Загалом мешканцям Eko Park доступна інфраструктура на будь-який смак – від торговельних центрів, фітнес-клубів і банків до медичного центру і храму.