Фото: Elena Rabkina / Unsplash

На Нивках відкривається колівінг – будинок із кімнатами в оренду, де власники відбиратимуть мешканців за схожим стилем життя і цінностями. Формат колівінгу поки що є незвичним для Києва. У Європі на початку ХХ століття такий формат став виникати як відповідь на здорожчання житла та усунення держави від вирішення житлової кризи. Та в наявних наразі київських проєктах, схоже, йдеться про дещо інше.

Про колівінг є жарт: мовляв, міленіали винайшли комунальну квартиру. Між колівінгом і комунальною квартирою (а ще можна згадати прибутковий будинок зразка ХІХ століття, британський tenement або американський boarding house, де також були спільні зони і послуги) справді є схожості. Втім, радянська комуналка завжди перебувала у державній власності, й у певному сенсі – належала і мешканцям, які були доволі міцно прикріплені до неї інститутом прописки. Це житло було не те, що не прибутковим, а взагалі безкоштовним.

Натомість колівінг може бути і приватним, і комунальним житлом, яке здається в оренду, або ж перебувати у кооперативній власності. Цю модель зазвичай згадують у контексті економіки спільної участі (sharing economy), яка позбавляє необхідності купувати квартиру, автомобіль або побутову техніку. Передбачається, що це більш екологічна модель, яка протиставляється надмірному споживанню і забезпечує ефективніший розподіл ресурсів. Наприклад, нещодавно ми писали про клубний каршеринг в Івано-Франківську. Тут, однак, потрібна ремарка: компанії, такі як Uber, Airbnb тощо, почали використовувати принцип sharing economy як комерційну бізнес-модель, і зараз економіка спільної участі часто згадується нарівні з гіг-економікою, хоча це різні речі.

Колівінги від 1930-х років до сьогодні

Яскравий приклад колівінгу – лондонський «Ізокон», відкритий 1934 року. Модерністська будівля на 32 квартири замислювалася як доступне житло для молодих спеціалістів з егалітарною комуною в мінімалістичному середовищі. Квартири-студії були повністю мебльованими (найбільше в інтер’єрі використовувался фанера) й більшість із них мали маленькі кухні. Мешканці могли готувати й на спільній кухні, яка згодом перетворилася на ресторан «Ізобар». Спільними також були пральня, гараж і сад на даху. До оренди студій додавалися сервіси, такі як чищення черевиків і прибирання. В «Ізоконі» мешкали учасники Баухаузу Вальтер Гропіус, Марсель Бреєр та Ласло Могой-Надь, а письменниця Агата Крісті прожила тут цілих шість років.

«Ми не мусимо обтяжувати себе довговічною матеріальною власністю, коли наша нова власність – свобода, подорожі та досвід», – так описував філософію проєкту його автор Веллс Коутс.

Рекламний постер «Ізокону», зроблений Могой-Надєм. Зображення: failedarchitecture.com

Коутс був співзановником групи архітекторів-модерністів MARS, яка розглядала архітектуру в контексті соціалістичних ідей. Інший її учасник Максвел Фрай спроєктував житловий комплекс Kensal House для робітничого класу – з культурним центром, спільною пральнею, їдальнею, дитсадком, майстернями тощо.

Діяльність групи MARS була свого роду реакцією на посилення ролі вільного ринку в міській політиці та закріплення принципу laissez faire, що призвело до того, що житлова криза почала сприйматися як норма. Зокрема, Kensal House мав стати прототипом архітектури суспільства загального добробуту.

Жінки займаютсья рукоділлям у спільних приміщеннях Kensal House. Зображення: failedarchitecture.com

У США колівінги зазвичай є більш комерціалізованим житлом. Такий формат з’явився на тлі недоступності житла для людей, які не мають блискучої кредитної історії, зокрема для тих, хто намагається орендувати житло вперше. Та зазвичай ідеться про комерційну оренду. Не всі такі бізнеси стають успішними, бо орієнтуються на запит на дешевше житло й одночасно бажають отримати якнайбільший прибуток. Так, у 2015 році закрилася компанія Campus, яка здавала кімнати у 34 будинках у Каліфорнії та Нью-Йорку. «Група людей заробляла купу грошей, маскуючи це під шерингову економіку», – коментували цей кейс оглядачі.

Прототип колівінгу в Нью-Йорку, кінець ХІХ століття. Був надто дорогим і розкішним, не мав попиту і закрився через два місяці після відкриття. Фото: New York Public Library Digital Collections

В Європі колівінг переважно асоціюється з соціальним житлом, яке передусім здається в оренду не заради прибутку, а його розподіл визначається залежно від потреби, а не здатності платити.

«Часто колівінги – це кооперативи. Саме слово колівінг споріднене зі словом “кооператив”. Кожен, хто живе там, є співвласником. Суть такого житла в тому, щоб не забудовник мав владу його будувати і продавати, а група людей, які там справді будуть жити. Це анархістська ідея: нам не потрібні якісь великі структури, аби забезпечувати себе базовими речами», – пояснює соціологиня Альона Ляшева.

Практика колівінгів часто підтримується державою і передусім тут спадає на думку досвід Німеччини, де неприбуткова оренда є поширеною.

«У Німеччині є програми кооперативного житла, коли держава дає займ, по суті кредит, але безвідсотковий, неприбутковий, для групи людей, які хочуть разом звести житло. Люди будують, отримують житло у колективну власність і потім поступово віддають гроші. Часто в таких будинках, за правилами, ти не маєш права здавати квартири в оренду, принаймні у комерційну, бо вся ідея в тому, щоб житло було неприбутковим і не перетворювалося на актив на ринку», – зазначає Ляшева.

Київські колівінги

Колівінг на Нивках – не перша спроба створити такий формат у Києві, зокрема для працівників з ІТ-сфери. У 2017 році посеред промзони на Берестейці (вулиця Машинобудівна, 39) відкрився Domivka Coliving. Це фактично закритий від сторонніх поверх у ЖК Smart House, який є перебудованим корпусом заводу. Власники пропонували в оренду невеликі студії з санвузлом та закутком для кухні. Крім цього тут є спільна кухня-вітальня, а також лаундж-зона у коридорі, хоча зрештою взимку в ній виявилося прохолодно. Також у будівлі колишнього заводу згодом виникли проблеми з вентиляцією.

Domivka Coliving відразу наразилася на хвилю критики, передусім через сумнівність самого житлового комплексу – звертали увагу на те, що «новобудова» фактично залишилася заводським корпусом без інфраструктури навколо. Навіть рік потому засновниця колівінгу зазначала, що «хоче вірити, що забудовник усе перевірив – це ж велика будівля». Ціни на оренду той час починалися від 7 500 гривень за квартиру площею 18 квадратних метрів. Судячи з оголошень, з того часу вони не сильно змінилися.

Новий Coliving One, який відкривається наприкінці квітня, – вже окрема будівля, чотириповерхова новобудова на вулиці Ставропольській, 21. Розташовано його на ділянці, призначеній, згідно з Генпланом, для садибної забудови.

24 квартири площею 29-40 квадратних метрів із «дизайнерським ремонтом» і побутовою технікою планують здавати по 12-19 тисяч гривень на місяць. За домашню тварину, навіть якщо це папуга, доведеться доплачувати ще по 500 гривень щомісяця. Комунальні послуги також оплачують окремо, але засновники проєкту обіцяють, що сума не буде великою, адже будинок має категорію енергоефективності А+.

Інтер’єр студії в Coliving One. Фото: coliving1.com.ua

В орендну плату входять такі послуги, як прибирання, дрібний ремонт, наповнення холодильника за списком, виклик таксі, замовлення доставки їжі тощо. Також адміністратор може за потреби нагодувати тварину. Утім, не повідомляється, чи може працівник її вигуляти, що для собак є значно нагальнішою потребою. Щоб запросити гостей, слід попередити адміністратора.

Всі апартаменти мають власну кухню та санвузол. Серед спільних зон – коворкінг, який після 17:00 перетворюється на місце для вечірок, альтанки на дворі й тераса на даху, де пропонують відпочивати з «шашликом, кальяном і віскариком». Часто колівінг передбачає спільну пральню та місце для зберігання. Такі спільні приміщення є типовими, наприклад, для скандинавського соціального житла. У київському колівінгу такі теж є, але пральні машини вже передбачені в деяких апартаментах, а користування кладовкою є платним. У всіх квартирах є кондиціонер і бойлер. Середні за розміром мають ще посудомийну машину, а великі – пралку, мікрохвильовку і духовку.

План поверху. Зображення: coliving1.com.ua

Колівінг передбачає співжиття людей, які розділяють певні цінності й можуть формувати спільноту. У випадку Coliving One – це «прогресивна молодь», працівники ІТ-сфери: веб-дизайнери, UI/UX-дизайнери, SMM і HR-спеціалісти. Квартири здають не більш як двом дорослим людям, можна з дитиною.

«В цьому будинку житимуть тільки сучасні, цікаві, успішні люди. Разом з ними можна буде обговорити останні новини та замутити двіж. Ми будемо проводити співбесіди перед заселенням, щоб сформувати ідеальне ком’юніті», – повідомляється на сайті Coliving One.

«Відмовляємо за власною суб’єктивною оцінкою людям, які, на наш погляд, можуть спричиняти незручності іншим, порушувати правила добросусідства», – розповіла The Village Україна Тетяна Попова, маркетологиня колівінгу.

Як повідомляє AIN.UA, засновники проєкту – Олександр Рябчун і Олександр Кудрявченко – витратили на створення колівінгу понад один мільйон доларів. Очікують, що інвестиції окупляться за шість-сім років.

Інтер’єр студії в Coliving One. Фото: coliving1.com.ua

Якісне житло для тих, хто може платити

«Для багатьох людей такий формат справді зручний, і це непогано, що з’являється така пропозиція. Але вона по суті нічим не відрізняється від оренди квартир на ринку в Києві чи будь-якому іншому місті України, бо це приватна оренда, спрямована на отримання прибутків», – коментує Альона Ляшева.

Таку версію колівінгу, зауважує вона, не варто порівнювати з доступним соціальним житлом, бо це – «дорогий і якісний варіант для тих, хто може оплачувати». Понад це, подібні пропозиції можуть сприяти зростанню цін на житло та, відповідно, поглиблювати нерівність.

У випадку Coliving One бачимо комерційне житло, яке забезпечує максимум приватності та пропонує розширений консьєрж-сервіс з елементами закритого клубу. Це житло розраховане на доволі забезпечених людей – адже ті, хто можуть витрачати на оренду не більш як третину доходу (що є індикатором доступності житла), – це невеликий прошарок населення Києва.

Аналітикиня CEDOS Єлизавета Хассай звертає увагу на вимоги до орендарів, які можуть свідчити про ризик дискримінації.

«Там, де немає чітких та прозорих правил, можливе упередження ставлення.., а наявність упереджень може бути неусвідомленою. “Відмовляємо за власною суб’єктивною оцінкою” означає, що ця оцінка може бути будь-якою. Орієнтація на “успішних” орендар_ок виключає всіх інших, хто не вписується в цю невизначену категорію. Умови цього колівінгу передбачають додаткову плату через наявність домашніх улюбленців. Несправедливе ставлення може проявлятись не лише у міжособистісному спілкуванні, а ще й на рівні правил та норм. Це стосується тих випадків, коли правила створюють незручності певним групам людей», – зауважує дослідниця.

У 2012 році британський дизайнер і урбаніст Метью Стюарт написав для Failed Architecture статтю, в якій порівнював модерністські колівінги, які створювалися як доступне житло, з новомодним проєктом The Collective Old Oak у Лондоні – багатоповерховим колівінгом із «люксовими послугами, такими як спортзал, спа, кінотеатр, бібліотека, ресторан, бар, магазини, простори для івентів, тераси на даху тощо». Власники колівінгу обіцяли, що будинок населятимуть не просто мешканці, а саме спеціально відібрана спільнота (curated community).

Стюарт вважає: це приклад того, як неоліберальний урбанізм запозичує та монетизує ідею колівінгу як пов’язаного з запитом на доступне житло і соціальні реформи, щоб перетворити її на товар.