Читайте нас в Telegram, Twitter, Instagram, Viber та Google Новинах

Популярний на Заході термін «джентрифікація» все частіше застосовують до Києва у різних контекстах. Хтось сподівається, що новий девелопмент інтегрує територію промзони на Подолі у старий район, інші нарікають на комерціалізацію міських просторів у Старому місті.

Детальніше про те, що розуміють під джентрифікацією у Києві та як ці процеси впливають на розвиток міста, у матеріалі «Хмарочоса».

Джентрифікація: класичний варіант

Джентрифікація – це соціально-просторові зміни у місті, які мають два визначальних аспекти. Перше – це трансформація певної міської території та оновлення будівель, яке супроводжується зростаннями цін на нерухомість. Друге – зміни у складі населення району, витіснення попередніх жителів більш заможними соціальними групами.

Термін з’явився у 1964 році в книзі соціологині Рут Глас і стосувався процесів у Лондоні. Середній клас почав переїздити в історичні райони середмістя, де вже мешкали робітники. Житловий фонд і соціальна інфраструктура тут почала покращуватись, а вартість житла і життя загалом – зростати. Що врешті змусило багатьох людей шукати нове помешкання в інших районах далі від центру.

Район Сохо в Нью-Йорку. Фото: Unsplash

Процес джентрифікації здебільшого пов’язують саме з англійськими та американськими містами. Один із класичних прикладів – район Сохо у Нью-Йорку. Спершу, в пошуках недорогого житла різні митці почали заселяти колишні промислові квартали у Нижньому Манхеттені, в районі Сохо. Відкриті ними творчі майстерні, галереї, кав’ярні та бари поступово зробили цю територію більш привабливою та навіть богемною. Атмосферний район у центрі міста почав цікавити вже більш заможних жителів, вони інвестували в реконструкцію будівель. І сьогодні навряд багато художників можуть дозволити собі жити у Сохо, де ціни на помешкання сягають десятків мільйонів доларів. 

Київський контекст 

Хоча в Києві можна знайти подібного приклади витіснення, вони дуже поодинокі. Зокрема, йдеться про ситуацію з гуртожитками на вулиці Польовій та Саперному полі: місцевих жителів переселяли чи змушували виїхати через реконструкцію будівель. Даша Пирогова, соціологиня та учасниця колективу Comixans, також наводить приклад майбутнього житлового комплексу «Іллінський» на Подолі. Його зводять на місці дво- та триповерхових будинків, в яких раніше були помешкання і майстерні митців, а також клуб «Ефір».

Загалом же дослідники, з якими ми спілкувались, сходяться на тому, що джентрифікації в традиційному розумінні в Києві не відбувається. Основна причина – більшість жителів мають нерухомість у власності. «У вузькому розумінні джентрифікація пов’язана саме з орендою. Власник будинку проводить реконструкцію або зводить цьому місці нове житло, орендувати яке попередні мешканці вже не можуть собі дозволити. І тому змушені переїхати, – пояснює Павло Федорів, географ аналітичного центру CEDOS. – Але в нас майже немає орендарів, немає кого витісняти: понад 90% домогосподарств є власниками нерухомості. Такий дисбаланс є результатом масової безкоштовної приватизації». Відповідно, незалежно від перетворень району довкола, його жителі переважно залишаються у власних домівках.

За словами Федоріва, при джентрифікації тиск можуть відчувати не лише орендарі, але і домовласники через збільшення податку на нерухомість. «Головна логіка цього податку – повернути частину коштів, які місто витратило на покращення району. Після будівництва нової станції метро чи реконструкції Контрактової площі вартість житла навколо них зросте, хоча власники квартир не вклалися в це більше інших містян», – пояснює аналітик.

Вартість житла на Подолі потроху зростає, а податок на нерухомість – ні. Фото: Unsplash

Проте така система в Києві теж не працює: податок в країні нараховується залежно від мінімальної заробітної плати, а не вартості житла. А тому відрахування за квартиру однакової площі в центрі Подолу, на Академмістечку та в умовному Обухові будуть однаковими. «Жителі користуються новими благами, але податок для них не зростає. В економічному плані нічого не змушує власника квартири в центрі переїжджати на околиці», – каже Павло.

Готель замість кінотеатру

Хоча класичної джентрифікації в Києві наразі немає, це поняття може мати більш й широке трактування та включати інші прояви соціально-економічних перетворень у місті. Наприклад, витіснятися можуть певні функції. Попри те, що мова не йде про житло, логіка процесу досить подібна: землевласник прагне отримати максимум прибутку, а тому змінює будівлю та її призначення. Яскравий приклад – ситуація з кількома київськими кінотеатрами. Так, для власника ділянки на Шота Руставелі готель є значно більш вигідним варіантом, ніж кінотеатр «Кінопанорама».

Цей процес не завжди має таку негативну конотацію: до нього ж можна віднести ревіталізацію і забудову промислових зон. Заводи і склади не відновлюють у колишньому вигляді, а пристосовують для більш прибуткових функцій. На їх місці може з’явитися фестивальна локація, ТРЦ, бізнес-центр чи житловий комплекс. Прикладів подібних локацій у Києві вдосталь: Ocean Plaza, Rybalsky, Kyiv Food Market, Арт-завод «Платформа» тощо.

Соціологиня Альона Ляшева виділяє також витіснення соціальних груп в плані споживання. Хоча збільшення вартості нерухомості в певному районі не позначається напряму на жителях, воно може тиснути на бізнеси. На зміну невеликим магазинчикам приходять продуктові мережі і заклади, орієнтовані на споживачів з вищим рівнем достатку. 

Kyiv Food Market – один з прикладів зміни функцій промзон в центрі міста. Фото: Вероніка Луцька

«Наприклад, у Львові центр міста повністю переорієнтувався на туристів: ресторани, кав’ярні та місця дозвілля тут не розраховані на місцевих», – розповідає Ляшева. В результаті частина людей, як у Львові, так і у Києві, залишається жити в районі, споживча інфраструктура якого не відповідає їх потребам та фінансовим можливостям.

Заґратований район в районі

«Відсутність традиційної джентрифікації не означає, що в наших містах немає соціальної нерівності чи сегрегації. Вони просто мають інший просторовий вияв», – зазначає Ляшева. Якщо у щільній забудові американських міст потрібно реконструювати старі будинки, в умовах Києва можна вмістити нову багатоповерхівку в межах радянського мікрорайону чи на місці колишніх промислових об’єктів. 

«В теорії забудова покинутих індустріальних зон всередині міста – це позитивне явище, яке, зокрема, стримує масштаби розповзання міської території. Але у Києві це відбувається часто неконтрольовано та хаотично, з ігноруванням усіх принципів міського розвитку, – каже Даша Пирогова. – Та головна проблема нового девелопменту – це закриття території». За словами дослідниці, паркани розривають міську тканину та перекривають короткі шляхи до важливих об’єктів навколо. Таке сусідство є несправедливим до мешканців району.  

Фактично, заґратовані спільноти спричиняють просторову сегрегацію, але замість великих бідних та багатих районів ми отримуємо двір для заможних з кращим облаштуванням та інфраструктурою, відмежований від інших, менш «елітних» територій.

Альона Ляшева зазначає, що появу новобудов серед старого житлового фонду іноді називають «вбудованою джентрифікацією». Хоча цей процес не змушує жителів покидати район, вони все ж можуть відчувати певний тиск, наприклад, через зміну споживчої інфраструктури, про яку вже згадували вище. «Крім того, мешканці тепер змушені ділити громадський простір, транспорт, інфраструктуру, садочки і школи з численними новими сусідами. В результаті часто виникають конфлікти, від яких місто і забудовник відсторонюються, перекладаючи відповідальність на людей», – розповідає Ляшева.

Право на позитивні зміни

Варто зазначити, що джентрифікація не є апріорі негативним чи позитивним явищем для міста, а його оцінка залежить від фокусу дослідження. У цьому матеріалі наводяться позиції соціологинь та міського географа, які сконцентровані, зокрема, на впливі цих процесів на громаду та соціальну нерівність у місті. 

При цьому джентрифікація може сприйматися позитивно девелоперами та землевласниками, власність яких зростає в ціні, більш заможною частиною населення, яка не відчуває витіснення, та навіть міською адміністрацією через оновлення районів та збільшення податкових надходжень (не у випадку Києва). 

Сквер на Контрактовій площі після ремонту. Фото: Тарас Кайдан

Однак, Альона Ляшева наголошує, що джентрифікація та комерціалізація просторів не повинна сприйматися, як безальтернативний варіант. «Часто це питання подають так: або ми джентрифікуємо цю територію, або вона залишиться занедбаною. Така дихотомія дуже характерна для пострадянських міст, де багато інфраструктурних проблем, – каже вона. – Але є речі – громадський транспорт, освітлення вулиць, публічні простори – на які ми заслуговуємо, як громада міста вже тому, що сплачуємо податки». 

Даша Пирогова також зазначає, що важливо не плутати покращення міського середовища з джентрифікацією. «Контрактову площу наприклад, очистили від торгівлі та «дисциплінували», але жодна група не виявилася витісненою звідти. Можливо, так само зараз станеться з простором біля Куренівського ринку. Територію навколо трамвайних зупинок зроблять більш безпечною та облаштованою, але нею продовжать користуватися ті ж люди», – розповідає вона.

Оскільки свідоме вкладання міських коштів у розвиток певного району може стимулювати джентрифікацію та зростання вартості нерухомості, план розвитку міста повинен бути чітко сформованим та відповідати потребам усіх груп населення. Інакше покращення коштом міського бюджету можуть виникати не так в інтересах містян, як забудовників. Наприклад, у такому підході звинувачують план продовження лінії метрополітену до Виноградаря та нових житлових комплексів поблизу.

Комплекс інших проблем

Хоча трактування поняття «джентрифікація» в широкому розумінні дещо різниться, експерти сходяться у тому, що вона не є основною чи найбільш нагальною проблемою Києва сьогодні. Значно більше уваги варто було б приділити необхідним змінам у житловій політиці, відсутності соціального житла і ринку оренди, неконтрольованій забудові та утворенню заґратованих спільнот. 

Що ж до питань, описаних у матеріалі, пом’якшити вплив таких змін на міське середовище і жителів може системне планування та чітка житлова політика. «Важлива осмислена участь міста у процесі його розвитку та інтегрований підхід, – зазначає Даша Пирогова. – По-перше, різні міські системи – житло, транспорт, соціальну інфраструктуру – ми маємо розглядати в комплексі. По-друге, залучати різних стейкхолдерів до цього процесу: представників муніципалітету, девелопера, інвестора, жителів району та потенційних мешканців новобудови. Це довгий і конфліктний процес, але він справедливий».

Перш ніж прочитати матеріал, розгляньте можливість підтримати нас. «Хмарочос» пише про розвиток міст 9 років та 246 днів. За цей час ми опублікували 23263 новин та статей. Весь контент – в безкоштовному доступі. На нас не впливає жоден олігарх чи великий бізнес, ми працюємо для наших читачів й читачок. Ваш внесок дозволить продовжити працювати нашій редакції. Долучіться до спільноти з сотень осіб, які вже підтримують «Хмарочос».
| Хто ми такі?

Коментарі:

Вам доступний лише перегляд коментарів. Зареєструйтесь або увійдіть, щоб мати можливість додавати свої думки.

*Ці коментарі модеруються відповідно до наших правил ком’юніті

Newsletter button
Donate button
Podcast button
Send article button