Фото: Ірина Бєлих

З 2014 по 2015 роки був першим заступником голови КМДА Віталія Кличка, а за інформацією «Хмарочоса» й досі має вплив на прийняття рішень у місті. Сам Ніконов пояснює це тим, що й досі залишається радником міського голови. 

КАN Development є одним з найбільших забудовників України, а Ігор Ніконов регулярно потрапляє в рейтинги ТОП-100 найбагатших людей України.

Ми зустрілись з Ігорем Ніконовим, щоб обговорити його власні погляди на розвиток міста, роль в цьому девелопменту та вплив цієї сфери на київську громаду.

Покупці нерухомості від KAN готові платити ціну, вищу за середню по ринку. Чим це зумовлено і що отримують жителі ваших ЖК?

Покупці не готові платити ціну за квадратні метри, вищу за ринкову. Просто в нашому випадку, вони купують продукт, якого немає в інших. Я не знаю компаній, які відразу будують школи, дитячі садочки, спортивні майданчики. А для своїх об’єктів ми створюємо цю інфраструктуру на початку проекту, а не обіцяємо, що вона буде через п’ять років. До того ж, багато видів цих «сервісних об’єктів» є дотаційними і не приносять прибутку. Будівництво однієї школи, наприклад, обходиться приблизно в 15-20 мільйонів доларів.

Тож, я думаю, що в кінцевому результаті рентабельність в нашої компанії нижча, ніж в інших – на одному квадратному метрі ми заробляємо менше. Тому що у нас набагато вища собівартість і саме цим зумовлена вартість за квадратний метр, яка може здаватися вищою.

Попри це і школи і дитячі садки, які ви будуєте, платні

Звичайно, вони не можуть бути безкоштовними. [Вартість навчання у гімназії А+ на території ЖК «Комфорт-Таун», одному з об’єктів KAN, починається від 150 тисяч гривень на рік – ред.]

А якою має бути відповідальність девелопера перед містянами? Взагалі, перед ким, на вашу думку, відповідальний девелопер – перед інвесторами та клієнтами чи перед містянами загалом?

Я вважаю, що девелопер – це відповідальна професія, адже він створює середовище, в якому будуть жити люди протягом тривалого часу. Це довкілля досить складно змінити, воно розробляється років на п’ятдесят. Відповідно, потрібно розуміти усі аспекти життя міста, починаючи з екології і закінчуючи ергономікою.

А як ви вважаєте, український девелопмент справляється з цією відповідальністю, яку має перед містом?

Взагалі не справляється. Понад це, серед девелоперів велика кількість людей, які дивляться на цей бізнес лише з точки зору прибутку, їх не цікавить репутація, вони не ставлять перед собою ціль вкладати кошти в розвиток інфраструктури.

В Києві зовсім невеликий відсоток власників девелоперських компаній, які були б публічними. Більшість з них знаходиться в тіні, і саме вони є драйверами того будівництва, яке не зацікавлене у створенні простору для життя, у забезпеченні якісної інфраструктури і не несуть жодної відповідальності перед містянами.

Тому я вважаю, що фінансові бенефіціари будь-якого будівництва мають публічно і юридично надавати гарантії реалізації свого об’єкта, як це робить наша компанія.

Продовжуючи тему відповідальності – ми спостерігаємо тренд, як нове житло масово обноситься парканами. Чи вплине масове будівництво таких парканів на якість життя в місті в довгостроковій перспективі? До яких наслідків це призведе?

Всі наші проекти спочатку були заплановані без парканів. Але в процесі жителі безапеляційно наполягають на його будівництві у зв’язку з бажанням мати безпечне середовище. 

Читайте також: У ЖК «Комфорт Таун» сплеск квартирних крадіжок. Чи сприяють паркани та охорона підвищенню безпеки?

Я ж вважаю, що ці процеси відходитимуть у минуле, оскільки буде розвиватися «смарт Київ» – система охорони, яку забезпечуватимуть камери. Я впевнений, що тенденція захищених міст розвиватиметься, в Китаї вже є міста, де за допомогою камер проглядається практично кожен сантиметр і злодію просто нікуди подітися. Куди б не зайшов порушник, – скрізь його знайдуть правоохоронці.

Разом з тим, відчуття приватної власності – в крові у людей. В моєму розумінні приватна власність – це основа держави, як такої. А стимулом для будь-якого підприємця працювати – є придбання приватної власності в чому б вона не виражалася. Тому зрозумілим є бажання її захищати. Але я допускаю, що від цих парканів зможуть відмовитися, коли відлагоджено буде працювати дієва міська система безпеки.

Читайте також: У житлових комплексах Файна Таун і Respublika чергуватиме поліція

А поки що в нас немає альтернативи, ми не можемо собі дозволити не будувати паркани, бо тоді покупець буде шукати безпечні захищені території та піде до того, хто їх будує.
Але ми надаємо доступ на територію сусідам, наприклад, на Нивках в ЖК «Файна Таун», жителі прилеглих будинків отримують картки для входу і можуть користуватися територією, просто вони ідентифікуються. Тож ми навпаки намагаємося підтримувати добросусідство.

В своїх інтерв’ю ви зазначали, що оренда житла в Україні стане масовою, як це зараз відбувається в США чи в Європі. Разом з тим у багатьох містах існують фонди соціального житла, які можуть належати муніципалітету і дають можливість винаймати квартиру за вартістю, нижчою ринкової.

На вашу думку, чи доцільна в Києві така система, чи потрібно місту володіти житлом для формування такого фонду?

Я вважаю, що такий фонд має бути. Раніше був житловий фонд для відселенців, куди переселяли людей з аварійних будинків. Я думаю, що зараз для багатодітних матерів чи родин місто може собі таке дозволити. Але це потрібно зарегулювати на законодавчому рівні. Адже муніципальне житло має таким і залишатися. Бо в нас як відбувається – хтось прийшов, заплатив і через п’ять хвилин житло вже приватизував.

Я переконаний, що оренда буде розвиватися. Люди дійдуть до висновку, що витрачати  багато часу щодня на транспорт – дуже проблематично.  Відсоток орендного житла в США суттєво перевищує показники в Україні. [У США власним житлом володіє близько 65% населення, в той час в Україні – приблизно 95% – ред.] Тож я думаю, що люди, особливо молодь  будуть більше орендувати з часом.

В США також є податок на нерухомість – її власник щороку сплачує в бюджет відсоток від вартості об’єкту. Ці кошти можна використовувати на розвиток інфраструктури в місті. Чи вважаєте ви, що введення такого податку є доцільним для України?

В Україні немає інституту оцінки нерухомості, який би справедливо регулював цей процес.  Понад це, такого інституту немає і в земельних питаннях. Наприклад вартість землі біля станції метро Дарниця і на відстані 200 метрів від метро Дарниця відрізняється в рази. Те ж саме стосується вартості житла в центрі міста і в інших районах. Таким чином, власники дорожчої нерухомості мають сплачувати більший податок – так працює в усьому світі.

Також існують країни, де діє податок на багатство, але я не прибічник цього підходу. Вважаю, що він вб’є бізнес. [Вищі податки не обов’язково означають меншу економічну активність бізнесу та населення – ред.]

В своїх інтерв’ю ви наголошуєте , що Київ – це інвестиційне обличчя України. Разом з тим для економічного розвитку найбільше потрібні внутрішні інвестиції. Як їх залучати, коли однією з українських проблем є відтік капіталу та офшорні зони? Як ви ставитеся до офшорів?

Якби не було офшорів, то 70% українського бізнесу взагалі б не існувало з таким законодавством і системою оподаткування, яку ми маємо, а найголовніше – з покупною спроможністю населення. Якби в будівельному бізнесі не було б фондів спільного інвестування і не було б можливості діяти аналогічно податку на виведений капітал, то квадратний метр коштував би від 2 000 доларів. Чи здатне українське населення купувати нерухомість за такими цінами?! Відповідно, цей бізнес просто припинив би діяльність.

В Києві є близько 11 тисяч будинків, з них 10 тисяч такої якості, що їх просто потрібно знести. І це відбудеться, коли ця первинна нерухомість не буде нічого коштувати, і люди будуть обирати не просто нерухомість для життя, а для комфортного життя. Але для цього потрібні гроші.

Мова йде про те, що з високими податками немає рентабельності, а відповідно немає жодного сенсу займатися бізнесом. Всі країни, які мали бурхливий економічний ріст мали великі податкові пільги. [На прикладі США, ми можемо бачити, що економічний ріст та розмір податкової ставки не мають такої простої залежності – ред.] Дух підприємництва і віра інвестора в те, що можна заробити гроші – це основа.

Якби тут оптимізувати оподаткування і вирішити ряд питань серед яких – ввести нульову декларацію, я вважаю, що почнеться повернення наших коштів в українську економіку і ці кошти становитимуть близько 80%, але 20% все ж залишиться за іноземними інвесторами.

Наприклад, в Туреччині створили величезну кількість робочих місць фактично подарувавши все узбережжя іноземцям. На сьогодні ця країна має мільярдні інвестиції, які захищаються на світовому рівні. Тепер Ердоган може розповідати, що завгодно, і ніхто йому нічого не зробить, бо туди вкладені американські, англійські ті інші кошти.

Якщо ухвалити ряд законів, які б знизили оподаткування і зробили б тут напівофшорну зону, – це єдина можливість створити додаткові робочі місця. На мою думку, створення робочих місць і є однією з основних ознак розвитку держави, а не прибуток, отриманий компаніями.

[На Міжнародному економічному форумі в Давосі вважають, що потрібно боротись з офшорами, наприклад, через запровадження приблизно однакових податкових ставок у всіх країнах. Про необхідність боротьби з такими схемами також заявляють МВФ та видатні економісти – ред.]

Ви неодноразово наголошували на тому, що в місті потрібно розвивати громадський транспорт. А Як це можна робити одночасно знижуючи податки?

Податки ніяк не пов’язані з розвитком громадського транспорту. Громадський транспорт дотаційний, тому що величезна кількість людей їздить в ньому безкоштовно. В Києві 800 тисяч пільговиків, Кабмін роздає пільгии, але він має їх якось монетизувати і звідкись виплачувати місту, а місто все це робить власним коштом. [Згідно з дослідженнями, міста в Україні витрачають значно менше бюджетних коштів на кожну поїздку в громадському транспорті, ніж центральноєвропейські – ред.]

В міста досить великий бюджет і якщо транспорт дотаційний, то бюджет на те й існує, щоб фінансувати його та суміжні сфери – медицину, освіту.

А як буде поповнюватися бюджет, якщо знизити податки?

Завдяки об’ємам. Коли відбувається зниження податків суттєво зростає їхня кількість. Зниження податків навпаки збільшує надходження в бюджет, адже збільшується база оподаткування. Величезна кількість людей починає займатися бізнесом, створюються нові робочі місця, а кожне робоче місце – це сплата коштів в бюджет. Звісно, ця сума дещо менша першим часом, але це просідання в надходженнях триватиме приблизно 2-3 роки, а на цей період потрібні міжнародні кошти, того ж МВФ, після чого система відновлюється.

Зниження податку – це фактично створення середнього класу, який є найбільш стабільним. На мою думку, всі країни, які пішли по соціалістичному шляху – Данія, Франція, Норвегія – всі погано закінчать. Оскільки вони повністю вбили дух підприємництва.

В Норвегії податки сягають 80% і майже всі виробництва звідти виїхали. А що буде, коли закінчиться нафта? [Тренд росту індустріальної промисловості в Норвегії є позитивним, хоча й дуже повільним, протягом останніх 10 років – ред.] Тобто соціалізм працює, коли для нього є підґрунтя. Якщо в Данії наразі ВВП становить близько $40 000 на людину, то зараз вони можуть собі дозволити соціальні виплати.

Разом з тим я переконаний, що будь-яка приватна особа точки зору підприємництва ефективніша за державу.

Продовжуючи тему політики – з 2014 -2015 років ви були першим заступником голови КМДА Віталія Кличка. Як цей досвід змінив ваше ставлення до девелопменту?

В мене був потенційний конфлікт інтересів тому я взагалі не торкався цього питання. Я не курував жодних процесів, які стосувалися б девелопменту.

Представляючи Олександра Густєлєва на посаду голови «Київавтодору» ви заявляли, що ця компанія має стати потужною виробничою структурою і будувати якісні дороги. Чи вважаєте ви, що Київавтодор справляється ефективніше за підрядників за конкурсом? 

Коли ми прийшли, Київавтодор віддавав підряди абсолютно некоректним організаціям, маючи власні промислові потужності На той час на ринку було досить мало професійних компаній, які могли б брати на себе юридичну та фінансову відповідальність. Тому тоді ситуативно потрібно було вчинити саме так. 

Читайте також: Що треба змінити, аби в Києві почали, нарешті, будувати комфортні та безпечні вулиці

Але, загалом, я вважаю, що «Київавтодор» має бути керівною компанією, яка слідкує за роботою приватних компаній, вибраних на конкурсній основі. Все має прийти до того, що муніципалітет це не виробнича потужність, а розподіляюча компанія, яка задає правила гри і на конкурсній основі залучає сильних підрядників. Але на той момент сильних гравців в країні взагалі не було. А зараз їх вже достатньо, є багато дорожників, які роблять якісну роботу.

Попри це, за всі роботи, які були здійснені протягом останніх п’яти років відповідає Київавтодор. Яку б оцінку ви їм поставили?

Я не бачу великих проблем, але я ж сам цим не займаюся тому мені важко оцінювати. Я точно знаю, що зроблено багато.

А якщо порівняти з тим, як роблять дороги й тротуари в ЄС?

Я можу порівнювати ціни, за якими це реалізують в Європі і ціни, за якими в нас. Там це в два рази дорожче.

Хіба Київ зі своїм річним бюджетом не може закласти потрібну суму на дороги й тротуари?

Не може, тому що є система Prozorro, де потрібно обирати за найнижчою ціною.

Тобто проблема в ціні, а не в проектуванні?

Проблема в багатьох речах – є неякісне будівництво, неякісні виконання проекту, неякісні технічні рішення, це комплексне завдання. Але загалом кожного року будівництво доріг покращується. Бо раніше цей «ямочний ремонт» робили щороку, а коли в березні сходив сніг, ніяких доріг не залишалося. Але поступово все ставало краще. Я думаю, що років через п’ять ми забудемо цю проблему, бо й технології покращилися і є розуміння, скільки що коштує. І підрядники несуть кримінальну відповідальність за те, що вони роблять неякісні дороги.

Автодор завжди давав гарантію і за свої кошти потім все й переробляв.

Тобто «Київавтотодору» заважають роботи тротуари європейського рівня обмеження в бюджеті?

Це ж не автодор вирішує, що робити. Вони лише виконавці. Є ті, хто проектують, на чиєму балансі перебуває ця територія, це може бути район чи дирекція чи інститут генерального плану – багато організацій, які можуть брати участь в процесі. Питання в тому, хто замовник. 

Читайте також: Колишній головний архітектор Львова оцінив ремонт вулиці Пушкінської на «тверду двійку» (відео)

В останній місяць від КМДА лунало декілька заяв про плани побудувати в центрі міста – під Михайлівською та Європейською площами підземні паркінги. Транспортні експерти критикують таке рішення, бо вважають, що паркінги будуть порожніми або й взагалі перетворяться на ТРЦ, типу «Метрограда». Яка ваша думка з цього приводу?

Я не підтримую розмови на кшталт, – якщо мерія сказала, що там буде паркінг, то насправді там буде ТРЦ. Це вчорашній день і ніхто на це не піде. На даний час паркінг  і там і на Європейській площі не може бути побудований, – на останньому ми є інвестиційними партнерами, які мають його побудувати – але не можемо, бо законодавством заборонено будівництво підземних паркінгів в межах червоних ліній. Ми лише нещодавно про це дізналися, коли звернулися в КМДА, щоб отримати МУО [містобудівні умови та обмеження – ред.]

Ми звернулися в комітет ВР, до профільного міністра – внесіть дві зміни в закони, бо жодне місто України не може побудувати підземний паркінг під дорогою, як відбувається в усьому світі.

Але якщо він не заходить за червоні лінії, його точно потрібно робити і ніякого ТРЦ там не буде.

А як ви вважаєте, він буде прибутковим?

Ні, не буде прибутковим. Але муніципалітет може давати дотації та знижки на паркомісця, якщо порахує за потрібне, щоб вулиці були розвантажені від автівок.

Для інвестора побудова паркінгу поки що економічно невигідна річ. Бо наразі люди за це не платять, але з роками я думаю ситуація буде покращуватися.

Виходячи з нашої розмови випливає, що ви непогано обізнані у справах міської влади Києва. Раніше ви були радником та першим заступником Кличка. Чи можна сказати, що ви впливаєте на прийняття кадрових та інфраструктурних рішень?

На кадрові рішення я не впливаю, воно мені не потрібно і я не хочу за це відповідати. Як радник мера, я інколи присутній на планових нарадах, які Віталій Володимирович проводить і тому в курсі того, що там відбувається. Мер може зі мною радитися з економічних питань або з питань комунікації з урядом чи з парламентом, тому що я багато займався цими питаннями, коли був заступником, і маю уявлення, як працює та чи інша державна установа.

Навіть якби мені запропонували відповідати за кадри, я б не погодився, це ж за кожну людину потрібно відповідати.